나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32355 [1] 광주광역시 남구 신장동 513 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32355 [1] 광주광역시 남구 신장동 513 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매1계 2025타경32355 | 소재지: 광주광역시 남구 신장동 513 | 감정가: 103,800,000원 | 최저가: 58,128,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경32355 (1)이며, 소재지는 광주광역시 남구 신장동 513입니다. 매각대상은 토지(전)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 대OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 토지면적은 1038.00㎡ (약 314.0평)입니다. 감정가는 103,800,000원으로 평가되었습니다. 해당 감정가는 지상 분묘 소재로 인해 소유권 행사에 제한이 있음을 고려하여 산정된 금액입니다.

1.3. 현황 및 특이사항

본건의 지목은 "전"이나, 현황은 "전 및 일부 묘지"로 이용 중입니다. 특히, 지상에는 분묘 수 기가 존재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 또한, 본건은 농지이므로 매수자는 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

2. 입지 및 이용 현황 분석

2.1. 입지조건

본건은 광주광역시 남구 신장동 소재 "신장마을" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

2.2. 형태 및 제한상태

본건은 부정형의 평지로, 전 및 일부 묘지로 이용되고 있습니다. 인접 도로상태는 세로(불)로, 접도 조건이 원활하지 않습니다. 토지이용계획 상 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 2014년 6월 24일 지정된 개발제한구역(그린벨트)에 해당하여 개발 행위에 상당한 제약이 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자 대OOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 등기부상의 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되지만, **분묘기지권**이라는 특수한 지상권이 문제됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

* **농지취득자격증명 리스크:** "전"이므로 농지법이 적용되어 농지취득자격증명이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

* **분묘기지권 리스크:** 지상에 존재하는 분묘 수 기는 매각 대상에서 제외되며, 해당 분묘에 대해 관습법상의 **분묘기지권**이 성립될 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 매수인이 소유권을 취득하더라도 분묘를 강제로 이장하거나 철거할 수 없으며, 토지 소유권 행사에 영구적인 제약을 받게 됩니다. 감정가가 이러한 제약을 반영하여 산정되었음을 고려해야 합니다.

* **개발 제한 리스크:** 개발제한구역(그린벨트)에 해당하므로, 향후 개발이나 건축 행위 시 법적 제약이 매우 엄격하며, 장기적으로 토지 가치 상승의 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 환경

주위가 단독주택 및 농경지가 혼재하는 신장마을 인근이므로, 일반적인 대규모 상권은 형성되어 있지 않을 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의 시설(소규모 상점, 버스 정류장 등)은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 추정되나, 상세한 생활 정보는 현장 확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

4.2. 혐오시설 유무

제시된 정보만으로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 파악할 수 없습니다. 주위가 단독주택 및 농경지대이므로, 대규모 산업 시설 등은 없을 것으로 예상되나, 정확한 확인을 위해서는 반드시 지적도 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 개발제한구역 내의 농지(전)이며, 지상에 분묘가 존재하여 매수인이 소유권을 완벽하게 행사하기 어려운 상당한 하자가 있는 물건입니다. 입찰 참여를 위해서는 농취증 발급 가능성 및 분묘기지권의 법적 부담을 감수할 수 있는지에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다. 높은 시세 차익을 기대하기보다는, 장기적인 관점에서 토지 보유 목적이 명확한 실수요자 또는 묘지 관련 용도로 활용할 계획이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

* **가격적 메리트:** 감정가가 분묘로 인한 소유권 제한을 반영하여 산정되었으므로, 향후 유찰 시에는 토지의 실질적인 사용 가치 대비 낮은 가격에 접근할 기회가 생길 수 있습니다.

* **장기적 관점의 그린벨트 해제 기대:** 개발제한구역이라는 제한 요소가 있으나, 장기간 보유 시 광주광역시의 도시계획 변경에 따른 그린벨트 해제 또는 부분적 규제 완화에 대한 잠재적 기대를 가질 수 있습니다. (다만, 이는 매우 불확실성이 높은 요소임)

* **절대적 면적 (314.0평):** 비교적 넓은 면적(1038.00㎡)을 확보할 수 있다는 점은 장점이나, 실제 활용 가능 면적은 분묘로 인해 줄어들 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계