나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1136 [1] 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 945 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1136 [1] 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 945 임야 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매1계 2025타경1136 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 945 | 감정가: 115,720,000원 | 최저가: 56,703,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남원지원 2025타경1136 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 945

용도: 임야

매각대상: 토지매각

감정가: 115,720,000원

면적: 1052.00제곱미터 (약 318.23평)

토지 지분율: 105200 (전부)

1.2. 채권 및 소유자 관계

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 김OO (동일인으로 표기되어 있으나, 강제경매의 특성상 내부 관계에 대한 추가 확인 필요)

특이사항: 제시외 물건 및 건물 없음. 토지만 매각.

1.3. 주요 특이 사항 및 주의 사항

공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '자연림 및 일부 도로'로 이용 중임.

대상 토지 중 일부가 폭 3미터의 '현황 도로'로 이용되고 있는 점은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 중대한 변수가 될 수 있으므로, 현장 확인이 필수적임.

2. 입지조건 및 주위 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 소재 '서송마을' 남동측 인근에 위치한 마을 주변 야산지대임.

주위는 농가주택, 농경지, 자연림 및 야산 등으로 구성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준이며 자연 친화적임.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하며, 남동측으로 대상 토지의 일부가 현황 도로로 이용되어 접근성이 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 하자 유무

매각대상은 토지(임야) 전부이며, 건물 면적 및 제시외 면적이 0.00제곱미터이므로 건물과 관련된 법정지상권 등의 권리상 하자는 없을 것으로 판단됨.

경매구분이 부동산강제경매이며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO로 표기된 점에 대한 관계 확인은 필요하나, 매각 물건 자체의 권리 관계는 비교적 명료함.

3.2. 현황 이용 및 임대차 관계

본건 토지의 현황 이용은 '자연림 및 일부 도로'이며, 임대차 관계는 '미상'이므로 현장 조사를 통한 실사용자 및 임차인의 존재 여부 확인이 권리 행사에 영향을 미칠 수 있음.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 농가주택 및 야산이 주를 이루는 비도시 지역에 위치하고 있으며, 이용 현황이 자연림이므로 상업적인 가치나 상권 형성은 미미함.

계획관리지역으로 지정되어 있으나 각종 규제로 인해 개발 난이도가 높아, 투자 관점은 대규모 상업 시설보다는 소규모 전원주택 부지 또는 농림업 관련 시설 부지로 한정되어야 함.

4.2. 생활정보

인근에 '서송마을'이 위치하고 있어 기본적인 농촌 생활은 가능하나, 도시의 편의시설 접근성은 다소 떨어짐.

자연림 지역의 특성상 쾌적하고 조용한 환경을 선호하는 실수요자에게 적합함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 복합적 법적 규제 리스크

토지이용계획상 계획관리지역이나, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 및 완충녹지(저촉)에 일부 저촉되어 있어 실제 개발 가능 면적이 크게 축소될 수 있습니다.

또한 가축사육제한구역(상대제한지역 500m), 준보전산지, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 해당되어 건축 및 개발 행위 시 중첩된 규제를 엄격히 따라야 하는 어려움이 있습니다.

5.2. 현황 도로 리스크

토지 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있어, 해당 부분에 대한 사법상의 독점적인 사용 권리 행사나 향후 개발 시 토지 이용에 제약을 받을 수 있는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

5.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설)

본건 주변 지역(주천면 송치리 일원)에는 과거부터 장기간 미완공 상태로 방치된 대형 숙박시설(콘도 등)이 존재하는 것으로 보도된 바 있습니다. 이는 물건 자체의 문제는 아니지만, 인근 환경의 미관과 심리적 요인에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 흉물 리스크로 고려되어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 임야는 1052.00제곱미터(약 318.23평) 규모로 차량 접근성이 양호한 계획관리지역 토지입니다.

그러나 소로 저촉, 완충녹지 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다수의 규제와 현황 '도로' 이용이라는 복합적인 리스크를 동시에 가지고 있어, 개발 행위 전 철저한 법규 검토 및 관청 문의가 필수적인 '난이도 상'의 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

A. 개발 잠재력: 복잡한 규제를 해소할 수 있다면, 계획관리지역의 용도에 맞춰 전원주택, 창고, 농가 등 특정 목적의 개발을 통한 장기 투자 가치가 있습니다.

B. 도로 접면: 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 기본적인 접근성이 우수하며 맹지(袋地)가 아니라는 점이 가장 큰 장점입니다.

6.3. 유의 사항

입찰 전 관할 지자체를 방문하여 소로2류 및 완충녹지 저촉으로 인한 정확한 개발 불가능 면적, 현황 도로에 대한 사실상의 권리 행사 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 감정가 대비 투자 목적에 맞는 수익률을 확보하려면 리스크를 상회하는 보수적인 입찰가 책정이 요구됩니다.

법원 정보

남원지원 경매1계