나이스옥션 법원경매 광주 2025타경851 [1] 전라남도 담양군 봉산면 기곡리 626 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 담양군 봉산면 기곡리 소재 '상덕마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 농촌지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 이용상황을 고려한 일반적인 교통조건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 2,3) 2필 일단의 사다리형 토지로서, 제조업소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 2,3)은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(3) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽 : 외장판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 및 타일붙임 등 마감.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

제조업소로 이용중임.

설비내역

전기설비, 급·위생설비, 보일러 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 제원

사건번호: 광주지방법원 2025타경851 (1)

소재지: 전라남도 담양군 봉산면 기곡리 626

용도: 창고시설

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOO

1.2. 토지 현황

토지면적: 384.00㎡ (약 116.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물면적: 140.20㎡ (약 42.41평)

건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 단층

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

148,979,400원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전라남도 담양군 봉산면 기곡리 소재 '상덕마을' 내에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 농촌 지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 이용 상황을 고려한 일반적인 교통 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호(2), (3) 토지 모두 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 송진모(1995), 주식회사청수기계(2011), 송진모(2020), 송경희(2024, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 봉산농업협동조합 (110,000,000원, 2020-08-26 접수, 말소기준권리)

* 강제경매: 유창열 (21,387,540원, 2025-02-13 접수, 2025타경851, 말소)

* 임의경매: 봉산 (2025-09-26 접수, 2025타경33936, 말소)

* 압류: 의정부지방검찰청 (2026-07-03 접수, 말소)

건물 등기부상 주요 권리 사항은 토지 등기부와 유사하게 구성되어 있습니다.

* 근저당권: 봉산농업협동조합 (110,000,000원, 2020-08-26 접수, 말소기준권리)

* 강제경매: 유창열 (21,387,540원, 2025-02-13 접수, 2025타경851, 말소)

* 임의경매: 봉산 (2025-09-26 접수, 2025타경33936, 말소)

* 압류: 의정부지방검찰청 (2026-07-03 접수, 말소)

등기부 채권 총액(토지/건물 공통): 110,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김*

보증금: 10,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-13

대항력: 없음

* 임차인: 류*

보증금: 20,000,000원

전입일자(사업일자): 2014-01-07

대항력: 있음

* 임차인: 송*

보증금: 0원

전입일자(사업일자): 2016-01-04

대항력: 있음

* 임차인: 유한회사하은.김*

보증금: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2025-02-05

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사금산실업.송*

보증금: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2024-12-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 류* 임차인의 보증금 20,000,000원은 인수될 가능성이 있습니다.)

3.3. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상의 말소기준권리는 2020년 8월 26일 접수된 봉산농업협동조합의 근저당권(을15/을5)입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 류* (2014-01-07 전입) 및 송* (2016-01-04 전입)

류* 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

송* 임차인의 경우, 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 명시되어 있습니다. 상세 개요는 제공되지 않아, 실제 현황 조사를 통해 지상권의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.5. 특이사항

* 중복사건 (2025타경851, 2025타경33936)

* 대항력 있는 임차인 존재 (류*, 송*)

* 공동담보 (등기부상 명확한 확인은 어려우나, 특수물건정보에 언급됨)

* 일괄매각 (토지/건물)

* 제시외 건물 포함 매각 (8.00㎡)

4. 상권분석

대상 물건은 전라남도 담양군의 농촌 지역에 위치한 창고시설로서, 주변 환경은 단독주택 및 농경지로 구성되어 있습니다.

지역 경제는 농업 중심이거나 소규모 지역 산업에 기반할 것으로 예상되며, 본 물건의 경우 지역 내 제조업체 또는 물류 이동과 관련된 수요에 따라 가치가 결정될 것으로 보입니다.

일반적인 도심 상권과는 다른 특성을 가지므로, 지역 내 잠재적 수요 파악이 중요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 담양군 봉산면 기곡리 '상덕마을'에 자리하고 있습니다.

주변은 농촌의 전형적인 모습으로, 단독주택과 농경지가 분포합니다.

차량으로 접근은 가능하나, 인접 도로 폭이 3~4m로 협소하여 대형 차량의 통행이나 회차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m 이내)으로 지정되어 있어, 건축 행위나 토지 이용에 관한 제한 사항을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

생활 편의시설이나 주요 관공서 등은 본 물건지로부터 일정 거리 이상 떨어져 있을 가능성이 높으며, 차량을 이용한 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 류*의 보증금 20,000,000원은 인수될 가능성이 높습니다. 이는 낙찰자의 실질적인 취득 금액에 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

* 송* 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있습니다.

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 권리 내용이 파악되지 않아 잠재적인 부담이 될 수 있습니다.

* '중복사건' 및 '공동담보' 표기는 복잡한 권리 관계와 추가적인 조사 및 절차상의 변동 가능성을 시사합니다.

6.2. 기타 리스크

* 제시외 건물(8.00㎡)이 일괄매각에 포함되므로, 현장 조사 시 해당 건물의 현황, 활용도, 철거 비용 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물의 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대 조건 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 도로 폭이 3~4m로 협소하여 차량 접근 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 담양군의 농촌 지역에 위치한 창고시설(제조업소)입니다.

주변 환경은 농촌 지대로서 교통 및 접근성은 보통 수준으로 평가되지만, 도로 폭 협소 등 일부 제약이 존재합니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인 류*(보증금 20,000,000원) 및 송*(보증금 0원)의 존재는 낙찰 후 인수해야 할 보증금 및 명도 절차에 대한 신중한 검토를 요구합니다.

특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 상세 내용이 부재한 점은 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한, 중복사건 및 공동담보 표기는 권리 관계의 복잡성을 더하며, 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 산업 활동이나 물류 수요와 연계하여 안정적인 임대 수익 또는 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물(8.00㎡)의 활용 방안에 따라 부가적인 가치 창출이 가능합니다.

* 감정가 대비 합리적인 낙찰가율로 취득 시, 저평가된 부동산 자산을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 자연취락지구 내 위치하고 있어, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 관련 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 가축사육제한구역 등의 제한 사항 확인 필요)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 낙찰자가 인수해야 할 것으로 예상되는 류* 임차인의 보증금 20,000,000원을 제외하고 평가해야 합니다.

또한, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 송*, 상세 내용이 불분명한 지상권, 중복사건 및 공동담보 등 확인된 리스크 요인들을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도에 소요될 시간과 비용, 그리고 본 물건의 실질적인 활용 가치 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

구체적인 입찰가는 이러한 제반 사항을 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.