나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31994 [1] 전라남도 화순군 청풍면 대비리 36 전 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31994 [1] 전라남도 화순군 청풍면 대비리 36 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매2계 2025타경31994 | 소재지: 전라남도 화순군 청풍면 대비리 36 | 감정가: 14,352,000원 | 최저가: 6,429,696원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경31994 (1)이며, 물건의 소재지는 전라남도 화순군 청풍면 대비리 36입니다.

용도는 '전(밭)'이며, 토지 면적은 598.00㎡ (약 180.90평)입니다. 감정가는 14,352,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 주요 특이 사항

본 물건은 토지 매각이며 부동산 강제경매로 진행됩니다.

가장 중요한 특이사항은 두 가지로, 첫째는 **농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수**라는 점입니다. 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않습니다.

둘째는 본 토지는 **맹지(盲地)**, 즉 도로에 접하지 않은 토지라는 점입니다. 이는 토지의 활용 가치를 크게 떨어뜨리는 요인입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 화순군 청풍면 대비리 소재 '대비리마을' 남동측 인근에 위치한 농촌 지역의 토지입니다.

주위는 마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 전형적인 시골 농지 환경을 보입니다.

2.2. 교통 상황

인근까지 차량 진입은 가능하며, 청풍 면소재지로부터 크게 멀지 않아 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 최고의 입지

본 토지는 농업보호구역 내의 맹지(전)로서, 대규모 개발이나 상업적 활용은 불가능합니다.

따라서 최고의 입지는 **조용하고 한적한 농사를 짓고자 하는 실수요자**에게 적합하며, 지가 상승을 기대하는 일반적인 투자 목적에는 한계가 명확합니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유권 및 채권 관계

본 물건은 소유자(박OO)와 채무자(박OO)가 동일하며, 채권자(주OOOOOOOOO)의 강제경매 신청으로 진행되는 물건입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되므로, 권리관계는 비교적 단순하고 깨끗할 것으로 판단됩니다.

3.2. 특별 매각 조건

경매 컨설팅에서 가장 강조해야 할 부분은 **'농지취득자격증명 제출'** 조건입니다.

낙찰자는 농지법에 따라 해당 토지를 경작할 의사나 능력이 있음을 증명하는 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 하며, 지정 기한 내에 미제출 시 보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로 사전에 관할 지자체를 통해 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

용도가 '전'이고, '농업보호구역'으로 지정되어 있으며, '맹지'인 관계로 상업 시설로의 전환이나 개발은 현실적으로 불가능합니다.

따라서 상권 분석은 의미가 없으며, 순수한 농지 또는 장기적인 토지 보유 관점으로 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보

가장 가까운 기본적인 생활 편의 시설은 청풍 면소재지 인근에 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

도심 지역의 편리한 인프라를 기대하기는 어려우며, 농촌 생활을 전제로 해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 혐오 시설

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **맹지(盲地)라는 점**입니다. 맹지는 건축이 사실상 불가능하며, 토지 가치 평가에서도 불리하게 작용합니다.

다음은 **농업보호구역** 및 **가축사육제한구역** 지정에 따른 엄격한 토지 이용 제한입니다. 원하는 대로 형질 변경이나 건축을 할 수 없습니다.

또한, **농취증 미제출 시 보증금 몰수**라는 명확한 리스크가 존재합니다.

5.2. 주변 혐오 시설

주변에 주요 도시형 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 보이나, 전형적인 농촌 지역이므로 가축사육제한구역 지정에서 알 수 있듯이 주변에 축사 등 농업 관련 시설물이 존재할 가능성은 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건(전라남도 화순군 청풍면 대비리 36)은 '농업보호구역', '맹지', '농취증 필수 제출'이라는 세 가지 중대한 제한 요소를 안고 있는 토지입니다.

따라서 일반 투자자에게는 접근성이 떨어지며, 투자가치가 낮다고 평가될 수 있습니다.

경매를 통해 저렴하게 취득하여 장기적으로 농업용으로 활용하거나, 인근 토지 매입을 통한 맹지 탈출을 도모할 수 있는 **특정 목적을 가진 실수요자**에게만 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

- **저렴한 취득 기회:** 맹지, 농지라는 핸디캡 때문에 유찰이 진행될 경우 감정가 대비 매우 낮은 가격에 취득할 가능성이 높습니다.

- **농업 실수요:** 전원생활을 꿈꾸거나 소규모 농사를 짓고자 하는 농업인에게는 적합한 면적과 가격대일 수 있습니다.

- **장기 토지 은행:** 당장 개발이나 이용 계획이 없더라도, 미래를 위한 토지 은행(Land Banking) 관점에서 접근할 수 있습니다. 단, 맹지 해소 방안이 없다면 지가 상승에는 한계가 명확합니다.

**※ 유의사항:** 입찰 전 반드시 관할 화순군청을 통해 농취증 발급 여부와 맹지 해소 가능성을 확인해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계