나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32383 [1] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 309-1 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32383 [1] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 309-1 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경32383
• 주소: 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 309-1
• 감정가: 6,163,660원
• 최저가: 3,452,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 과수원

광주지방법원 경매2계 2025타경32383 | 소재지: 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 309-1 | 감정가: 6,163,660원 | 최저가: 3,452,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요 및 특징 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 광주지방법원 2025타경32383 (1)이며, 매각 대상은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 309-1 외 다수 필지의 토지 일부 지분입니다. 공부상 용도는 과수원이나, 현황은 전, 묵전, 도로 등으로 이용되고 있습니다.

감정가는 6,163,660원으로 산정되었습니다. 총 토지면적은 1832.00제곱미터(약 554.16평)이며, 이 중 채무자 송OO의 11분의 1 지분 전부가 매각 대상입니다.

1.2. 물건의 현황 및 공부상 차이

매각 대상 토지는 부정형에 가까운 완경사지로, 기호에 따라 묵전, 전 및 묵전, 전, 도로 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 감정평가서에 따르면 공부상 용도(과수원)와 실제 이용상태(묵전, 전 등) 간에 차이가 있습니다.

또한 제시외 물건으로 기호 5, 3 지상에 비닐하우스(약 320제곱미터)와 그 내부에 수목(묘목 약 20여 주)이 소재하고 있습니다. 이는 매각에 포함되지 않거나 향후 원상회복의 가능성이 있으므로 유의해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 지리적 위치 및 주변 환경

본 물건은 전남 나주시 금천면 촌곡리 본촌마을 남측 인근 및 마을 내에 소재합니다. 주위는 전, 과수원, 주택 등으로 이루어진 전형적인 농촌 마을 및 농경지대입니다. 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 감정평가서에 언급되어 있지 않습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 가능해 보입니다. 다만, 매각 대상 토지 중 기호 1부터 5까지는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 차량 접근성 및 토지 활용에 심각한 제약이 있습니다. 기호 6은 도로로 이용되는 세로(가)입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

매각 대상 토지는 필지별로 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역 등으로 다양하게 지정되어 있습니다.

공통적으로 가축사육제한구역과 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 개발 행위 시 제한을 받을 수 있습니다. 특히 맹지 상태인 기호 1~5의 경우, 건축 행위를 위해서는 별도의 도로 확보가 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

본 건은 부동산 강제경매 사건이며, 매각 대상은 채무자 송OO의 토지 일부 지분(11분의 1)입니다. 대표적인 특이사항은 다음과 같습니다.

지분매각: 공유자 간 협의 및 관계 정리가 필요합니다.

농지취득자격증명(농취증): 본 건은 농지이므로 매수인은 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 미반환됩니다.

공유자우선매수신고: 공유자 우선매수권이 1회로 제한된다는 특별 매각조건이 설정되어 있습니다.

3.2. 주의사항 및 위험 요소

일괄매각 조건입니다.

맹지 위험: 기호 1~5는 맹지이므로 향후 이용에 제약이 따르며, 개발 시 비용이 증가할 수 있습니다.

제시외 물건: 기호 5, 3 지상의 비닐하우스 및 수목은 매각에 포함되지 않을 가능성이 높으며, 낙찰자가 소유자가 될 경우 철거 및 원상회복의 책임이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 물건의 용도가 과수원 및 농지이므로 일반적인 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다. 투자 관점에서 잠재적 상권은 향후 농작물 재배 및 생산, 혹은 주거지역이 포함된 점을 이용한 제한적 개발 가능성으로 보아야 합니다. 현재는 농업 생산성에 초점을 맞추어야 합니다.

4.2. 생활정보

주변에 주택이 소재하고 인근에 버스승강장이 있어 기본적인 주거 및 생활 편의시설 접근성은 확보되어 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 상세한 생활 편의시설(학교, 마트, 병원 등)에 대한 정보는 감정평가서에 명시되어 있지 않아 파악이 어렵습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크

공유자 지분 매각 리스크: 지분 매각의 경우 타 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물분할청구소송을 진행해야 하는 시간적, 경제적 비용이 발생합니다.

농취증 미제출 리스크: 농지 취득 능력을 증명하지 못하면 보증금 전액을 몰수당하게 됩니다.

활용성 리스크: 기호 1~5가 맹지이므로 건축 등 활용에 큰 제약이 있습니다. 도로 확보를 위한 별도의 협상 및 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 물건 철거 리스크: 낙찰 후 비닐하우스 등 제시외 물건에 대해 소유자가 원상복구(철거)를 요구할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본 사건은 토지 일부 지분 매각이며, 농지 취득 및 맹지 상태 등 여러 리스크를 안고 있는 고위험 투자 물건으로 판단됩니다. 매수자는 반드시 농지 취득 자격 요건을 충족해야 하며, 타 공유자와의 관계 해소 방안(협의 또는 분할 소송)에 대한 명확한 전략과 자금력이 필요합니다.

일부 토지는 주거지역(제1종/제2종일반주거지역)에 포함되어 있어 장기적으로는 제한된 개발 가능성이 있으나, 현재의 맹지 및 지분 상태는 단기 활용도를 크게 떨어뜨립니다. 투자는 신중한 권리분석과 공유자 협의 능력에 대한 자신감을 바탕으로 결정해야 합니다.

7. 투자 포인트

상대적으로 낮은 감정가 및 소액 투자 가능: 지분 매각이므로 비교적 적은 금액으로 토지에 투자할 수 있습니다.

농지 이용 가능성: 현재 전, 묵전 등으로 이용되고 있어 농지로서의 활용은 즉시 가능합니다.

혼재된 토지이용계획: 일부 필지가 주거지역에 포함되어 있어 장기적으로는 주택 부지 등으로의 제한된 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계