나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31909 [1] 광주광역시 광산구 오운동 651-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31909 [1] 광주광역시 광산구 오운동 651-1 답 경매

• 사건번호: 2025타경31909
• 주소: 광주광역시 광산구 오운동 651-1
• 감정가: 229,212,000원
• 최저가: 128,358,720원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

광주지방법원 경매3계 2025타경31909 | 소재지: 광주광역시 광산구 오운동 651-1 | 감정가: 229,212,000원 | 최저가: 128,358,720원 | 용도: 답

1. 광주지방법원 2025타경31909 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31909 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 오운동 651-1

용도: 답

감정가: 229,212,000원

토지면적: 6,367.00㎡ (약 1,926.18평)

토지 지분율: 318,350

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 오OO

채무자: 오OO

채권자: 노OO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항:

-지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

-이 사건 토지 취득을 위해서는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. (25.07.15.자 사실조회서 참조)

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 오운동 소재 "양촌마을" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 마을과 접한 농경지대로 이루어져 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 토지는 부정형의 평지로 현재 답(논) 및 일부 잡종지로 이용되고 있습니다. 북측으로는 약 3미터, 남측으로는 약 4미터 폭의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 확보되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 노OO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자이자 채무자인 오OO 씨의 재산에 대한 경매 절차입니다. 본건의 가장 큰 특징은 토지 전체가 아닌 "토지일부지분"만을 매각한다는 점입니다. 이는 낙찰받더라도 토지 전체의 소유권을 갖는 것이 아니라, 다른 공유자와 함께 토지를 소유하게 됨을 의미합니다. 또한, 공유자는 우선매수 신고권을 행사하여 동일한 가격으로 해당 지분을 낙찰받을 수 있는 권리가 있으며, 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 임의경매 절차상 통상적인 권리는 말소되는 것이 원칙이나, 실제 권리관계는 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 광산구 오운동 일대는 대부분 농경지와 소규모 주거 지역(마을)으로 형성되어 있습니다. 따라서 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편입니다. 인근 마을에 소규모 점포나 농자재 판매점 등이 있을 수 있으나, 생활 편의를 위한 주요 상권은 차량으로 이동해야 하는 다소 떨어진 지역에 위치할 것으로 보입니다. 농업 활동을 위한 지원 시설이나 지역 농산물 직거래 장터 등이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

광주광역시 광산구 오운동은 전원적인 농촌 지역의 특성을 띠고 있습니다. 생활 편의시설의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 가까운 편의점, 소규모 식당 등은 인근 마을에서 이용 가능할 수 있습니다. 교육 시설(초등학교, 중학교 등)이나 병원, 대형 마트 등은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치할 가능성이 높으며, 구체적인 생활 인프라 현황은 광산구의 개발 정도에 따라 달라집니다. 대중교통 이용이 불편하다는 점은 출퇴근이나 외부 활동 시 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 취득 시 다음과 같은 잠재적 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

첫째, "지분매각"으로 인해 낙찰받더라도 토지 전체의 사용, 수익, 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이에 따른 분쟁의 소지가 있습니다.

둘째, "공유자우선매수신고권"이 존재하여, 본인이 최고가 입찰자로 선정되더라도 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 경우 낙찰이 무효가 됩니다.

셋째, "농지취득자격증명" 제출이 필수적이며, 이를 발급받지 못할 경우 낙찰이 취소되고 매수보증금을 몰수당할 수 있습니다. 자격 요건을 충족하는지 신중하게 검토해야 합니다.

넷째, 본건은 "자연녹지지역", "개발행위허가제한지역", "가축사육제한구역", "개발제한구역", "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 심각한 제한이 따릅니다. 토지 이용 계획상 매우 엄격한 규제를 받습니다.

다섯째, 대중교통 이용의 불편함은 추후 토지 활용이나 매각 시 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

여섯째, 임대 관계가 미상으로, 현재 토지를 점유하거나 사용하고 있는 사람이 있을 수 있으며, 이로 인한 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 광주광역시 광산구의 농경지 일대에 위치한 토지 지분 경매 건입니다. 지분 매각, 공유자 우선매수권, 그리고 무엇보다 엄격한 개발 제한 구역 지정 및 농지취득자격증명 필수 제출이라는 조건들로 인해 일반적인 투자자에게는 권장하기 어려운 물건입니다. 본 물건의 취득은 농업에 종사할 명확한 목적이 있고, 농지취득자격증명 발급이 가능한 분, 그리고 지분 소유 및 공유자 존재로 인한 제약을 감수할 수 있는 분에게만 적합할 것으로 판단됩니다. 개발을 통한 시세 차익을 기대하기는 매우 어렵습니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

첫째, 만약 귀하가 실제 농업 경영을 목적으로 하고, 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는 농업인이라면, 해당 지역의 농지를 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 엄격한 토지 이용 제한으로 인해 당장의 개발이나 용도 변경을 통한 투자는 불가능하며, 향후 장기적인 관점에서 지역 개발이나 용도 변경 가능성을 염두에 둔다면 아주 장기적인 투자가 될 수 있습니다. 하지만 이는 매우 불확실하며 투기적 성격이 강합니다.

셋째, 본 물건은 시세 차익이나 안정적인 임대 수익을 목적으로 하는 일반적인 부동산 투자와는 거리가 멀며, 농업 경영이라는 특수한 목적에 부합할 경우에 한하여 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계