나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32356 [1] 광주광역시 서구 치평동 1174-3 라인동산아파트 104동 20층2005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 ""전남고등학교"" 동측 인근에 위치한 ""라인동산아파트 제104동 제20층 제2005호"" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 제20층 제2005호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 임차인 이화은의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경32356 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1174-3 라인동산아파트 104동 20층 2005호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 31.97㎡ (약 9.67평)

토지지분: 31.9718㎡ (약 9.67평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 20층

사용승인일: 1999년 06월 04일

1.3. 평가내역

감정가: 225,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 상가 혼용 지역입니다. "전남고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변시설

본 물건은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 전남고등학교, 광주서석고등학교 등 교육시설이 있으며, 다양한 상업 시설과 편의시설이 존재합니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 27일 접수된 서광주세무서장의 압류 (갑19)입니다.

3.2. 등기부 요약

주요 권리로는 소유권이전청구권가등기 (갑17, 2022-12-09), 주택임차권 (을16, 2024-12-04), 그리고 여러 건의 압류 및 가압류 등이 있습니다.

총 채권액은 348,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이화은

보증금: 148,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 01일

확정일자: 2020년 11월 18일

배당신고일자: 2024년 12월 04일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (을16) 되어 있으며, 보증금 148,500,000원 중 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (전입일 2020.12.01, 확정일자 2020.11.18, 2022.09.22 7,000,000원 증액)

주의: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 임차인 이화은의 우선매수권이 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 갑구 순위 17번 소유권이전등기청구권 가등기 (2022.12.09 등기): 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 만약 가등기에 기한 본등기가 실행될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다.

* 을구 순위 16번 주택임차권 (2024.12.04 등기): 임차인 이화은의 보증금 148,500,000원에 대한 인수 부담이 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 소재한 치평동은 광주 서구의 중심 상업 및 주거 지역으로, 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 유사 면적 (59.87㎡)의 거래가는 250,000,000원에서 280,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

평균 시세는 약 265,000,000원으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 225,000,000원으로, 최근 시세보다 다소 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 상무1차라인동산 (라인동산)

주소: 광주광역시 서구 치평동 1174-3

세대수: 884세대

총주차대수: 314대

총층수: 20층

건축년도: 1999년

5.2. 주거 환경

아파트 단지는 1999년에 건축되어 연식이 있으나, 관리가 잘 되어 있는 편입니다. 주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 선순위 가등기 인수: 매수 후에도 가등기권자의 본등기 실행 시 소유권 상실의 위험이 존재합니다. 이는 가장 중대한 리스크입니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 이화은에게 지급해야 할 보증금 148,500,000원 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 합니다.

* 공유자 우선매수: 다른 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 입찰 결과와 상관없이 해당 공유자가 낙찰받게 될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축물 연식: 1999년 준공으로 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 향후 리모델링/재건축 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 치평동에 위치한 아파트로, 입지와 최근 시세는 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 인수해야 할 선순위 가등기와 대항력 있는 임차인의 보증금이라는 중대한 부담이 존재합니다. 특히 가등기의 경우 소유권 상실의 위험까지 안고 있어, 투자 결정에 매우 신중해야 합니다. 가등기 권리 내용과 임차인 보증금의 실제 인수 여부 및 금액을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 광주 서구의 주요 주거 및 상업 지역에 속해 있어 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 시세: 최근 실거래가 평균 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 권리상의 위험을 감수한 후 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 선순위 가등기와 대항력 있는 임차인의 보증금입니다.

* 최근 시세 평균: 약 265,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수액: 148,500,000원 (만약 전액 인수 시)

제공된 정보에 따르면, 본건은 가등기권자가 본등기를 실행할 경우 매수인이 소유권을 상실할 위험이 매우 높습니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 신중한 접근이 필요합니다.

만약 임차인 보증금 148,500,000원을 인수한다고 가정하고, 가등기 위험이 없다는 이상적인 상황을 전제한다면, 이론적으로 최대 입찰가는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

최근 시세 평균 (265,000,000원) - 인수 보증금 (148,500,000원) = 116,500,000원

그러나 실제로는 가등기로 인한 소유권 상실 위험이 존재하므로, 해당 금액보다 훨씬 낮은 수준에서 입찰하거나, 가등기 말소 가능성 및 임차인 보증금 배당 현황에 대한 면밀한 추가 조사를 거친 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 가등기 위험이 해결되지 않는다면, 본 물건에 대한 입찰은 권장되지 않습니다.

따라서, 가등기 위험이 매우 크므로, 현재 시점에서 명확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 입찰 희망자는 반드시 법원 조사 및 관련 권리자와의 소통을 통해 가등기 및 임차인 관련 사항을 명확히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.