나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1885 [1] 전라남도 나주시 성북동 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 성북동 소재 <나주중앙초등학교> 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량진출입이 가능하며, 동측으로 중앙로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

사다리형 평지이며, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

지적도상 본건 남서측으로 약2미터의 포장도로와 접하나, 현황 담장으로 인하여 진출입이 불가능하며, 인접필지(중앙동 29,29-1번지)의 주차장을 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유
산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-12-18)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 배수구
역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2-가) : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로,
외벽 : 벽돌쌓기마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호(2-가) : 단독주택임.

설비내역

기호(2-가) : 기본적인 전기설비, 위생급배수설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물(목록1-5) 매각 포함
- 제시외건물(목록1-5)를 제외한 나머지 이 사건 지상에 소재하는 건물은 이 사건 목록2. 부동산의 종물에 해당된다는 소명이 되지 않으므로, 이 사건 매각에서 제외함
- 목록1. 지상 수목 매각 포함
- 목록1. 토지는 지적도상 남서쪽으로 소폭의 도로와 접하였으나, 현황상 담장이 소재하여 진출입이 불가능함, 인접필지(나주시 중앙동 29 및 29-1번지)의 주차장을 통하여 진출입 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 광주지방법원 2025타경1885 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 성북동 216

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 318,421,600원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 나주새마을금고 (등기부상)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 면적 정보

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* 토지 면적: 526.00㎡ (약 159.1평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 96.12㎡ (약 29.1평)

* 건물 지분: 96.12㎡

* 건물 제시외 면적: 14.20㎡ (매각 포함)

* 토지 토지 분: 526㎡

* 건물 건물 분: 96.12㎡

2. 입지조건

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* 위치 및 주변 환경

나주시 성북동 소재 나주중앙초등학교 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 동측으로 중앙로를 통하여 타 지역으로의 진출입이 용이합니다. 다만, 토지는 지적도상 남서측으로 소폭의 도로와 접하나 현황상 담장으로 인해 진출입이 불가능하며, 인접 필지(나주시 중앙동 29 및 29-1번지)의 주차장을 통하여 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(200m 제한구역), 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 배수구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

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* 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2014년 1월 21일 접수된 나주새마을금고의 근저당권(채권최고액 117,000,000원)입니다. 이에 따른 임의경매개시결정(2025타경1885)이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 117,000,000원입니다.

* 임차인 현황

본건에는 4명의 임차인이 등재되어 있으며, 이 중 박연자(박 )와 임은경(임 )은 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 및 차임이 0원이라도 주의가 필요합니다.

- 임차인: 김미숙 (김 ), 전입일: 2018-11-20, 대항력: 없음

- 임차인: 김일환 (김 ), 전입일: 2019-11-07, 대항력: 없음

- 임차인: 박연자 (박 ), 전입일: 2008-02-25, 대항력: 있음, 보증금/차임: 0원

- 임차인: 임은경 (임 ), 전입일: 2006-06-05, 확정일자: 2006-06-05, 대항력: 있음, 보증금/차임: 0원

* 매각물건 명세서상 특이사항

- 법정지상권 성립 여지 있음: 매각에서 제외되는 지상 소재 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 가능성이 있습니다.

- 제시외 건물(목록1-5)은 매각에 포함됩니다.

- 제시외 건물(목록1-5)를 제외한 나머지 이 사건 지상 건물은 종물이라는 소명이 되지 않아 매각에서 제외됩니다.

- 목록1. 지상 수목은 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

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* 주변 상업 시설

본건은 나주중앙초등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 건물 용도

건축물대장상 본건 건물의 주 용도는 제2종근린생활시설이며, 최초 제공된 정보의 '단독주택' 용도와는 차이가 있습니다.

5. 생활정보

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* 주요 편의시설

본건 인근에는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 나주종합병원 인근에 위치하고 있어 의료 시설 접근성이 양호할 수 있습니다.

* 교육 시설

나주중앙초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 권리상 리스크

- 법정지상권: 매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 향후 건물 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

- 대항력 있는 임차인: 박연자(박 ), 임은경(임 ) 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 이들의 점유 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 물리적 접근성 리스크

토지의 현황상 담장으로 인한 진출입 불가능 문제와 인접 필지를 통한 우회 접근 방식은 일상적인 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건

본건 토지 및 건물 외 제시외 건물(목록1-5) 및 수목은 매각에 포함되나, 이 사건 지상에 소재하는 다른 건물들은 종물에 해당되지 않아 매각에서 제외됩니다. 이는 토지 이용 및 건물 관리에 혼란을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 나주 시내에 위치한 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 접근성 문제가 일부 있으나, 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 다만, 법정지상권의 성립 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 일부 건물 및 수목의 매각 포함/제외 여부 등 권리 및 물건 분석에 있어 복잡한 사항들이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 건축물대장상 용도와 최초 제공 정보 간의 차이도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 나주 시내 중심지에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 토지 활용 가능성 보유

* 나주중앙초등학교 인근으로 교육 환경 고려 가능

9. 예상 입찰가

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본 보고서에서는 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 시세 정보가 제공되지 않아, 현 시세 기반의 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 감정가(318,421,600원)를 기준으로 권리 분석 상의 리스크 요인(법정지상권, 대항력 있는 임차인, 접근성 문제 등)과 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 실질적인 부담 여부는 추가적인 조사와 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.