나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32271 [1] 광주광역시 북구 용봉동 17-2 1동 2층206호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32271 [1] 광주광역시 북구 용봉동 17-2 1동 2층206호 아파트 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매1계 2025타경32271 | 소재지: 광주광역시 북구 용봉동 17-2 1동 2층206호 | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 98,000,000원 | 용도: 아파트

1. 경매물건 기본정보 분석

1.1. 사건개요 및 감정평가 현황

본 사건은 광주지방법원 2025타경32271 (1)호 부동산 임의경매 사건으로, 광주광역시 북구 용봉동 17-2에 위치한 성산아파트 1동 2층 206호(아파트)에 대한 물건입니다.

감정가는 175,000,000원으로 책정되었으며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

본건의 소유자는 최OO, 채무자는 홍OO, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

건물의 전용면적은 79.92㎡(약 24.18평)이며, 통상적인 아파트 분양면적(공용면적 포함 추정)은 약 105㎡(약 31.74평) 내외로 예상됩니다.

토지면적은 61.11㎡(약 18.50평)입니다.

1.2. 물건 상세 내역

소 재 지: 광주광역시 북구 용봉동 17-2 성산아파트 1동 2층 206호

용 도: 아파트(주거용)

건물면적(전용): 79.92㎡ (약 24.18평)

토지면적: 61.11㎡ (약 18.50평)

감 정 가: 175,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 2층(계단식, 남서향)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스, 개별난방설비 등

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 전남대학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

본건 단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

단지 주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 도보 5분 거리에 모여있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

단지 자체가 주거 밀집지역에 속해 있어 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

특히 전남대학교가 인근에 있어 학군이나 유동인구 측면에서 안정적인 환경을 제공합니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변 환경

본건 토지는 제3종일반주거지역, 상대보호구역(전남대학교 포함), 전통상업보존구역 등의 규제를 받고 있습니다.

인근에 대형 혐오시설이 있다는 검색 결과는 없으며, 대체로 주거 환경은 조용하고 양호한 편으로 보입니다.

다만, 건물이 1985.01.17. 사용 승인된 노후 아파트(총 5층 중 2층, 엘리베이터 없음)이므로, 건물 상태에 대한 감안이 필요합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크 분석

3.1. 권리분석

제시된 정보만으로는 말소기준권리(MCL)를 특정할 수 없으나, 경매구분이 '부동산임의경매'인 점으로 미루어 채권자가 담보물권을 근거로 경매를 신청한 것으로 판단됩니다.

매각대상은 '토지/건물일괄매각'으로, 통상적으로 안전한 유형에 속합니다.

입찰자는 매각물건명세서를 통해 정확한 임차인 현황 및 말소기준권리를 확인하여 인수되는 권리(특히 대항력 있는 임차인)가 없는지 최종적으로 검토해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (재건축 사업 리스크)

가장 중요한 특이사항은 재건축 사업 관련 리스크입니다.

본건 단지는 "용봉동 소규모재건축 정비사업조합"이 사업을 추진해왔으며, 조합설립인가와 건축심의까지 완료된 상태였습니다.

그러나, 감정평가 시점 이후인 2025년 7월 28일자로 **위 건축심의의 효력이 상실된 상태**입니다.

이는 재건축 사업 추진에 중대한 차질이 발생했음을 의미하며, 향후 사업 재추진 여부 및 소요 시간에 따라 투자 가치가 크게 변동될 수 있는 핵심 리스크입니다.

입찰자는 사업 재추진 가능성, 조합 내부 상황, 건축심의 재인가 절차 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 전남대학교 인근의 우수한 입지적 장점과 주거 편의성을 갖춘 노후 아파트입니다.

감정가 1억 7,500만 원은 현 상태의 가치와 함께 재건축 잠재력을 일부 반영한 것으로 보입니다.

그러나 재건축 사업의 핵심 단계인 건축심의 효력이 상실된 상태이므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 리스크 관리가 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

노후된 건물임에도 불구하고, 제3종일반주거지역에 위치하고 있으며 토지 면적이 61.11㎡(약 18.50평)으로 상대적으로 넓어 재건축/리모델링 사업 재추진 시 개발 가치가 높습니다.

주변에 전남대학교, 근린생활시설, 양호한 교통 환경을 갖추고 있어 입지적으로 안정성이 확보되어 있습니다.

입찰 시점의 재건축 사업 진행 여부를 정확히 파악하여, 사업 지연에 따른 리스크를 감안한 보수적인 가격으로 입찰할 필요가 있습니다.

낙찰 후 사업 정상화 시 큰 시세차익을 기대할 수 있으나, 사업이 장기간 지연되거나 무산될 경우 투자 회수 기간이 길어질 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계