나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2185 [1] 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-12 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2185 [1] 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-12 단독주택 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매2계 2025타경2185 | 소재지: 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-12 | 감정가: 533,353,600원 | 최저가: 298,679,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경2185 (1)이며, 소재지는 전라남도 장성군 삼서면 수양리 308-12번지에 위치합니다. 본 물건의 용도는 단독주택이나, 현황은 펜션으로 이용 중입니다. 감정가는 533,353,600원으로 평가되었으며, 매각은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식의 부동산 임의경매입니다.

토지면적은 683.00㎡ (약 206.59평)이고, 건물면적은 주건물 157.53㎡ (약 47.65평)에 제시외 건물 24.80㎡ (약 7.50평)을 포함하여 총 약 182.33㎡ (약 55.15평)입니다.

1.2. 물건 현황 및 특징

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물이며, 외벽은 치장벽돌, 드라이비트, 사이딩 등으로 마감되어 비교적 신축에 가까운 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다. 내부에는 위생 및 급수설비, 난방설비, 시스템에어컨 등이 설치되어 있어 주거 및 펜션 시설로의 이용에 편리합니다.

위치는 수양저수지 서측 수변에 자리하고 있어 수변 조망이 가능하며, 주변은 저수지, 농경지, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 전원 지역입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전라남도 장성군 삼서면 수양리 소재의 '수양저수지' 서측 수변에 위치하고 있어, 저수지 수변이라는 희소성 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주위는 주로 농경지, 단독주택, 그리고 펜션들이 자리 잡고 있는 전형적인 전원 환경입니다.

2.2. 지역 및 도로 환경

본 물건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있어, 추후 개발 행위 및 용도 변경에는 일부 제한이 따를 수 있음을 유념해야 합니다. 교통상황은 본건 서측으로 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난한 접근성을 확보하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 조건

본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건이며, 현황상 펜션으로 이용되는 제시외 건물 (24.80㎡) 또한 매각 대상에 포함됩니다.

3.2. 주요 권리 상의 특이사항 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 **법정지상권**의 성립 여지가 있다는 점입니다. 이는 토지 또는 건물 소유자에게 매우 중대한 권리상의 리스크로 작용할 수 있으므로, 해당 권리의 성립 요건 및 해결 방안에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

또한, 지상에 소재하는 가스탱크는 '나주가스' 소유로 조사되어 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 가스탱크의 철거 또는 사용에 대한 협의가 필요합니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 상권 및 현황 이용

본 물건은 감정평가서상 단독주택이나 현황은 펜션으로 이용 중입니다. 수양저수지 수변이라는 지리적 이점을 바탕으로 전원생활과 동시에 펜션 영업을 위한 수요를 창출할 수 있는 잠재력을 가집니다.

4.2. 임대차 관계

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 현황 펜션으로 이용 중인 점을 고려하여, 실제 점유 및 영업 주체에 대한 명도(인도) 관련 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주위 환경

주위는 수양저수지를 중심으로 형성된 전원 마을 및 농경지대로, 도시의 소음에서 벗어난 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

5.2. 접근성

본건 서측으로 주요 간선도로가 통과하여 광주, 장성 등 인근 도심지로의 차량 접근성은 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 리스크

물건보고서에 명시된 **법정지상권**은 매각에 있어 가장 중요한 리스크 요인입니다. 이 권리가 성립될 경우 토지 사용에 제약이 생길 수 있으며, 추후 명도(철거) 소송 시 복잡한 법률적 다툼이 예상되므로, 입찰 전 성립 여부에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

6.2. 지역 제한 리스크

토지가 농림지역, 농업보호구역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 추가 건축에 대한 규제가 엄격할 수 있으므로 투자 목적에 따라 해당 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

광주지방법원 2025타경2185 (1) 물건은 수양저수지 수변이라는 뛰어난 **전원형 입지**를 갖추고 있으며, 비교적 신축의 철근콘크리트 구조로 현황 펜션으로 이용 중인 활용도 높은 물건입니다. 다만, 권리 분석상 **법정지상권**이라는 중대한 리스크를 안고 있으므로, 입찰 시 해당 리스크를 명확히 파악하고 입찰가에 반영하는 보수적인 접근이 필요합니다. 법정지상권 문제가 성공적으로 해결된다면 높은 가치를 지닐 수 있는 우량 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

1. 희소성 있는 수양저수지 **수변 입지**를 선호하는 수요층 확보 용이.

2. 현재 **펜션**으로 이용 중이므로, 별도의 용도변경 없이 수익형 부동산으로 즉시 전환 가능.

3. 철근콘크리트 구조 및 시스템에어컨 등의 설비로 건축물의 **내구성 및 편의성** 우수.

법원 정보

광주지방법원 경매2계