나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1131 [1] 전북특별자치도 장수군 장수읍 수분리 570 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1131 [1] 전북특별자치도 장수군 장수읍 수분리 570 대지 경매

• 사건번호: 2025타경1131
• 주소: 전북특별자치도 장수군 장수읍 수분리 570
• 감정가: 28,125,000원
• 최저가: 19,688,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

남원지원 경매2계 2025타경1131 | 소재지: 전북특별자치도 장수군 장수읍 수분리 570 | 감정가: 28,125,000원 | 최저가: 19,688,000원 | 용도: 대지

1. 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남원지원 2025타경1131 (1)

소재지: 전북특별자치도 장수군 장수읍 수분리 570 (일련번호 1 기준)

용도: 대지 외 (일련번호 1: 대지, 2, 3: 농림지역 내 토지)

감정가: 28,125,000원

토지면적: 625.00㎡ (약 189.19평)

1.2. 매각 주요 사항

매각대상: 토지매각 (건물 제외)

특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음. 지상 제시외 건물(168.00㎡) 및 비닐하우스 매각 제외.

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 신OO)

2. 물건 상세 분석

2.1. 면적 및 이용 현황

대상 토지는 총 3필지로 구성되어 있으며, 그중 일련번호 1번 토지(대지)가 핵심 필지입니다. 총 면적 625.00㎡는 약 189.19평이며, 일련번호 1은 부정형의 평지로서 현재 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

일련번호 2, 3은 축사로 이용 중인 농림지역 내 토지입니다.

주요 주의사항으로는 "지상에 소재하는 제시외 건물 및 철거 용이한 비닐하우스 각 매각 제외" 및 "주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중임"이 명시되어 있습니다. 제시외 건물 168.00㎡는 축사 등으로 이용되는 건물(일련번호 4-가, 5-나, 5-다)을 포함하고 있습니다.

2.2. 감정평가 요약

최고의 입지:

대상물건은 장수읍 수분리 소재 "수분마을" 내(일련번호1) 및 남동측(일련번호2,3)에 위치합니다. 주위는 전, 답, 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을입니다.

교통 여건:

제반 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태:

일련번호 1 토지는 남측 노폭 약 3~4미터, 동측 및 북측 노폭 약 2~3미터 정도의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 주위 필지들(2, 3) 역시 노폭 약 3~6미터 도로에 접하고 있습니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건

대상 토지는 농가주택이 모여 있는 수분마을 내에 위치하여 전원생활을 위한 주거지로 적합합니다. 일련번호 1 토지는 "계획관리지역" 및 "자연취락지구"에 해당하여 향후 건축 행위 및 토지 활용에 있어 농림지역(일련번호 2, 3) 대비 유리한 조건을 가집니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 일련번호 2, 3은 축사로 이용 중이며 인근에 축사가 혼재하는 지역이므로, 이에 따른 환경(냄새, 소음 등) 문제가 발생할 가능성은 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

3.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

농가주택 밀집 지역으로 상업시설 및 편의시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근 농가주택을 대상으로 하는 소규모 생활 편의시설이 존재할 수 있으나, 일상적인 소비활동은 장수읍 소재지까지 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

생활 정보:

전형적인 농촌 마을 환경이므로 조용하고 쾌적한 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합합니다. 기본적인 교통 여건은 갖추고 있으나, 교육, 의료, 쇼핑 등 도시 인프라 접근성은 낮습니다.

4. 권리 분석

4.1. 법정지상권 및 제시외 물건

본 경매의 핵심 리스크는 "법정지상권 성립 여지" 및 "제시외 건물 매각 제외"입니다.

법정지상권:

토지 매각이며, 토지 위에 제시외 건물(주거용 및 축사 등)이 존재합니다. 만약 건물 소유자가 토지 소유자와 동일했으나 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우, 건물에 대한 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 법정지상권이 성립된다면 낙찰자는 건물을 철거할 수 없으며, 건물 소유자에게 지료(토지 사용료)만 청구 가능합니다. 이로 인해 토지 활용에 제약이 생기고 재산권 행사가 어려워집니다.

제시외 건물:

건물 면적 168.00㎡가 매각에서 제외됩니다. 이 건물들은 축사 및 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 보아, 법정지상권 분쟁의 대상이 되거나 별도의 명도 및 지료 협상이 필요한 대상입니다.

4.2. 토지 이용 제한

일련번호 1(대지)은 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 비교적 건축 규제가 완화된 지역입니다. 추후 주택 신축이나 증축에 유리합니다.

일련번호 2, 3(농지)은 농림지역 내 농업진흥구역이므로 농업 외 다른 용도로의 전용이 엄격히 제한됩니다.

5. 잠재적 리스크

법정지상권 분쟁:

가장 큰 리스크입니다. 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필요하며, 성립 시 장기간의 지료 청구 소송 및 토지 활용 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물 처리:

매각에서 제외된 제시외 건물의 철거(법정지상권 미성립 시) 또는 지료 협상 및 징수(법정지상권 성립 시)에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 주거용 건부지로 이용 중인 점을 감안할 때, 명도 및 협상 과정이 복잡할 수 있습니다.

현황 도로:

일련번호 1 토지 일부가 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 면적 전체를 활용하는 데 제약이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저렴하게 전원주택 부지(일련번호 1)를 취득할 기회를 제공하지만, 법정지상권 및 제시외 건물 문제라는 중대한 권리상의 리스크를 안고 있습니다. 순수한 토지만의 가치로 평가할 경우, 권리관계 해결 비용 및 소요 기간을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

실거주 목적이라면 토지 위의 제시외 건물을 인수하여 활용할 수 있는지 여부와 법정지상권 문제 해결책을 동시에 모색해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역 및 자연취락지구:

일련번호 1 토지는 개발 및 건축에 유리한 용도지역에 위치하여, 권리 문제만 해결된다면 장수읍 인근의 전원주택 부지로 높은 잠재력을 가집니다.

낮은 감정가:

총 625.00㎡(약 189.19평)의 감정가가 28,125,000원으로 평당 약 148,600원 수준입니다. 이는 주변 시세 대비 저렴할 가능성이 높으나, 건물 가치와 법정지상권 리스크가 배제된 상태임을 인지해야 합니다.

농지 추가 확보 가능성:

일련번호 2, 3 토지(농림지역/축사 이용)가 포함되어 있어, 농업 경영 및 축산업 관련 용도로의 활용을 염두에 둔다면 추가적인 이점이 될 수 있습니다.

법원 정보

남원지원 경매2계