나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1908 [1] 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 463-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 소재 ""남평가구공단"" 내에 위치하며, 주위는 중,소규모의 공장 등이 소재한 소규모 공장지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 세장형 평지로서, 공업용 건부지임.
일련번호 2) 사다리 평지로서, 공업용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 북측에 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 2) 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3-가) 철골조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
내,외벽 : 판넬 및 강판마감 등,
창호 : 새시창임.

일련번호 4-나) 철골조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
내,외벽 : 판넬 마감 등,
창호 : 새시창임.

일련번호 5-다) 조립식조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 벽지, 페인팅, 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 3-가) 공장 등으로 이용 중임.
일련번호 4-나) 창고로 이용 중임.
일련번호 5-다) 사무실로 이용 중임.

설비내역

일련번호 3-가), 4-나) 전기설비 등이 되어 있음.
일련번호 5-다) 일반적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 강파이프구조 강판지붕 단층, 공장, 약 271.5㎡임.
제시외건물 ㄴ) 강파이프구조 강판지붕 단층, 창고, 약 120.0㎡임.
제시외건물 ㄷ) 각파이프조 강판지붕 단층, 창고, 약 41.4㎡임.
제시외건물 ㄹ) 철파이프조 천막지붕 단층, 야적장, 약 225.0㎡임.
제시외건물 ㅁ) 각파이프조 판넬지붕 단층, 차양, 약 81.9㎡임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 매각 포함
- 제시외 건물 매각 포함
- 기계기구 일련번호 1 내지 6 및 7의 11)은 소재불명으로 매각 제외(감정평가서 참조), 다만 기계기구 일련번호 2, 4는 타지상의 별도 창고에 보관되어 있다는 진술이 있으나, 이 사건 매각에서는 제외(현황조사보고서 참조)
- 제시외 기계기구(계근시설) 매각 포함
- 목록 2. 지상의 이동이 용이한 컨테이너 1동 매각 제외
- 2025.06.10. 주식회사 신성이앤씨로부터 기계설비대금 중 금 396,000,000원에 대하여 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함
- 2026.06.18. 신청채권자 유에이치제십일차유동화전문유한회사가 주식회사 다운이앤씨의 유치권신고에 대한 유치권부존재의견서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경1908 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 463-3

* 용도: 공장

* 감정가: 2,460,819,900원

* 토지면적: 6,289.00㎡ (약 1,899.42평)

* 건물면적: 1,876.26㎡ (약 567.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각 포함 물건: 토지/건물 일괄, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구, 제시외 건물, 제시외 기계기구(계근시설)

* 매각 제외 물건: 일부 기계기구(일련번호 1~6 및 7의 11) 소재불명, 일부 기계기구(일련번호 2, 4) 타지상 보관, 이동 용이한 컨테이너 1동.

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건은 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 소재 "남평가구공단" 내에 위치하며, 주위는 중,소규모의 공장 등이 소재한 소규모 공장지대로서 주변 환경은 보통 수준임. [cite: 감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표]

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. [cite: 감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표]

* 토지이용: 일련번호 1), 2) 토지는 세장형 및 사다리형 평지로서 공업용 건부지임. [cite: 감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표]

* 도로상태: 일련번호 1), 2) 토지는 북측에 노폭 약 8m의 포장도로에 접함. [cite: 감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표]

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역으로 지정되어 있음. [cite: 감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표]

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부: 말소기준권리인 하나은행 근저당(을10, 2021-07-01 접수) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등기가 설정되어 있으나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. [cite: 토지 등기부요약]

* 건물 등기부: 말소기준권리인 하나은행 근저당(을10, 2021-07-01 접수) 외 다수의 가압류, 압류 등기가 설정되어 있으며, 이 또한 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. [cite: 건물 등기부요약]

* 등기부채권 총액: 토지 4,116,140,387원, 건물 4,116,140,387원.

* 임차인 현황:

* (주)광일목재, 오승헌: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2001-02-28, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2021-10-15, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2017-06-29, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입(사업)일자 2023-10-11, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 유치권 신고: 주식회사 신성이앤씨로부터 기계설비대금 396,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. [cite: 물건명세서 참고사항]

1.3. 상권분석

* 본 물건은 "남평가구공단" 내에 위치하며, 주변에는 중,소규모 공장들이 밀집한 소규모 공장지대를 형성하고 있음. [cite: 감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표]

* 해당 지역은 산업형 성장관리구역으로 지정되어 있어, 지역 산업 발전에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있음. [cite: 감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표]

1.4. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도로, 주변의 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았음. 다만, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. [cite: 감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표]

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재 가능성: 주식회사 신성이앤씨가 신고한 396,000,000원의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: (주)광일목재, 오승헌은 대항력이 있으며, 이재운 역시 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있음. 이에 대한 실제 계약 내용 및 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 함.

* 복합 사건 처리: 본건은 중복 병합 사건으로 진행 중이므로, 사건의 정확한 진행 상황 및 관련 내용을 파악하는 것이 중요함.

* 기계기구 매각 제외: 일부 기계기구가 소재 불명 또는 별도 보관으로 인해 매각 대상에서 제외되어, 공장 운영 시 필요한 설비 확보에 차질이 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로의 활용 시 제한이 따를 수 있음. [cite: 감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표]

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 나주시 남평읍의 공장지대에 위치한 공장용 부동산으로, 입지 조건은 공장 운영에 적합함. [cite: 감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표]

* 그러나 유치권 신고, 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 기계기구의 매각 제외 등 복잡한 권리 관계와 물건 현황을 가지고 있어, 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적임.

* 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 상의 큰 문제는 없을 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

* 소규모 공장지대에 위치하여 지역 산업단지 내에서 활용도가 높을 것으로 기대됨.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 규제 완화 및 개발 가능성을 고려할 수 있음. [cite: 감정평가서 요약 요향표 - 토지감정요항표]

* 임차인 중 인수해야 할 보증금이 0원으로 파악되어, 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 2,460,819,900원이며, 현재까지 파악된 임차인의 인수 보증금은 0원임. [cite: 임차인 현황]

* 다만, 유치권 신고, 대항력 있는 임차인 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

* 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리 관계 명확화 정도, 법률적 검토 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 하며, 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하기 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.