나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1126 [1] 전북특별자치도 남원시 송동면 장국리 산131 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1126 [1] 전북특별자치도 남원시 송동면 장국리 산131 임야 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매1계 2025타경1126 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 송동면 장국리 산131 | 감정가: 211,836,000원 | 최저가: 103,800,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 남원지원 2025타경1126 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 송동면 장국리 산131

용도: 임야 (자연림 상태)

감정가: 211,836,000 원

토지면적: 35,306.00㎡ (약 10,680평)

매각 대상: 기타 (공유물 전체 또는 일부 지분 매각)

1.2. 물건 특징 및 주의 사항

본 물건은 토지면적이 1만 평을 상회하는 대형 임야이며, 매각구분은 '공유물분할을위한경매'입니다.

감정평가서 및 현황상 '지적도상 맹지' 상태로, 인접지를 통하여 출입해야 하는 근본적인 리스크가 존재합니다.

용도지역이 농림지역 및 임업용산지(보전산지)로 지정되어 있어 개발행위에 대한 제한이 매우 엄격합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 전북특별자치도 남원시 노암동 소재 "노암농공단지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림이 혼재하는 시 근교 지대입니다.

토지의 형태는 부정형의 급경사 토지로, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

제반 차량의 접근은 인근까지 가능하나, 도로가 없어 교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본 물건은 자연림 상태의 임야로 상업시설이나 상권이 형성되어 있지 않습니다. 가장 가까운 준 상업시설은 북측의 노암농공단지 관련 시설일 것으로 추정됩니다.

생활 정보: 시내 생활 편의시설로부터 거리가 있어 접근성이 낮으며, 자차를 이용한 이동이 필수적입니다.

혐오시설: 인근에 '노암농공단지'가 위치하는 점을 고려할 때, 이는 환경적인 측면에서 잠재적인 제약 요인(소음, 오염 우려)이 될 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 권리 관계

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

소유자(채OO), 채무자(채OO), 채권자(곽OO)가 모두 다른 관계로, 복잡한 채무 관계가 얽혀있을 가능성이 있습니다.

공유물분할 경매는 지분권자 간의 협의가 결렬되어 법원의 명령에 의해 매각되는 형태로, 매각 절차상 낙찰 후 인수되는 권리(등기부상 권리)는 없을 것으로 예상되며, 깨끗한 소유권 이전이 가능할 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지적도상 맹지'라는 점입니다. 인접지를 통해 출입해야 하므로, 향후 개발을 위해서는 인접 토지 소유자로부터의 통행 및 건축을 위한 도로 사용 승낙이 필수적이며, 이에 대한 협의가 불가능할 경우 개발 자체가 불가능할 수 있습니다.

용도지역상 농림지역 및 임업용산지(보전산지)이므로, 산지 전용 등 개발 허가가 매우 까다롭고 소요 기간 및 비용이 많이 발생합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

대형 임야 면적: 1만 평이 넘는 대규모 임야로, 장기적인 관점에서 산림 경영, 조림 사업 또는 산림 휴양 시설 등으로의 정책 변화에 따른 잠재적 가치가 있습니다.

감정가 대비 저가 입찰 기대: 맹지 및 보전산지라는 강력한 규제로 인해 일반적인 실수요자들의 입찰이 저조할 수 있어, 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 현 상태로는 개발이 매우 어렵거나 불가능한 '규제성 토지' 및 '맹지'입니다. 단기적인 시세차익이나 개발을 목적으로 하는 투자보다는, 장기적인 관점에서 대형 임야를 보전하거나 산림 경영을 할 실수요자, 또는 맹지 해소에 대한 구체적인 계획과 자본력이 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 진입로 현황 및 인접 토지 소유 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

4.3. 투자 전략 (권고 사항)

맹지 해소 가능성: 입찰 전 인접 토지 소유자를 파악하여, 도로 개설 또는 통행권 확보(주위토지통행권) 가능성을 사전에 타진하는 것이 필수입니다.

보수적 입찰: 강력한 규제 및 맹지 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적인 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

장기적 관점: 농림지역, 보전산지 해제 등 미래의 개발 호재를 기다리는 장기적인 투자 전략이 요구됩니다.

법원 정보

남원지원 경매1계