나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32191 [1] 전라남도 나주시 이창동 173-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 이창동 소재 '영산포여자중학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근에는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 단독주택부지임.

인접 도로상태

북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석재마감
내벽 : 벽지붙임, 타일마감
바닥 : 장판지깔기, 타일마감
창호 : 새시창임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상 및 일련번호 가 2층에 제시외건물 ㄱ~ㄹ이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함
- 목록1 토지 일부는 타인이 일부 점유 중
- 제시외 건물(목록1-2) 일부는 인접지(나주시 이창동 173-12번지)에 걸쳐 있음
- 목록1 토지 지적경계가 불분명하여 측량 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경32191 (1)

1.2. 소재지

전라남도 나주시 이창동 173-29

1.3. 물건 종류

단독주택

1.4. 감정가

242,166,630원

1.5. 면적

토지면적: 224.00㎡ (약 67.76평)

토지지분: 224㎡ (약 67.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 104.81㎡ (약 31.70평)

건물지분: 104.81㎡ (약 31.70평)

건물 제시외면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

박OO

1.9. 특이사항

주거환경개선지구, 대항력있는임차인, 재매각

1.10. 주의사항

- 일괄매각

- 제시외 건물 매각 포함

- 목록1 토지 일부는 타인이 일부 점유 중

- 제시외 건물(목록1-2) 일부는 인접지(나주시 이창동 173-12번지)에 걸쳐 있음

- 목록1 토지 지적경계가 불분명하여 측량 필요

1.11. 건축물 개요

- 건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

- 사용 승인일: 1987년 1월 20일

- 주용도: 단독주택

- 건물 총 면적: 104.81㎡ (약 31.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 나주시 이창동 소재 '영산포여자중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 도로 상태

대상 토지는 사다리형 평지로서 단독주택 부지이며, 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 주거환경개선지구, 배수구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 9일 접수된 박군자 외 6명의 강제경매 (채권액 49,999,996원)입니다.

- 이에 따라, 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아 경매 완료 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 박군자

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 1980년 4월 22일

- 대항력: 있음

- 비고: 해당 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립, 다세대, 빌라 유형이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

- 골든빌K (다세대, 74.93㎡, 2008년 준공): 2025년 10월 4,500만원에 거래됨 (약 198.5만원/평)

- 골든빌L (다세대, 72.3㎡, 2009년 준공): 2024년 11월 6,000만원에 거래됨 (약 274.3만원/평)

- 백조 (연립다세대, 49.94㎡, 1983년 준공): 2026년 7월 2,500만원에 거래됨 (약 165.5만원/평)

제시된 다세대/연립주택의 거래 금액은 평당 약 165만원에서 274만원 수준입니다. 본건 단독주택의 감정가는 242,166,630원으로, 토지 면적(약 67.76평) 기준으로는 평당 약 357만원, 건물 면적(약 31.70평) 기준으로는 평당 약 763만원으로 산정되었습니다. 이는 단독주택의 토지 가치가 상대적으로 높게 반영된 것으로 보입니다.

4.2. 예상 시세

본건은 단독주택으로, 주변 다세대/연립 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 다만, 감정가액은 주변 시세 대비 토지 가치를 충분히 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'영산포여자중학교'가 인근에 소재하며, 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

주택 및 상가 혼용지대로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 기타

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 및 경계 문제

- 목록1 토지의 일부는 타인이 점유 중으로, 인도명령 대상이거나 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

- 제시외 건물 일부가 인접지(나주시 이창동 173-12번지)에 걸쳐 있어 경계 침범 문제가 발생할 수 있습니다.

- 토지 지적경계가 불분명하여 측량 비용이 발생하며, 경계 확정 시 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 임차인 관련

- 대항력 있는 임차인(박군자)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 권리분석상 인수 부담은 없으나, 임대차 관계의 구체적인 내용을 추가 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 재매각 물건

- 본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 특별한 사정이 있었음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 이창동에 위치한 단독주택으로, 준수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 토지 면적이 넓어 활용 가치가 있으며, 주거환경개선지구에 속해 향후 지역 발전 잠재력도 기대할 수 있습니다. 그러나 토지 경계 불분명, 타인 점유, 인접지 건물 침범 등 중대한 권리 및 물권적 하자가 존재합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금은 없는 특이사항이 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성

- 주거환경개선지구 내 입지로 인한 향후 지역 가치 상승 기대

- 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세차익 가능성

9. 예상 입찰가

본건은 다수의 물권적 하자(경계 불분명, 인접지 침범, 타인 점유)와 재매각 사유 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 명도 및 행정 비용이 발생할 수 있습니다. 이에 따라 감정가액(242,166,630원)을 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 감안하여 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본건의 경우, 잠재적 리스크 및 제반 비용을 고려하여 210,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 점유 상태, 경계 문제 등을 더욱 면밀히 확인하고, 최신 시세 변동 등을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.