나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1441 [1] 광주광역시 북구 오룡동 1110-42 주건축물제1동 7층705호 업무시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1441 [1] 광주광역시 북구 오룡동 1110-42 주건축물제1동 7층705호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매1계 2025타경1441 | 소재지: 광주광역시 북구 오룡동 1110-42 주건축물제1동 7층705호 | 감정가: 149,000,000원 | 최저가: 95,360,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

소재지: 광주광역시 북구 오룡동 1110-42 주건축물제1동 7층705호

용도: 업무시설

사건번호: 광주지방법원 2025타경1441 (1)

감정가: 149,000,000원

1.2. 면적 및 매각 정보

토지면적: 29.35㎡ (약 8.88평)

건물면적: 68.60㎡ (약 20.75평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 방OOOOOOO

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지: 첨단산업단지 내 업무시설

본건은 광주광역시 광산구 오룡동 소재 '광주과학고등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 공장, 학교, 아파트단지 등이 혼재된 지대(첨단산업단지)입니다.

공부상 소재지는 광주광역시 북구 오룡동으로 명시되어 있으나, 감정평가서상 위치 및 주위환경이 광주과학고등학교(광산구 오룡동 소재) 인근으로 설명되어 첨단산업단지 내 입지로 판단됩니다.

토지이용계획상 준공업지역, 국가산업단지, 연구개발특구로 지정되어 있어 R&D 및 산업시설 관련 업무시설 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 입지입니다.

2.2. 상권 분석

본 물건은 첨단산업단지 내 업무시설로, 주변 산업단지 종사자 및 관련 기업체들을 주된 수요층으로 합니다.

주거지역의 상권과는 달리 업무 및 산업 지원 시설 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 지속적인 산업 육성 및 연구개발특구 지정에 따른 배후수요 확보에 긍정적인 요인이 많습니다.

3. 물건 현황 및 권리 분석

3.1. 물건 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하1층 건물 중 7층에 위치하며, 현재 업무시설로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, E/V 설비 등 기본적인 시설을 잘 갖추고 있어 업무용으로 이용하는 데 무리가 없습니다.

3.2. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 낙찰자는 토지와 건물에 대한 온전한 소유권을 취득하게 되어 권리관계가 단순하고 명료합니다.

별도의 임대차 관계는 언급되지 않았습니다.

3.3. 특이 및 주의사항

부동산현황조사보고서에 따르면, **2022년 1월부터 관리비가 미납**된 상태입니다 (월 관리비 120,000원).

미납 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 잠재적 리스크입니다. 특히 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 정확한 미납 총액 및 처리 방안을 확인하고 입찰가에 반영하는 것이 필수적입니다.

(2025년 11월 기준, 약 47개월분, 564만원 상당의 미납액 추정)

4. 생활정보 및 주변 환경

4.1. 주변 교통 환경

본건 단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 및 자가용 이용 편의성은 보통 수준입니다.

4.2. 토지 이용 계획

토지는 준공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 연구개발특구 등 산업 및 연구 활동에 최적화된 용도로 지정되어 있습니다.

이는 장기적인 관점에서 해당 물건의 용도(업무시설)와 일치하는 개발 방향을 가지고 있음을 의미합니다.

4.3. 혐오시설 분석

본 물건이 위치한 첨단산업단지 주변은 학교(광주과학고등학교 등), 연구소, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거지역의 쾌적성보다는 산업 활동에 중점을 둔 환경입니다.

주변에 대형 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등 전통적인 의미의 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 준공업지역의 특성상 일부 공장 시설과의 인접성은 감안해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 관리비 미납액 인수 가능성

가장 큰 잠재적 리스크는 장기간 미납된 관리비입니다. 미납된 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액은 법원 판례에 따라 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 해당 금액을 정확히 파악하여 입찰가에 반영해야 합니다.

5.2. 공실 리스크 및 환금성

업무시설의 특성상 일반 주거시설 대비 경기 변동에 따른 공실 리스크가 높을 수 있습니다. 또한, 준공업지역 내 물건으로 일반적인 아파트나 오피스텔 대비 환금성이 떨어질 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 광주 첨단산업단지 내 위치하여 입지적 특성이 명확하며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 깔끔한 권리관계를 가지고 있습니다. 감정가 1억 4,900만원으로 시작하는 업무시설은 주변 산업 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 약 3년 11개월간의 관리비 미납액이 상당하므로, 입찰 전 해당 미납액을 명확히 확인하고, 이를 최소화하는 전략(미납액을 반영한 보수적인 입찰가)이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 국가산업단지 및 연구개발특구 내 위치하여 업무시설 수요가 보장되는 환경입니다.

명확한 권리관계: 토지/건물 일괄매각으로 복잡한 권리분석이 불필요합니다.

시세 대비 저렴한 취득 기회: 감정가를 시작으로 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

*주의:* 관리비 미납액(공용부분) 인수를 고려하여 1회 유찰을 예상하고 보수적으로 접근하는 것이 안전할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계