나이스옥션 법원경매 광주 2025타경790 [1] 전라남도 화순군 도곡면 원화리 605 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경790 [1] 전라남도 화순군 도곡면 원화리 605 숙박시설 경매

• 사건번호: 2025타경790
• 주소: 전라남도 화순군 도곡면 원화리 605
• 감정가: 4,020,837,840원
• 최저가: 2,251,670,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 숙박시설

광주지방법원 경매2계 2025타경790 | 소재지: 전라남도 화순군 도곡면 원화리 605 | 감정가: 4,020,837,840원 | 최저가: 2,251,670,000원 | 용도: 숙박시설

1. 사건 개요 및 물건 현황

1.1. 사건번호 및 매각 정보

광주지방법원 2025타경790 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각 건이며, 감정가는 4,020,837,840원으로 평가되었습니다.

본건은 채권자 목OOOOOOOO의 신청에 의한 임의경매 사건으로, 소유자는 문OO, 채무자는 김OO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 화순군 도곡면 원화리 605

용도: 숙박시설 (무인텔)

토지면적: 3,440.30㎡ (약 1,040.68평)

건물면적: 0.00㎡ (제공된 정보에 따름)

1.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 제시외 수목(소나무 등 관상수 수십여주)을 포함한 토지/건물 일괄매각입니다.

본건의 용도는 숙박시설(무인텔)이나, 장기간 영업을 영위하지 아니한 상태로 조사되었습니다.

제공된 정보상 건물면적이 0.00㎡로 기재되어 있으나, 감정평가서에는 철근콘크리트구조 3층 건물(사용승인일 2008-01-23)의 구조 및 설비 내역이 상세히 기재되어 있어, 건물 전체 또는 일부가 미등기 상태일 가능성이 높습니다. 입찰 전 반드시 이 부분에 대한 확인과 취득 후 양성화 가능성 및 비용을 고려해야 합니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 입지 조건

본건은 전라남도 화순군 도곡면 소재 "도곡온천관광단지" 내에 위치합니다.

주위는 숙박시설, 근린상가, 상업나지 등이 혼재하는 지대로서, 온천 관광을 목적으로 하는 유동인구가 확보되는 지역입니다.

교통상황은 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 입지하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

본건은 2필지 일단의 부정형 평지로 상업용(숙박시설) 건부지이며, 동측 및 남측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 도곡온천단지는 광주광역시와 나주시 인근에 위치하여 광주시민과 나주시민들이 자주 찾는 온천관광지입니다.

온천단지 내에는 20여 개의 온천 이용 숙박업소와 60여 개가 넘는 식당들이 밀집한 [음식 문화 거리]가 조성되어 있어 상권이 형성되어 있습니다.

도곡온천의 알칼리성 나트륨 온천수는 피부 미용에 효과가 좋은 것으로 알려져 있어, 관광수요 기반이 명확합니다.

다만, 본건은 장기간 영업을 영위하지 아니한 상태이므로, 인수 후 즉시 영업 재개를 위해서는 상당한 규모의 리모델링 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 현재 공개된 정보만으로는 상세한 말소기준권리 및 임차인 현황 파악은 어렵습니다.

일반적으로 임의경매의 경우 매각으로 인해 모든 근저당권 및 압류 등은 소멸하는 것이 원칙이나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

소유자(문OO)와 채무자(김OO)가 상이하므로, 채무자가 소유자의 부동산을 담보로 제공한 물상보증인 경매일 가능성이 있습니다.

3.2. 주의사항

본건은 일괄매각(제시외 수목 포함) 조건이며, 특히 토지 지상에 소재한 소나무 등 관상수 수십여주가 감정가에 포함되어 매각 대상에 포함됩니다.

장기간 영업 미영위로 인한 시설의 노후도 및 운영 재개를 위한 설비 점검이 필수적으로 요구됩니다.

4. 법규 및 행정 제한

4.1. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 등 일반적인 건축 규제를 따릅니다.

추가적으로 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지, 온천지구(도곡온천) 등으로 지정되어 있어, 숙박시설로서의 개발 및 운영에 유리한 행정적 환경을 갖추고 있습니다.

가축사육제한구역(거리별 제한)으로 지정되어 있으나, 숙박시설 운영에는 직접적인 영향이 없습니다.

5. 생활정보 및 주변 환경

5.1. 주변 환경 및 혐오시설

본건은 도곡온천관광단지라는 특화된 상권 내에 위치하고 있으며, 숙박업소 및 식당 등이 밀집하여 상업시설 이용은 용이합니다.

온천 단지 인근에는 세계 문화유산 화순 고인돌 유적지, 천불천탑으로 유명한 운주사 등 주요 관광지가 인접해 있어 관광객 유치에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

주변 환경 검색 결과, 도곡온천단지는 관광지로 조성되어 있어 통상적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크 및 종합 의견

6.1. 잠재적 리스크

건물면적 0.00㎡ 기록: 실제 건물이 존재하고 사용승인일이 명시되었음에도 면적이 0으로 기재된 것은 미등기 건물일 가능성이 매우 높습니다. 매각 대상에 건물이 포함되어 있으나, 취득 후 미등기 건물에 대한 양성화(등기) 절차와 관련 비용(이행강제금, 취득세 등)이 발생할 수 있습니다.

장기간 영업 미영위: 숙박시설 특성상 장기간 영업을 하지 않아 시설 전반(객실, 급배수/온수/난방 설비 등)에 대한 대대적인 보수 및 정비가 필요하여 초기 투자 비용(Capex)이 과다하게 발생할 수 있습니다.

6.2. 종합 의견

본건은 광주/나주권역의 온천 관광 거점에 위치한 대규모 숙박시설 부지(토지 약 1,040.68평)라는 점에서 입지적 가치는 매우 우수합니다.

특히 온천지구 내의 대규모 토지를 확보할 수 있는 기회라는 점이 최대 장점입니다.

다만, 건물 상태(미등기 추정 및 장기간 미영업)와 이로 인해 발생할 수 있는 추가 비용을 정확히 산정하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다. 입찰 참여자는 건물의 현황 및 가치를 면밀히 재검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 도곡온천관광단지 내 핵심 입지, 온천지구 및 관광지 지정으로 숙박업 운영에 최적화된 행정 요건 충족.

규모의 경제: 토지면적이 약 1,040평에 달하는 대형 숙박시설 부지로, 리모델링 또는 재건축 시 경쟁 우위를 점할 수 있습니다.

관광 수요: 광주 및 나주 지역의 꾸준한 온천 관광 수요를 기반으로 하고 있어 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

개발 잠재력: 기존의 무인텔 형태를 넘어 트렌드에 맞는 부티크 호텔, 가족형 스파 리조트, 혹은 고급 숙박 시설 등으로 재개발 시 높은 부가가치 창출이 예상됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계