나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31282 [1] 광주광역시 남구 임암동 859 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 '효천1지구 중흥S클래스 에코파크' 남측 인근에
위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 근린생활시설, 상업나지 등으로 형
성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등
일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하1층, 지상7층건내 지상 제2층∼제4층 일부로서,
외벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등
내벽: 데코타일 및 페인팅마감 등
창호: 새시창호 등

이용상태

일반건축물대장상 용도가 기호(가)는 일반음식점, 기호(나,다)는 의원이나,
기준시점 현재 기호(가∼다) 공히 공실상태임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 및 스프링클러
설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 유사한 형태로서, 근린생활시설부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물건부지 북측으로 왕복 4차선 규모, 동측 및 남측으로 왕복 2차선 규모의
아스팔트포장도로와 접하며, 출입의 편부는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역(2005-12-29)이고, 지구단위계획구역(2005-12-29),
중로1류(폭 20m~25m)(2018-11-02)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2019.12.27. 변경)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2018-11-02)(접합), 도시개발구역<도시개발법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(가∼다) 공히 현황 공실상태로서 임대관계는 없을 것으로 추정되나, 현장조사시
이해관계인로 부재로 임대내역은 미상임.

물건 비고

- 일반건축물대장상 용도가 일반음식점이나 감정기준시점 현재 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31282 (1)

소재지: 광주광역시 남구 임암동 859, 2층 204호

도로명 주소: 광주광역시 남구 효천중앙로 52, 2층 204호

1.2. 물건 현황

용도: 일반음식점 (일반건축물대장상), 제2종근린생활시설 (건축물대장 표제부상)

감정가: 514,000,000원

토지면적: 49.16㎡ (약 14.87평)

토지지분: 49.1619㎡ (약 14.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 126.72㎡ (약 38.33평)

건물지분: 126.72㎡ (약 38.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층, 지상 7층 건물 내 지상 2층 일부

준공연도: 2019년 (Search result mentions 2019 for the building)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 '효천1지구 중흥S클래스 에코파크' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지를 중심으로 한 공동주택, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. (Search result notes the area is clean and quiet, with franchised restaurants suitable for dining.)

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. (Search result confirms convenient transportation for commuting.)

2.3. 도로 상태

건물 부지는 북측으로 왕복 4차선, 동측 및 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역 내에 속합니다. 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있으며, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (채권자: 농업협동조합자산관리회사, 접수일자: 2020-09-23) 입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

총 등기부채권액은 2,306,422,108원입니다.

주요 권리사항으로는 소유권보존 (에스엔케이주식회사, 2019-04-01), 소유권이전 (주식회사다원금속창호, 2020-09-23), 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 본 경매 절차의 진행으로 대부분 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 내역 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없는 것으로 추정되거나, 있더라도 대항력이 없어 인수되지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 임암동 지역은 아파트 단지가 밀집된 주거지역과 근린생활시설이 공존하는 복합 상권의 일부입니다. 효천1지구 등 신규 택지개발지구와 인접하여 배후 수요가 기대되는 지역입니다. (Search result indicates a clean and quiet neighborhood with accessible amenities and dining options.)

4.2. 현재 이용 상태

일반건축물대장 상 본건의 용도는 일반음식점으로 기재되어 있으나, 감정평가 기준 시점 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근 지역은 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (Search result mentions convenience for shopping and dining, and proximity to hospitals and academies.)

5.2. 주변 잠재적 혐오시설

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (Based on search result which describes the area as clean and quiet, suitable for families, and result which mentions apartments.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 본건은 감정평가 시점부터 공실 상태로, 낙찰 후 공실 장기화에 따른 공실 위험이 존재합니다. 따라서 신속한 임차인 확보 및 적극적인 마케팅이 요구됩니다.

6.2. 높은 채권 총액

본건과 관련된 총 등기부채권액이 약 23억 원에 달하여, 채무 부담이 높은 상태입니다. 이는 경매 낙찰가 산정 시 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

건축물대장상 용도(일반음식점)와 실제 용도 또는 현황(제2종근린생활시설) 간의 차이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (While the JSON states '제2종근린생활시설', the report text emphasizes '일반음식점' from the ledger.)

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 임암동의 아파트 밀집 지역 인근에 위치한 근린상가로, 주변 주거 단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 높은 채권 총액은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신규 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 양호한 교통 및 도로 접근성으로 인해 일반적인 근린상가로서의 가치 보유.

* 감정가 대비 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 경우, 향후 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 공실 위험, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건의 경우, 인수할 보증금이 없으므로(0원) 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 상권의 임대 시세, 향후 개발 계획 등에 대한 면밀한 추가 조사 및 분석이 필요합니다. (Search result lists past transactions for units of various sizes, which could be a reference point for further analysis.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.