나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32191 [1] 전라남도 나주시 이창동 173-29 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32191 [1] 전라남도 나주시 이창동 173-29 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경32191
• 주소: 전라남도 나주시 이창동 173-29
• 감정가: 242,166,630원
• 최저가: 135,613,312원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

광주지방법원 경매1계 2025타경32191 | 소재지: 전라남도 나주시 이창동 173-29 | 감정가: 242,166,630원 | 최저가: 135,613,312원 | 용도: 단독주택

1. 사건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경32191 (1)이며, 전라남도 나주시 이창동 173-29에 소재하는 단독주택 물건입니다.

감정가는 242,166,630원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 224.00제곱미터 (약 67.76평)이며, 건물 면적은 주택 104.81제곱미터 (약 31.70평)와 제시외 건물 55.00제곱미터 (약 16.64평)를 포함하여 총 159.81제곱미터 (약 48.34평)입니다.

1.2. 물건 특징

본건은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

건물 구조는 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 2층 주택이며, 외벽은 몰탈위페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다. 또한, 주거환경개선지구 및 상대/절대보호구역에 해당됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 나주시 이창동 '영산포여자중학교' 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설과 주택이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대에 있습니다.

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 사다리형 평지로서 단독주택부지로 이용 중이며, 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 도로 접근성이 우수합니다. 특히 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있는 점은 입지적으로 큰 장점입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 지역은 주택과 근린생활시설이 혼재된 혼용지대입니다. 상업지역이 아닌 제2종일반주거지역에 해당되지만, 대로변에 접하고 있어 향후 근린생활시설 전환 또는 소규모 상업시설 부지로의 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

생활정보 측면에서는 '영산포여자중학교' 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호를 위한 상대/절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 현장 조사를 통해 보다 구체적인 주변 편의 시설 및 인프라 파악이 필요합니다.

혐오시설 정보는 제시된 정보만으로는 확인할 수 없었습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

본건은 소유자와 채무자가 최OO로 동일하며, 채권자 박OO의 강제경매 신청에 의한 물건입니다.

제시된 정보만으로는 권리상 하자는 확인되지 않으나, 임대차 관계는 '미상'이므로 낙찰 후 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 현장 조사와 점유 관계 분석이 필수적입니다. 미상의 임차인이 있을 경우 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 중요한 잠재적 리스크는 '물리적 하자' 부분입니다.

- 일괄매각 조건이며, 제시외 건물(총 55.00제곱미터) 역시 매각에 포함되므로, 이를 모두 인수해야 합니다.

- 목록1 토지 일부를 타인이 점유하고 있다는 사실이 보고되어, 낙찰 후 점유 부분에 대한 명도 또는 부당이득 반환 청구 등의 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

- 제시외 건물 일부(목록1-2)가 인접지(나주시 이창동 173-12번지)를 침범하고 있어, 낙찰 후 인접지 소유자와의 경계 조정 또는 건물 일부 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

- 목록1 토지의 지적경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 선행되어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 대로변에 접합된 제2종일반주거지역 내 단독주택으로, 토지 이용 가치가 높다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 주거환경개선지구라는 점과 함께 토지 일부 점유 및 경계 침범, 경계 불분명 등 다수의 '물리적 하자'가 존재하는 물건입니다. 따라서 일반적인 경매 물건보다 복잡한 명도 및 경계 정리 절차가 수반될 것으로 예상됩니다.

4.2. 투자 포인트

- 대로변 접합: 폭 25m~30m 대로3류에 접합된 2종일반주거지역 토지라는 점은 장래 건축 및 토지 가치 상승의 주요 요인입니다.

- 개발 잠재력: 주거환경개선지구는 현재의 주거 환경이 열악함을 시사하지만, 장기적인 관점에서 정부나 지자체의 개선 사업이 추진될 경우 수혜를 입을 수 있는 잠재력이 있습니다.

- 넓은 면적: 토지면적 224.00제곱미터 (약 67.76평)로 단독주택뿐만 아니라 향후 건축 규제에 따라 근린생활시설 건축도 고려해볼 수 있는 면적입니다.

- 제시외 건물 포함: 제시외 건물까지 매각에 포함되어 있어 활용 가능한 실사용 면적이 총 48평 이상으로 넓습니다.

- 리스크 대비 투자: 다수의 리스크(점유, 경계)가 있으므로, 유찰을 통해 감정가 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받는다면, 리스크 해소 비용을 감안하더라도 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 경계 및 점유 리스크를 해결할 수 있는 노하우나 인력이 갖추어진 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계