나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32051 [1] 광주광역시 광산구 도산동 861-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 송정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 건부지임.

인접 도로상태

포장된 중로임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-01-11) , 도로(접합),가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,전통상업보존구역(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1-가) 일반철골구조 기타지붕 4층건으로,

외벽 : 세라믹타일 등 마감,
내벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

근린생활시설(현, 공실)임.

설비내역

위생설비, 승강기 등

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1.은 가압류 등기의 촉탁으로 인하여 소유권보존등기가 이루어져 건축물대장이 작성되지 않았고, 건축법 제22조에 따른 건축물 사용승인 신청사실이 없으며 건축물 대장은 건축물 사용승인이 이루어진 후 생성됨.(붙임 25.11.27.자, 25.12.18.자 광산구 사실조회서 참조)
-목록1은 근린생활시설(현, 공실)임.
-현황조사보고서에 따르면 하이메탈은 물품대금 유치권 2억으로 입구에 이동식컨테이너 소유자이며, (유)천인건설은 공사대금 유치권 7억이라고 하며 그 성립여부는 불문명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경32051 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 광주광역시 광산구 도산동 861-11에 위치하고 있으며, 용도는 근린생활시설입니다.

감정평가액은 2,165,816,000원입니다.

토지 면적은 560.00㎡ (약 169.41평)이며, 건물 면적은 828.58㎡ (약 250.64평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 이애림입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 도산동에 위치하며, 송정초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

차량 출입은 용이한 편이며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물은 일반철골구조 기타지붕의 4층 건물로, 외벽은 세라믹타일, 내벽은 몰탈위페인트, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

토지는 부정형의 평지 건부지 상태입니다.

인접 도로 상태는 포장된 중로에 접해 있습니다.

현재 건물 용도는 근린생활시설이나 공실 상태입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 전통상업보존구역 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 26일 접수된 주식회사가온지엘에스 근저당권 (1,300,000,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 2일 접수된 이애림 가압류 (50,000,000원)입니다.

본 건은 2025년 2월 14일 이애림에 의해 개시된 임의경매 (1,930,000,000원)로 진행되고 있습니다.

등기부상 확인된 모든 근저당권, 가압류, 신탁 등기 말소 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁으로 인한 것이며, 본 경매 절차 진행 시 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바로는 없습니다.

다만, 현황조사보고서에 따르면 물품대금 유치권 2억 (하이메탈)과 공사대금 유치권 7억 ((유)천인건설)이 존재하나, 그 성립 여부는 불명확하여 인수 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 토지 6,077,292,162원, 건물 1,980,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 송정초등학교 인근의 노선상가지대에 위치하여 지역 내 유동인구가 확보될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

근린생활시설로서 기본적인 상업 기능 수행이 가능하며, 배후 주거 단지의 소비 활동을 흡수할 수 있는 입지입니다.

현재 건물은 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 또는 직접 사용 등 다양한 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 학교(송정초등학교)가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

다만, 건물 임대 관계가 미상이고 명확한 임차인 정보가 없어 실제 사용 및 임대차 현황 파악이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되나, 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 건축물대장 미생성 및 사용승인 미신청: 가압류 등기 촉탁으로 인한 소유권 보존 등기 후 건축물대장이 작성되지 않았고, 건축법 제22조에 따른 사용승인 신청 사실이 없습니다. 이는 건축법규 위반, 불법 건축물 가능성, 행정적 제재, 건물 사용에 대한 제약 등으로 이어질 수 있습니다.

* 유치권 존재 가능성: 하이메탈의 물품대금 유치권 2억과 (유)천인건설의 공사대금 유치권 7억이 주장되고 있으나, 성립 여부가 불명확합니다. 유치권이 인정될 경우 경락인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 토지이용계획 상의 제한: 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 전통상업보존구역 등의 복합적인 제한이 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 군 관련 구역은 소음, 안전 등 환경적 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 도산동에 위치한 근린생활시설로, 송정초등학교 인근 상가지대에 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 건축물대장 미생성 및 건축물 사용승인 미신청 상태라는 점입니다. 이는 법적, 행정적으로 큰 문제를 야기할 수 있으며, 사용 및 관리에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 성립 여부가 불분명한 유치권이 존재한다는 점 또한 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

이러한 중대한 위험 요인들을 감안할 때, 본 물건은 상당한 위험 프리미엄을 고려한 보수적인 투자 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가능성: 건축물 관련 법규 문제를 해결하고 적법한 사용승인을 받는다면, 준공된 근린생활시설로서 가치를 재평가받을 수 있습니다.

* 지역 상권 내 위치: 송정초등학교 인근 상업 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 권리 관계 분석: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확히 없을 경우, 유치권의 성립 여부만을 집중적으로 조사하여 인수 부담을 최소화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,165,816,000원입니다.

하지만 건축물 사용승인 미신청 및 미생성된 건축물대장, 성립 여부가 불분명한 유치권 등의 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 본 물건의 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70%~80% 수준에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

따라서 본 건의 예상 입찰가는 대략 1,500,000,000원에서 1,700,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통한 건축물 상태 및 법규 위반 여부 확인, 유치권자들과의 직접적인 상담을 통한 권리 소멸 또는 인수 여부 파악, 법률 전문가와의 상담 등을 반드시 거쳐야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.