나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32131 [1] 광주광역시 북구 중흥동 70-3 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32131 [1] 광주광역시 북구 중흥동 70-3 단독주택 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매1계 2025타경32131 | 소재지: 광주광역시 북구 중흥동 70-3 | 감정가: 67,674,110원 | 최저가: 47,371,877원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32131 (1)

소재지: 광주광역시 북구 중흥동 70-3 (단독주택)

용도: 단독주택 (지분매각)

감정가: 67,674,110원

매각대상: 토지 및 건물 지분 (일괄매각)

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 142.00㎡ (약 42.95평)

건물면적: 66.11㎡ (약 20.00평)

제시외 건물면적: 48.80㎡ (약 14.76평) - 매각 지분 3분의 1 포함

1.2. 입지 조건

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 ‘효동초등학교’ 북동측 인근에 위치한 기존 주택지대에 속합니다.

주변은 단독주택과 아파트단지가 혼재되어 있는 주거지역입니다.

교통상황은 인근에 버스정류장이 소재하고 차량 접근성이 보통 수준으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 일반적인 주거 입지입니다.

부정형 토지이나 동측으로 소폭의 포장도로에 접하고 있어 건축 행위가 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 전통상업보존구역에 해당합니다. 제2종일반주거지역은 비교적 높은 밀도의 주거 개발이 가능한 지역으로, 향후 지분 정리 시 개발 여력이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 토지 및 건물에 대한 지분 매각 물건이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

최대 핵심 리스크는 '지분 매각'입니다. 매각 대상은 전체 토지와 건물 면적의 일부 지분이며, 제시외 건물 및 수목 역시 3분의 1 지분만 매각 대상입니다.

공유자우선매수권이 1회로 제한된다는 특별 매각 조건이 있습니다. 이는 입찰 당일 공유자가 우선매수를 신청할 수 있으며, 만약 공유자가 이 권리를 행사한다면 차순위 매수신고인이 될 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 기회는 단 1회로 제한되므로, 재매각이 되더라도 공유자는 우선매수권을 다시 행사할 수 없습니다.

제시외 건물 중 목록2-7이 본건 토지의 인접지(중흥동 785-60, 지목 도로)에 소재하는 것으로 목측되어, 향후 도로 점유에 따른 법적 문제(철거, 변상금 부과 등)가 발생할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로, 낙찰자가 점유자를 명도해야 할 가능성이 있으며, 이는 별도의 시간과 비용을 요구합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 중흥동은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

교육시설로는 효동초등학교가 인근에 있어 학군 측면에서 유리합니다.

토지이용계획상 전통상업보존구역이 포함되어 있어, 주변에 전통 시장이나 소규모 상업시설이 형성되어 있을 수 있습니다.

주변에 대규모 혐오시설에 대한 정보는 감정평가서 상에 나타나 있지 않으며, 일반적인 주택가 환경으로 보입니다. (AI의 한계로 인해 주변 혐오시설에 대한 현장 확인 및 외부 검색은 불가능합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분' 취득입니다. 낙찰 후에는 다른 공유자와의 협의를 통해 소유권을 완전히 정리해야 하며, 협의가 불가능할 경우 공유물분할청구소송을 통해 해결해야 합니다. 이는 추가적인 시간, 비용, 법률적 리스크를 수반합니다.

공유자우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 비록 1회로 제한되어 있지만, 최고가 매수인이 되더라도 당일 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받지 못합니다.

제시외 건물의 일부(목록2-7)가 도로를 침범하고 있는 것으로 파악되어, 해당 부분에 대한 법적 리스크를 해결해야 합니다.

임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구의 기존 주택가에 위치하며 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 제2종일반주거지역으로 향후 개발 잠재력은 있으나, 이는 지분권 정리 이후에나 가능합니다.

본 물건은 단순한 주거 목적으로 접근하기보다는, 지분 취득을 통해 다른 공유자와의 협상(지분 매입/매각)이나 법적 절차를 통해 최종 소유권을 확보하려는 '특수물건 투자' 관점에서 접근해야 합니다. 일반 투자자에게는 다소 부담이 될 수 있으며, 특수물건 처리 경험이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

지분 매각 물건은 일반 매각 물건 대비 낮은 경쟁률과 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있어, 재경매 시에는 공유자의 우선매수 리스크가 완전히 해소되어 유리해집니다.

제2종일반주거지역에 위치하여, 지분 정리가 완료되면 주택 신축 또는 재건축을 통한 높은 가치 창출 가능성이 있습니다.

투자의 핵심은 낙찰 후 공유자를 상대로 하는 협상력 및 공유물분할청구소송 진행 능력에 있습니다.

법원 정보

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