나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1125 [1] 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 16-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 소재 ""웅치경로당"" 동측 인근에 위치하고,
주위는 전, 답, 임야, 농가주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건 까지 제반 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반
교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1) : 사다리형의 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호3) : 부정형의 평지의 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호4) : 삼각형의 대부분 평지의 토지로서, 토지임야로 이용중임.
일련번호5) : 사다리형의 평지의 토지로서, 잡종지로 이용중임.
일련번호8) : 사다리형의 평지의 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호9) : 사다리형의 완경사 토지로서, 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1) : 남측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 도로에 접함.
일련번호3,8) : 북서측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 도로에 접함.
일련번호4) : 북측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 도로에 접함.
일련번호5) : 남측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 도로에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터
정도의 도로가 소재함.
일련번호9) : 남서측으로 국도 19호선이 지나가며, 인접지를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) : 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종
제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역
(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호3) : 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종
제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리
법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강
수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호4) : 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종
제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진
강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민
지원 등에 관한 법률>
일련번호5) : 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종
제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역
(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호8) : 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종
제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리
법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강
수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호9) : 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종
제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>,
준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축
제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

대상물건 일련번호3,8) 지상에 철거 등이 용이한 제시외비닐하우스 1동이 소재함.

공부와의 차이

대상물건 일련번호3,5,8)는 공부상 지목은 '임야 및 전'이나 현황 '일련번호3,8) : 전,
일련번호5) : 잡종지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2-가) : 철근콘크리트구조 경사슬라브위 슁글지붕 단층으로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호임.
일련번호6-나,7-라) : 경량철골구조 유리지붕 단층으로서,
벽체 : 16mm 복층유리마감
창호 : 새시창호임.
일련번호6-다) : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로서,
외벽 : 판넬 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호2-가) : 주택으로 이용중임.
일련번호6-나,7-라) : 유리온실로 이용중임.
일련번호6-다) : 관리사로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨, '현황사진'과 같이 제시외건물 ㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함(단, 목록 5.지상에 소재하는 철거용이한 비닐하우스는 매각 제외).
2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
3. 목록 3,8 현황은 전, 목록 5 현황은 잡종지 및 일부도로.
4. 목록 1, 3 내지 5, 8,9 지적경계 불분명.
5. 목록 3,8,9 접도구역 저촉.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 남원시 주천면 송치리 16-2번지에 위치하며, 주변으로는 "웅치경로당"이 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 본 물건이 속한 지역은 전, 답, 임야, 농가주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 농촌 및 임야 지역 특성을 보입니다.

2.2. 교통 접근성

대상 물건까지 차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 비교적 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

총 토지 면적은 6,277.00㎡ (약 1,898.81평)입니다.

* 일련번호 1) 토지는 사다리형의 평지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 3) 및 8) 토지는 부정형 및 사다리형의 평지로서 공부상 지목은 '전'이나 현황 '전'으로 이용 중입니다.

* 일련번호 4) 토지는 삼각형의 대부분 평지로서 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '임야'로 이용 중입니다.

* 일련번호 5) 토지는 사다리형의 평지로서 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '잡종지 및 일부 도로'로 이용 중입니다.

* 일련번호 9) 토지는 사다리형의 완경사 토지로서 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '자연림'으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 일련번호 1) 토지는 남측으로 노폭 약 3~4미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 일련번호 3) 및 8) 토지는 북서측으로 노폭 약 3~4미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 일련번호 4) 토지는 북측으로 노폭 약 3~4미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 일련번호 5) 토지는 남측으로 노폭 약 3~4미터의 도로, 남서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 일련번호 9) 토지는 남서측으로 국도 19호선이 지나가며, 인접지를 통해 진출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

대상 토지는 대부분 계획관리지역에 속하며(2023-12-15 기준), 다음과 같은 법적 제한이 적용됩니다.

* 가축사육제한구역 (상대제한지역 500m, 모든 축종 제한)

* (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역 (가축분뇨배출시설 신축 제한)

* 일련번호 3), 8), 9) 토지는 준보전산지에 해당합니다.

* 일련번호 3), 8), 9) 토지는 접도구역에 저촉됩니다.

* 일련번호 9) 토지는 도로구역에 저촉됩니다.

