나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1132 [1] 전북특별자치도 남원시 금동 305-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 남원시 금동 소재 '금동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 자루형 평지로서, 기준시점 현재 '단독주택용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측과 남측으로 노폭 약 2-3미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2020-05-18) , 고도지구(5층이하),가축사육제한구역(절대금지지역(금동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-03-02)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가)는 조적조 기와강판지붕 단층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 붙임 등 마감,
바닥 : 장판 깔기 등 마감,
창호 : 새시창호임.

일련번호 2(나)는 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 몰탈 등 마감

이용상태

일련번호 2(가) : 단독주택으로 이용중임.
일련번호 2(나) : 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호 2(가) : 기본적인 위생설비, 전기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.
일련번호 2(나) : 위생설비 및 전기설비 등이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 2)와 관련하여 부합물 및 종물 성격의 제시외건물(㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2)(가)는 공부상 목조 시멘트기와지붕이나 현황은 조적조 기와강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 매각 포함.
3. 목록 2. 공부상 목조 시멘트기와지붕이나, 현황은 조적조 기와강판지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 남원지원 2025타경1132 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 금동 305-6

용도: 단독주택

감정가: 167,405,300원

토지면적: 276.00㎡ (약 83.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

건물 제시외면적: 65.17㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 재매각

1.2. 주요 내용

경매물건은 전북 남원시 금동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 본 건은 재매매각 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 남원시 금동 소재 '금동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 자루형의 평지로, 현재 '단독주택용 건부지'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북측과 남측으로 노폭 약 2-3미터의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (2020-05-18)

* 고도지구 (5층 이하)

* 가축사육제한구역 (절대금지지역(금동))

* 상대보호구역

* 절대보호구역

* 역사문화환경보존지역 (2022-03-02)

* (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 (가축분뇨배출시설 신축 제한)

* 역사문화환경보존지역 (전라북도지정문화재보호조례)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 10월 27일 접수된 남원농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 등기부상 소유권 이전 기록은 안정화(2016-01-06), 김규열(2022-06-02), 중화인민공화국인(2023-10-10)으로 확인됩니다.

건물 등기부상 소유권 이전 기록은 안정화(2016-01-06), 김규열(2022-06-02), 중화인민공화국인(2023-10-10)으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 125,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

3.3. 주의사항

* 일괄매각.

* 제시외 건물 매각 포함.

* 건물 일부(목록 2) 공부상 목조 시멘트기와지붕이나, 현황은 조적조 기와강판지붕으로 공부와의 차이가 있습니다.

3.4. 임차인 관련 주의 문구

임차인 정보는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 건물에 대한 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현황 파악이 필요합니다. 보증금액이 미상인 임차인이 없는 경우에도, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건지는 주택가로 형성되어 있으며, 인근에 금동 행정복지센터가 위치하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근 '벨라지오' 연립주택 단지의 최근 매매 사례를 고려할 때, 지역 내 주거 수요가 꾸준한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 금동 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 간선도로에 인접하여 시내 및 외부 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 낙찰이 되지 않은 이유에 대한 면밀한 파악이 필요합니다. 이는 가격적인 부담, 권리관계상의 문제, 또는 기타 시장 상황 등 다양한 요인에 기인할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

건물 현황(조적조 기와강판지붕)과 공부상 정보(목조 시멘트기와지붕) 간의 차이가 존재하여, 추후 건축물대장 정리 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

제시외 건물(㉠~㉣)이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 철거/인수 여부를 정확히 확인해야 합니다.

6.4. 지역 제한

토지이용계획상 고도지구, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축 등 허가제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설

현재까지 확인된 정보 및 추가적인 외부 조사를 통해 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 유해 공장 등)의 직접적인 인접은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남원시 금동에 위치한 단독주택으로, 재매각 물건이라는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 토지 면적이 비교적 넓고 주거지로서의 입지 조건은 양호하나, 공부와의 차이, 제시외 건물 포함, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 인근 유사 부동산의 실거래가와 비교 시 감정가의 적정성 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(276㎡)을 활용한 주택 개조 및 재건축 가능성 (단, 용도지역 및 지구별 제한사항 고려).

* 금동 행정복지센터 인근으로 행정 접근성 우수.

* 주택가에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 167,405,300원

* 주변 연립주택(전용 45㎡ 내외)의 최근 실거래가(2026년 2월-6월)가 107,000,000원 ~ 120,000,000원 수준입니다. 본 건은 단독주택으로 토지 면적이 훨씬 넓다는 장점이 있으나, 건물 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건 특성상, 이전 입찰가 및 유찰가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 별도의 인수할 임차인 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 내부 상황 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 117,000,000원 ~ 134,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.