나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32323 [1] 광주광역시 동구 지산동 460-4 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32323 [1] 광주광역시 동구 지산동 460-4 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매2계 2025타경32323 | 소재지: 광주광역시 동구 지산동 460-4 3층302호 | 감정가: 38,000,000원 | 최저가: 21,280,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매 컨설턴트용)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32323 (1)

소재지: 광주광역시 동구 지산동 460-4 3층302호

용도: 다세대주택 (구분건물)

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 조OO)

소유자/채무자: 박OO

감정가: 38,000,000원

토지 면적: 9.41㎡ (약 2.85평)

건물 면적 (전용면적): 19.52㎡ (약 5.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2005년 4월 (약 20년 경과된 건물)

1.2. 물건 현황 및 감정 요약

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 3층에 위치함. 외벽은 벽돌치장 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감으로 보통의 상태임. 위생 및 급배수, 난방설비 등이 갖추어져 있으며 다세대주택으로 이용 중임.

토지 현황: 장방형에 유사한 평탄한 토지이며, 다세대주택 부지로 이용 중임.

도로 및 교통: 남측 인근으로 차량 접근이 가능하며, 남측으로 도보 가능한 소폭의 진입로를 통해 공도와 연결되어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됨.

1.3. 입지 분석 (최고의 입지: 이 부분은 삭제하고 아래로 대체합니다.)

1.3. 1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 지산동 소재 '광주동산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대학교(조선대학교 등), 초·중·고 등의 교육시설과 단독, 다세대, 연립 등의 주택 및 점포가 혼재된 주거지역입니다. 특히 대학교가 인접해 있어 학생 및 교직원 수요를 기대할 수 있는 입지적 강점이 있습니다. 차량 접근성은 보통이나, 대중교통을 이용한 통학 및 생활 편의성은 양호할 것으로 판단됩니다.

1.3. 2. 상권분석 및 생활정보

상권: 대학교 주변 주거지역 특성상 소규모 주택 임대 수요가 꾸준하며, 관련 점포 등 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

교육시설: 광주동산초등학교, 조선대학교, 조선대학교여자고등학교, 연화사유치원 등이 가까워 학군이 매우 양호합니다.

교통: 본건 남측 인근으로 차량 접근 가능하며, 인근을 지나는 다수의 버스 노선 및 광주 지하철 1호선 학동증심사입구역 또는 남광주역 이용도 가능할 것으로 보입니다. (직접적인 역까지의 거리는 추가 확인 필요)

주요 규제: 제2종일반주거지역, 다수의 상대보호구역(학교 밀집), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 관계

경매구분: 부동산강제경매. 채권자 조OO의 강제경매 신청에 의한 물건입니다.

말소기준권리: 등기부 등본 상 최선순위 설정일자가 말소기준권리가 되며, 이보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다. (제시된 정보만으로는 정확한 말소기준권리 파악 불가, 등기부 등본 확인 필수).

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제의 발생 위험은 낮습니다.

2.2. 임대차 관계 및 특이사항

임대차: 현장조사 시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상입니다.

주의사항: 등기사항전부증명서상 '주택임차권 설정 등기'가 되어 있는 점이 가장 큰 특이사항이자 주의사항입니다. 이는 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 확보하고 있음을 시사하므로, 해당 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자 등을 반드시 확인하여 낙찰 후 인수 여부를 철저히 분석해야 합니다. 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인일 경우, 보증금 전액을 인수할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

2.3. 잠재적 리스크 (법률 및 기타)

권리 리스크: 주택임차권 설정 등기로 인한 인수금 발생 가능성. (필히 대항력 및 배당 여부 확인)

현황 리스크: 감정평가서 상 '공부와의 차이 없음'으로 기재되어 있으나, 현장 실사 및 건축물대장 재확인을 통해 미등기 건물이나 제시외 물건이 없는지 확인이 필요합니다. (제시된 정보에는 제시외 면적 0.00㎡로 기록됨).

규제 리스크: 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등의 규제로 인해 향후 재개발 또는 증개축 시 제한을 받을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 시설 검색 결과 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 광주 동구 지산동 소재 다세대주택으로, 조선대학교를 비롯한 교육시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 풍부할 것으로 예상되는 소형 주거용 부동산입니다. 감정가가 3,800만원으로 낮은 편에 속하여 소액 투자 물건으로 적합해 보입니다. 다만, 등기부상 주택임차권 설정 등기가 존재하므로, 입찰 전 임차인의 권리 분석(대항력 유무 및 인수 금액)을 철저히 하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다. 권리 분석이 명확히 이루어진다면, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자처가 될 것입니다.

3.2. 투자 포인트

소액 투자: 3,800만원의 낮은 감정가로 소액 투자자에게 적합합니다.

임대 수요 풍부: 대학교와 초·중·고등학교가 인접한 지역으로 학생 및 교직원 대상의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. (원룸/소형 주택 형태)

매각 조건: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 복잡한 법정지상권 문제가 배제됩니다.

지분 형태: 토지 지분 $9.41\text{㎡}$ 및 건물 전용면적 $19.52\text{㎡}$으로, 명확한 구분 소유권 형태입니다. (아파트와 같은 구분 건물임)

법원 정보

광주지방법원 경매2계