나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1135 [1] 전북특별자치도 남원시 주생면 정송리 281 공장 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1135 [1] 전북특별자치도 남원시 주생면 정송리 281 공장 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매2계 2025타경1135 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 주생면 정송리 281 | 감정가: 549,405,110원 | 최저가: 384,584,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서 (남원지원 2025타경1135 (1) 공장/주택)

1.1. 물건 개요

사건번호는 남원지원 2025타경1135 (1)이며, 소재지는 전북특별자치도 남원시 주생면 정송리 281입니다.

본 물건은 공장과 주택 용도가 혼재된 부동산으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매입니다.

감정가는 549,405,110원이며, 소유자 및 채무자는 박OO, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

총 토지면적은 3185.20제곱미터 (약 963.52평), 총 건물면적은 1173.28제곱미터 (약 354.91평)입니다.

제시외 건물면적은 215.31제곱미터 (약 65.13평)이며, 이 역시 매각에 포함됩니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

대상 물건은 전북특별자치도 남원시 주생면 정송리 소재 "정송삼거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 전, 답, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 농촌과 소규모 공장이 어우러진 형태로 파악됩니다.

교통 상황

제반 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

특히, 일련번호1) 토지는 서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고, 일련번호3) 토지는 서측 왕복 2차선 도로에 접하며 북서측으로 정송삼거리가 소재하여 도로 접근성이 양호합니다.

이용 현황 및 형태

일련번호1) 토지는 사다리형의 평지로서 공업용 건부지(공장)로 이용 중이며, 일련번호3) 토지는 사다리형의 평지로서 주거용 건부지(주택)로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한사항

일련번호1, 3) 토지 모두 계획관리지역(2023-12-15)입니다. 이는 향후 개발 및 용도 변경의 유연성을 제공할 수 있습니다.

가축사육제한구역(상대제한지역 500m), 도로구역, 접도구역, (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한) 등으로 지정되어 있어, 법규상 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

매각대상

본 물건은 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물 (㉠～㉤)이 매각에 포함됩니다.

제시외 건물 (㉠～㉤)은 일괄매각에 포함되므로, 매수인이 소유권을 취득합니다.

주의사항

제시외 건물 중 감정평가서상 일련번호2-가 (파이프구조 스레트지붕단층 240제곱미터)는 현황 소재불명으로 감정평가서에 기재되어 있습니다. 이 부분은 실제 현황을 다시 한번 확인해야 할 필요가 있습니다.

공부와의 차이로, 일련번호2-나, 2-다 건물은 합병된 281번지 지상에 소재하는 것으로 확인되었습니다.

임대관계

임대관계는 현재 미상으로 조사되었습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 주택 부분에 대항력 있는 임차인이 있다면 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석 및 이용 현황

본 물건은 공장과 주택이 혼재된 형태입니다.

건물 이용상태는 일련번호2-나)의 1층은 공장, 2층은 주택 및 보일러실, 일련번호2-다)는 공장으로 사용 중입니다.

일련번호4-라)는 주택, 일련번호4-마)는 모정으로 이용 중입니다.

공장 부분은 철골조 샌드위치판넬지붕(일련번호2-다)과 시멘트벽돌조(일련번호2-나)로 구성되어 있습니다.

주택 부분은 시멘트벽돌조(일련번호2-나 2층)와 일반목구조(일련번호4-라)로 구성되어 있습니다.

공장 용도와 주거 용도가 함께 필요한 수요자에게 적합한 구조입니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 전, 답, 단독주택, 공장이 혼재된 지역으로, 도심과는 거리가 있으나, 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비 및 주택부분 난방설비 등은 구비되어 있습니다.

주택(일련번호3) 토지 지상)에는 수목 및 잔디가 식재되어 있어 주거 환경에 일부 편의를 더하고 있습니다.

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

외부 검색 결과, 본 주소지 인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

제시외 건물 소재불명

감정서상 일련번호2-가 파이프구조 건물 240제곱미터는 현황 소재불명입니다. 이 부분은 현장 조사 시 철거되었거나, 위치가 파악되지 않은 것일 수 있으므로, 실제 현황과 등기부상과의 일치 여부를 재차 확인해야 합니다. 소재불명으로 인해 발생하는 가치 판단에 유의해야 합니다.

제한구역 확인

토지이용계획상 가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역 및 영산강·섬진강 수계의 건축 제한 지역에 해당하므로, 향후 증축이나 용도 변경 등 개발 행위 시 법규에 따른 제한을 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계 미상

임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 낙찰 후 명도를 위해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무 조사가 필수적입니다. 명도 리스크를 최소화하기 위한 계획이 필요합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 남원시 주생면의 계획관리지역 내 공장 및 주택이 혼재된 복합 부동산입니다. 왕복 2차선 도로에 접하고 정송삼거리 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 공장 운영과 주거를 동시에 해결할 수 있는 장점이 있으며, 넓은 토지 면적(약 963.52평)은 활용 가치가 높습니다.

투자 포인트

1. 복합 용도 부동산의 희소성: 공장(제조, 창고 등)과 주택이 한 필지 내에 있어 1인 사업자 또는 소규모 법인의 '일터와 삶터'를 동시에 충족할 수 있는 실속형 물건입니다.

2. 계획관리지역: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 농림지역이나 보전관리지역 등에 비해 개발 행위의 유연성이 높습니다.

3. 도로 접근성 양호: 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 물류 이동 및 출퇴근이 용이하며, 이는 공장 용도 토지의 중요한 장점입니다.

4. 제시외 건물 포함 일괄매각: 제시외 건물(㉠～㉤)이 매각에 포함되어 건물 이용에 대한 추가적인 법적 리스크가 줄어듭니다.

다만, 소재불명 건물의 처리 및 임대차 관계에 대한 철저한 현장 및 권리 조사가 선행되어야 하며, 법정 제한 구역에 대한 이해가 필요합니다. 실수요자 측면에서 접근하거나, 향후 토지 활용 방안을 염두에 둔 투자 관점에서 고려해볼 만합니다.

법원 정보

남원지원 경매2계