2.6. 건물 현황

* 건물(2): 총 연면적 102.874㎡ (약 31.12평)으로, 철근콘크리트구조의 단층 건물이며 주택으로 이용 중입니다.

* 건물(6,7) 통합: 총 연면적 1448㎡ (약 438.02평)으로, 동물 및 식물 관련시설 용도입니다.

* 건물(6-나,7-라): 연면적 384㎡ (약 116.15평)의 유리온실입니다.

* 건물(6-다): 연면적 1024㎡ (약 309.77평)의 관리사입니다.

* 전체 건물 면적은 1586.15㎡ (약 480.14평)이며, 제시외 건물 면적은 40.76㎡ (약 12.33평)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 5월 19일자 농협은행의 근저당(을3)입니다. 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 소멸될 예정입니다. 채권 총액은 1,202,300,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 총 4명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 영농조합법인춘향골산들애대표자장정희: 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2021년 5월 11일. 대항력 없음.

* 장상규: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2013년 11월 19일. 대항력 있음.

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 권리관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 장정희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2019년 10월 28일. 대항력 없음.

* 정양환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 미상. 대항력 없음.

총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주위 환경이 전, 답, 임야, 농가주택 등으로 구성되어 있어 일반적인 상업이나 주거 상권과는 거리가 있습니다. 주변에 근린생활시설이 일부 있으나, 대상 물건 자체의 상업적 가치보다는 농업 및 관련 시설 운영에 특화된 입지로 판단됩니다. 가축사육 제한 및 가축분뇨배출시설 신축 제한 등의 공법상 규제는 향후 개발 및 시설 운영에 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

소재지가 농촌 지역으로, 인근에 버스 승강장이 있으나 대중교통 이용 빈도는 높지 않을 것으로 예상됩니다. 주요 편의시설 및 생활 인프라는 남원시내까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 주거용 건물(주택)이 존재하나, 전반적인 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지법의 적용을 받는 토지를 포함하므로, 취득 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 제외: 토지와 건물이 일괄 매각되지만, 목록 5번지 지상에 있는 비닐하우스는 철거가 용이하여 매각에서 제외됩니다.

* 지적경계 불분명: 목록 1, 3~5, 8, 9번지 토지의 지적 경계가 불분명하여 실제 이용 면적과 공부상 면적 간의 차이가 발생할 수 있습니다. 이는 향후 경계 복원 등 추가적인 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 접도구역 저촉: 목록 3, 8, 9번지 토지가 접도구역에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있음에도 대항력이 있는 임차인(장상규)이 존재하므로, 실제 권리관계 및 명도 절차 진행 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 채권 관련 사항을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 남원시 주천면 송치리에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로서, 넓은 토지와 다수의 건물(주택, 유리온실, 관리사)을 포함하고 있습니다. 농협은행의 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없어 보입니다.

그러나 농지취득자격증명 필요, 지적 경계 불분명, 접도구역 저촉, 가축사육 제한 구역 및 건축 허가 제한 지역 등 다수의 법적 제약 사항이 존재합니다. 또한, 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 및 권리 관계에서 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 다양한 용도의 건물(주택, 온실, 관리사)을 일괄 취득할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 특성을 살린 농업 관련 시설, 주말농장, 체험 농장 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

* 인근에 버스 승강장이 있어 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여, 법적 소멸 후 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,072,350,270원 (약 10억 7천 2백만원)

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 여러 위험 요소(농지법, 지적 불명확, 접도구역, 대항력 있는 임차인 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 실제 토지 경계 확인, 임차인과의 원만한 명도 가능성 등을 면밀히 조사한 후, 이를 반영한 신중한 접근이 필요합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 향후 발생할 수 있는 추가 비용(경계복원, 명도 관련 비용 등)을 충분히 고려해야 합니다.

10. 주변시설 조사 (지도 검색 기반)

지도 검색 결과, 대상 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하며 주변에 별다른 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 "동물 및 식물 관련시설" 및 "가축사육제한구역" 등의 용도와 제한 사항을 고려할 때, 농업 활동 및 축사와 관련된 환경적 요인이 존재할 수 있습니다. 또한, 일부 지역은 자연환경보전지역이나 상수원 보호구역 등에 포함될 가능성도 있어, 관련 법규 확인이 추가로 필요합니다. 남원시내까지는 차량으로 이동해야 하는 거리로, 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.