나이스옥션 법원경매 광주 2025타경639 [1] 전라남도 화순군 청풍면 차리 72-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.02.26

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

전라남도 화순군 청풍면 차리 소재 화순청풍우체국 동측 인근에 위치하며 주위는 면소재지
주변 농경지대임.

토지의 상황

교통여건 : 왕복2차로변에 위치하여 차량접근성 양호하고 대중교통여건은 보통임.

형상 및 이용상황 : 사다리형 평지로서 방울토마토 재배중인 유리온실 부지임.

공법상 제한사항 : 농림지역, 농업진흥구역임.

건물의 구조 및 현상

경량철골구조 유리지붕 단층 가설건축물(농업용 고정식유리온실)로서 경과년수대비 보존 및
관리상태 보통임.

기계/기구의 현상

기준시점 현재 정상가동중임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

-본건 지상에 소재하는 타인소유로 조사된 제시외건물 및 기계기구는 평가에서 제외하였음.

-본건 건물은 가설건축물로서 가설건축물축조신고되어 가설건축물관리대장에 등재되어 관
리되는 것으로 조사되었음.

물건 비고

- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록(제2015-153호) 기계기구 매각 포함.
- 타인소유 제시외 건물 및 기계기구 매각제외(감정평가서 참조)
- 목록2 가설건축물관리대장상 존치기간은 2017.3.30.이나 건축법 시행령 제15조의3에 따라 별도의 연장신고 없이 존치기간 자동연장될수 있음(붙임 2026.01.05.자 사실조회 회신서 참조)
- 이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요 {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환} 붙임 25.12.04. 사실조회회신서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경639 (1)

소재지: 전라남도 화순군 청풍면 차리 72-1

용도: 동물 및 식물 관련시설 (유리온실)

감정가: 3,195,202,000원

토지면적: 13,491.00㎡ (약 4,080.7평)

건물면적: 11,720.00㎡ (약 3,545.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행으로 추정)

주요 특징:

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록(제2015-153호) 기계기구 매각 포함.

* 타인 소유 제시외 건물 및 기계기구는 매각 제외.

* 가설건축물로서, 존치기간 자동 연장 가능성이 있음.

* 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 매수보증금 미반환).

* 등기부채권 총액: 3,038,430,259원

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 화순군 청풍면 차리 소재, 화순청풍우체국 동측 인근에 위치함.

주변 환경: 주위는 면소재지 주변 농경지대로 형성되어 있음.

교통: 왕복 2차로변에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 여건은 보통 수준임.

토지: 사다리형 평지로서, 현재 방울토마토 재배 중인 유리온실 부지로 이용 중임.

공법상 제한: 농림지역, 농업진흥구역에 해당하여 토지 이용에 제한이 따름.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약:

* 최초 소유권: 민종국 (1981년)

* 이후 소유권 이전: 민경철 (2015년)

* 말소기준권리: 농협은행 근저당 (2015.07.28, 2,676,000,000원)

* 기타 권리: 유한회사 가압류 (2016.12.28, 362,430,259원, 말소) 등 다수의 권리가 말소되었음.

* 총 채권액: 3,038,430,259원으로, 감정가 대비 높은 편이나 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 민경철 (2015.11.20)

* 말소기준권리: 농협은행 근저당 (2015.12.24, 2,676,000,000원)

* 기타 권리: 유한회사 가압류 (2016.12.28, 362,430,259원, 말소) 등 다수의 권리가 말소되었음.

* 총 채권액: 3,038,430,259원으로, 토지와 동일한 채권액이 등기되어 있음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 '지상권개요:' 뒤 내용이 없어, 매각으로 소멸되지 않는 별도 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

본 물건은 면소재지 인근 농경지에 위치하며, 주변은 농업 관련 시설 및 경작지가 주를 이룰 것으로 예상됨.

대규모 농업 단지 또는 연관 산업 시설과의 연계 가능성을 고려해 볼 수 있음.

주변에 대규모 공장이나 특수 시설이 있다면, 상호 간의 시너지 효과 또는 경쟁 구도 형성 가능성이 있음.

인근 지역은 주로 농업 활동이 중심이 되는 상권으로 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 청풍면 소재지 내 기본적인 편의시설(마트, 관공서 등) 이용은 가능하나, 도시 지역에 비해 편의시설의 다양성이나 접근성은 제한적일 수 있음.

주거 환경: 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공할 것으로 예상됨.

혐오시설: 현재 검색 결과상 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않으나, 장기적으로 개발 계획 등을 주시할 필요가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 해당 서류 미비 시 낙찰 무효 또는 매수보증금 몰수 등 중대한 행정적 불이익 발생.

가설건축물: 관리대장상 존치기간이 만료되었으나, 건축법 시행령에 따라 자동 연장 가능성이 있음. 그러나 법규 변경 또는 행정 처분에 따라 존치 문제가 발생할 수 있으므로, 관련 확인이 필요함.

농림지역, 농업진흥구역: 토지 이용에 엄격한 제한이 따르며, 신축 또는 용도 변경이 어려울 수 있음.

타인 소유 제시외 건물 및 기계: 매각 제외 대상이나, 현장 조사 시 불법 건축물 또는 무단 점유물 등이 있는지 여부 확인 필요.

토지/건물 면적: 제시외 면적이 없는 것으로 표기되었으나, 실제 현황과 다를 수 있으므로 면밀한 현장 확인이 필수적임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 소재 농업용 시설(유리온실)로, 농지법 및 관련 법규 준수가 필수적인 특수 물건임.

토지 및 건물에 대한 채무 총액은 감정가 수준으로, 권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단되나, 농지취득자격증명 발급 및 제출은 낙찰의 가장 중요한 전제 조건임.

기계기구 일괄 포함 매각으로 즉시 운영 가능성을 기대할 수 있으나, 가설건축물의 법적 지위 및 타인 소유 부분에 대한 명확한 확인이 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

특정 작물(방울토마토) 재배에 최적화된 시설이므로, 해당 분야의 경험이나 노하우가 있다면 즉시 수익 창출 가능.

넓은 토지 면적은 향후 시설 확장 또는 다른 농업 관련 사업으로의 전환 가능성을 제시함 (단, 농림지역 규제 고려).

왕복 2차로변에 위치하여 물류 이동 및 접근성이 양호한 편임.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수 보증금 0원이므로, 낙찰가 산정 시 보증금 부담은 없음.

감정가 31억 9,520만 2천원 대비 경쟁 상황, 향후 예상 수익률, 농지법규 준수 가능성, 건축물 유지 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

최초 입찰 시 감정가 이상으로 응찰하거나, 유찰 시에는 감정가 대비 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함. 다만, 본 물건의 특성상 농지취득자격증명 확보 여부가 입찰가 결정에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.