나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31976 [1] 광주광역시 서구 유촌동 532 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 유촌동 소재 ""유덕동행정복지센터"" 북동측 인근[일련번호 1)], 광산구 송정동 소재 ""지하철도산역"" 서측 인근[일련번호 2)] 및 전라남도 나주시 남평읍 교원리 소재 ""남평향교"" 남동측 인근[일련번호 3)]에 위치하며 일련번호 1) 주변은 단독주택 및 공장 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 2) 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상 혼용지대로서 주위환경은 보통이며 일련번호 3) 주변은 임야 등이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호 1), 2) 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.
일련번호 3) 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지로서 단독주택부지로 이용 중임.
일련번호 2) 가장형 평지로서 도로로 이용 중임.
일련번호 3) 부정형 급경사로서 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1) 동측에 노폭 약 4 ~ 5m의 포장도로에 접함.
일련번호 2) 남동측에 왕복8차선 포장도로, 서측에 노폭 약 7~8m의 포장도로에 각각 접함.
일련번호 3) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>임.
일련번호 2) 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 도시철도(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 3) 계획관리지역, 자연녹지지역(2013-12-19), 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(200m제한구역-그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-31)(역사문화환경 보존지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㄱ) 조적조 시멘트기와지붕 단층, 주택, 약 53.5㎡임.
제시외건물 ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층, 주택일부, 약 33.3㎡임.
제시외건물 ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 17.0㎡임.
제시외건물 ㄹ) 담장이용 슬레이트지붕 단층, 보일러실 등, 약 6.0㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2)는 공부상 지목은 ""대""이나 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
-지상에 소재하는 건물(주택, 미등기) 매각제외.
-지상 소재 수목(감나무 외) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경31976 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 유촌동 532

* 용도: 대지

* 감정가: 190,431,250 원

* 토지면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

* 토지 지분면적: 126.0096㎡ (약 38.11평)

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 박

2. 입지조건

* 주위 환경

본건은 광주광역시 서구 유촌동 소재 "유덕동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공장 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 인접 도로 상태

동측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 정비구역(도시 및 주거환경정비법)에 해당합니다.

3. 권리 분석

* 말소 기준 권리

을1: 2005년 11월 15일, 대광새마을금고 근저당 (24,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 상에는 명시된 권리가 없으나, 물건명세서 상 법정지상권 성립의 여지가 있습니다.

* 특이사항

* 지분 매각 건입니다. (총 토지 면적 192.00㎡ 중 126.0096㎡ 매각)

* 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

* 토지 지상에 소재하는 건물(주택, 미등기 등)은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 법정지상권 성립의 여지가 있어 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 12월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 인수 부담은 없으나, 장기 전입(2013년 12월 13일)으로 인한 점유 관계 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석

* 본건 소재지는 단독주택 및 공장이 혼재된 기존 주택지대로, 일반적인 상업 활동보다는 주거 기능이 우선시되는 지역입니다.

* 인근에 행정복지센터가 있어 기본적인 행정 서비스 이용은 가능합니다.

5. 생활 정보

* 가까운 거리 내 유덕동행정복지센터가 위치하여 주민센터 이용이 편리합니다.

* 버스정류장과 간선도로가 인접하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 용이합니다.

* 주변 환경은 단독주택 위주로 구성되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 소유권 분쟁 가능성: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계에서 소유권 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 건물 매각 제외 및 법정지상권 성립 가능성: 토지 위에 존재하는 건물(주택, 미등기 건물 등)이 매각 대상에서 제외되며, 이들 건물에 대해 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 다른 공유자가 경매 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 수 있어, 최종 낙찰이 불확실할 수 있습니다.

* 제시외 건물 현존: 토지 지상에는 매각 제외된 주택, 주택 일부, 다용도실, 보일러실 등 다수의 부속 건물이 존재하며, 이들 건물의 철거 또는 명도 문제 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 서구 유촌동에 위치한 대지 지분 매각 건으로, 단독주택 및 공장 등이 혼재된 주거지대 내에 있습니다.

* 주요 리스크 요인으로는 지분 매각으로 인한 타 공유자와의 관계, 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성 등이 있습니다.

* 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 향후 지역 개발 계획 등에 따른 토지 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권이 행사되지 않을 경우, 타 공유자와 협의를 통해 향후 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 해당 지역의 지구단위계획구역 지정은 향후 정비 또는 개발 사업 추진 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 지분 매각이며, 법정지상권 성립 가능성 및 공유자 우선매수권 등의 리스크를 내포하고 있습니다.

* 따라서 예상 입찰가는 이러한 불확실성과 위험 요소를 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

* 토지 지분의 감정가액은 약 125,116,789원 (190,431,250원 * 126.0096 / 192.00) 입니다.

* 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 권리 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.