나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1441 [1] 광주광역시 북구 오룡동 1110-42 주건축물제1동 7층705호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 오룡동 소재 '광주과학고등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주변은
업무시설, 공장, 학교, 아파트단지 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량진입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반
적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하1층 건물 중 제7층 제705호로서

외벽 : 강화유리, 몰탈위페인팅 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 새시창임.

이용상태

업무시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, E/V
설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 업무용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2015-12-31)<산업
집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업육성구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,
연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 부동산현황조사보고서에 의하면, 현관앞에 관리비 미납 고지 2022년 1월부터 미납된 상태임(월 관리비 120,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

물건 소재지는 광주광역시 북구 오룡동 1110-42번지 주건축물 제1동 7층 705호이며, 새 주소로는 광주광역시 북구 첨단과기로208번길 17-23 (오룡동)입니다. 본 물건의 용도는 지식산업센터입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 10층, 지하 1층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다. 건축물 사용승인일은 2020년 3월 2일입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 29.35㎡이며, 토지 지분 면적은 29.350499999999997㎡ (약 8.88평)입니다. 건물 면적은 68.60㎡이며, 건물 지분 면적은 68.6㎡ (약 20.75평)입니다. 제시외 토지 및 건물 면적은 없습니다.

1.3. 매각 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경1441 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 감정가는 149,000,000원입니다. 채권자는 방림신용협동조합입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 개발 계획

본 물건은 광주광역시 북구 오룡동에 위치하며, '광주과학고등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 공장, 학교, 아파트단지 등이 혼재되어 있는 지대입니다. 본 물건은 준공업지역이며, 국가산업단지, 산업시설구역, 산업육성구역, 연구개발특구로 지정되어 있어 산업 및 연구개발 관련 개발 잠재력을 갖춘 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건 단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 동측으로는 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 10층, 지하 1층 건물 중 7층 705호입니다. 외벽은 강화유리, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 부정형의 평지로서 업무용 건물 부지로 이용 중입니다. 토지 이용 계획상 준공업지역으로 분류되며, 관련 법규에 따라 국가산업단지, 산업시설구역, 산업육성구역, 연구개발특구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건물의 말소기준권리는 2022년 2월 11일 접수된 방림신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권을 포함하여 본 경매 절차를 통해 을1 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부 요약 상 갑8 (나주세무서장 압류), 갑9 (국민건강보험공단 압류), 갑10 (방림신용협동조합 임의경매), 갑11 (동작세무서장 압류) 등의 권리들은 모두 말소될 것으로 파악됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 명세서에 기재되어 있습니다. 즉, 인수되는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 특이 권리 사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(갑2, 갑5) 및 대물변제(갑5) 기록이 존재합니다. 또한, 여러 차례의 압류(갑8, 갑9, 갑11)와 임의경매 개시결정(갑10)이 있었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 광주광역시 북구 오룡동 첨단산업단지 인근으로, 산업시설과 업무시설, 연구개발 시설이 밀집한 지역입니다. 이는 관련 업종의 기업체나 연구소에 유리한 입지 환경을 제공합니다.

4.2. 잠재적 수요

주변의 산업 단지 및 연구 개발 특구 지정으로 인해 관련 분야의 기업체, 스타트업, 연구기관 등으로부터의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 학교 및 업무시설이 인접해 있어 직주근접형 수요도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 버스정류장이 위치하며 간선도로 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 광주과학고등학교를 비롯한 교육 시설이 있으며, 산업단지 내 상업 시설이나 인근 지역의 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

본 물건은 지식산업센터로서 업무 시설로 이용 중이며, 인근에 아파트 단지도 소재하고 있어 업무와 생활의 연계성을 고려할 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

부동산 현황 조사 보고서에 따르면, 본 물건은 2022년 1월부터 현재까지 월 120,000원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 향후 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 비용이거나, 관리사무소와의 협의가 필요할 수 있는 사항입니다.

6.2. 권리 관계 복잡성

등기부 상 여러 차례의 소유권 변동 및 대물변제, 다수의 압류 및 근저당권 설정 기록이 존재합니다. 이는 과거 채무 관계가 복잡했음을 시사하며, 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구의 산업 및 연구개발 특구 지역에 위치한 지식산업센터로, 개발 잠재력과 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 다만, 장기간의 관리비 미납 이력과 복잡했던 권리 관계는 인수 시 주의가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 첨단 산업 및 연구 개발 특구 내 입지로 인한 미래 가치 상승 기대

* 지식산업센터로서의 안정적인 임대 수요 예상

* 양호한 교통망과 주변 기반 시설 접근성

9. 예상 입찰가

본 건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 현 시점에서는 주변 유사 물건의 시세, 최근 경매 낙찰 사례, 법원 감정가의 적정성, 명도 난이도, 미납 관리비 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이나 차임이 없는 점은 긍정적이나, 관리비 미납액은 낙찰자가 부담하거나 해결해야 할 추가 비용이 될 수 있습니다. 따라서, 낙찰 후 예상되는 총 소요 비용과 미래 수익성을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.