나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30148 [1] 전북특별자치도 남원시 사매면 관풍리 61-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 남원시 사매면 관풍리 소재 「관촌마을」내에 위치하는 토지로서, 주위는 마을농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대로 제반 환경여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 서측 원거리로 국도가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 적벽돌조 콘크리트 평슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 적벽돌 치장쌓기 등
내벽: 벽지도배
창호: 목재 및 샷시창호
2-다) 적벽돌조 콘크리트 평슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 적벽돌 치장쌓기 등
내벽: 시멘몰탈마감 등
창호: 샷시창호

이용상태

2-가) 주택, 2-다) 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비 및 가정용태양광설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨'지적 및 건물개황도'에 도시된 바와 같이 제시외건물(기호 ㉠~㉦)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물(2-나)은 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: --

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 및 가정용 태양광 설비 각 매각 포함.
3. 목록 2. 비동 창고 28.98㎡는 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

주소: 전북특별자치도 남원시 사매면 관풍리 61-2 (도로명주소: 구터길 97-2)

토지 면적: 807.00㎡ (약 244평)

건물 면적: 132.83㎡ (약 40평)

감정가: 154,552,330원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

물건번호: 남원지원 2025타경30148 (1)

1.2. 물건 개요

용도: 근린주택 (건축물 현황 및 감정평가서상 주택/단독주택으로 이용)

토지 이용 현황: 주거용 건부지로 이용 중

건물 구조:

- 2-가) 적벽돌조 콘크리트 평슬래브지붕 단층 건물 (주택)

- 2-다) 적벽돌조 콘크리트 평슬래브지붕 단층 건물 (창고)

건물 제시외 면적: 284.10㎡ (약 86평) - 가정용 태양광 설비 및 비동 창고 28.98㎡ 포함 (비동 창고는 소재불명)

특이사항: 재매각, 대항력 있는 임차인 존재, 형식적 경매

주의사항:

- 일괄매각 대상.

- 제시외 건물 및 가정용 태양광 설비가 매각에 포함됨.

- 목록 2. 비동 창고(28.98㎡)는 소재불명임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 남원시 사매면 관풍리 소재 「관촌마을」 내에 위치하며, 주위는 마을 농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대임. 전반적인 환경 여건은 보통 수준으로 평가됨. 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측 원거리로 국도가 통과하는 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역으로 지정되어 있음.

가축사육제한구역(상대제한지역 500m, 모든 축종 제한)에 해당함.

(영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 기록 후, 중소기업은행의 가압류(2024-10-24, 35,697,544원)가 말소기준권리로 등기되어 있음. 이후 파산채무자의 청산을 위한 형식적 경매개시결정(2025-03-26)이 등기됨. 등기부채권 총액은 35,697,544원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 양운량

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011-10-10

대항력: 있음

임차인 양 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 실제 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 중소기업은행 가압류 (2024-10-24)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리:

- 임차인 양 은 대항력이 있으므로, 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있으나 이에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필요함. 현재 명시된 금액은 없어 명백한 인수 보증금은 없는 것으로 보임.

- 제시외 건물 및 태양광 설비는 일괄 매각 대상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 남원시 사매면의 농촌 마을 내에 위치하여, 주변이 농가주택 및 농경지로 둘러싸여 있음. 따라서 일반적인 상업 지역과는 거리가 멀고, 지역 자체의 상업 활동보다는 주거 및 농업 중심의 특성을 가짐. 최근 유튜브 등에서 남원시 내 단독주택, 전원주택 매물이 종종 소개되고 있으며, 가격대는 5천만 원대부터 12억 원대까지 다양하게 분포함. 이는 지역 내 부동산 가치가 다양하게 형성되어 있음을 시사하나, 본 물건과 직접적인 시세 비교는 어려움.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

농촌 지역 특성상 인근에 대규모 편의시설은 부족할 것으로 예상됨. 사매면 소재지 또는 남원시내로 이동하여 기본적인 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

정확한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 농촌 지역에서는 마을 인근의 초등학교 및 면 소재지의 중학교 등을 이용할 가능성이 높음.

5.3. 기타

주택에는 기본적인 위생설비, 난방설비 및 가정용 태양광 설비가 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 리스크

- 재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰 또는 계약 해지 사유가 있었을 수 있어, 물건의 하자나 복잡한 권리 관계를 재차 확인할 필요가 있음.

- 소재불명 건물: 비동 창고(28.98㎡)의 소재가 불명확하여 실제 현황과 공부상의 차이가 있을 수 있으며, 이는 추후 명도 및 재산권 행사 시 문제가 될 수 있음.

- 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원): 임차인의 권리 관계, 실제 거주 여부, 임대차 계약의 진정성 등에 대한 철저한 조사가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

- 형식적 경매: 청산을 위한 경매라는 점에서, 일반 경매와는 다소 다른 절차나 특수성이 존재할 수 있음.

6.2. 주변 환경 리스크

- 농촌 지역의 낮은 지가 상승률: 도시 지역에 비해 상대적으로 부동산 가치 상승이 더딜 수 있음.

- 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 특정 하천 유역 제한 등 토지 이용 및 건축에 대한 법적 제한 사항이 존재하여 활용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되는 농촌 지역의 주택입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 권리 분석 시 주의가 필요하며, 재매각 및 소재불명 건물이 있다는 점에서 추가적인 조사가 요구됩니다. 주변 환경은 농촌 지역의 특성을 가지며, 교통 및 생활 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 형식적 경매, 재매각, 임차인 관련 복잡성 등으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있음.

* 친환경 설비: 가정용 태양광 설비가 설치되어 있어 운영 비용 절감 효과가 있을 수 있음.

* 토지 활용 가능성: 807㎡의 비교적 넓은 토지 면적을 활용하여 증축, 개축 또는 별도 활용 방안 모색 가능 (단, 토지 이용 계획 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,552,330원입니다.

현 시세 분석 결과, 남원시 농촌 지역의 단독주택 매물은 다양하게 존재하나 본건과 직접적으로 비교할 수 있는 유사 물건의 시세 자료가 명확하게 도출되지 않아 정확한 시세 산출에는 한계가 있습니다.

임차인 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

상기 물건의 복잡성(재매각, 임차인, 소재불명 건물 등)과 지역적 특성을 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됩니다.

감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려한 범위에서, 철저한 현장 조사 및 권리 관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 108,000,000원 ~ 131,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.