나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1120 [1] 전북특별자치도 장수군 천천면 월곡리 121 전 경매
매각기일: 2025-12-29
물건 개요
나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1120 [1] 전북특별자치도 장수군 천천면 월곡리 121 전 경매
- 사건번호: 2025타경1120
- 주소: 전북특별자치도 장수군 천천면 월곡리 121
- 감정가: 14,225,000원
- 최저가: 6,971,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 전
남원지원 경매1계 2025타경1120 | 소재지: 전북특별자치도 장수군 천천면 월곡리 121 | 감정가: 14,225,000원 | 최저가: 6,971,000원 | 용도: 전
1. 물건 개요 및 분석 보고서 (토지)
1.1. 사건 기본 정보
사건번호: 남원지원 2025타경1120 (1)
소재지: 전북특별자치도 장수군 천천면 월곡리 121
용도: 전 (밭)
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지매각
감정가: 14,225,000원
토지면적: 569.00㎡ (약 172.17평)
1.2. 물건 상세 정보
토지이용상태: 부정형의 완경사지이며 현재 '전'(밭)으로 이용 중임.
주위환경: 임야, 농경지 등이 혼재하는 산간 농경지대로 제반 환경여건은 보통시됨. 인근에 '반월마을'이 있음.
교통상황: 차량 접근이 가능하고 서측 근거리에 국도가 통과하여 제반 교통사정은 보통 수준임. 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로를 통해 진출입이 가능함.
토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역), 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지.
특이 및 주의사항: 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 미반환). 연고미상의 분묘 1기가 소재함.
2. 입지 조건 및 환경 분석
2.1. 최고의 입지:
본 물건은 전북특별자치도 장수군 천천면 월곡리 '반월마을' 북동측 인근의 산간 농경지대에 위치하고 있습니다. 마을과 인접해 있으나 주위는 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌지역입니다.
2.2. 교통 여건:
서측 근거리로 국도가 통과하며, 본 물건지까지 약 3m 폭의 시멘트 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능하여 농작업이나 관리 측면에서는 비교적 용이한 편입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.
2.3. 주변 시설 및 혐오시설:
주변 시설: 전형적인 농촌 지역으로, 마을 외에 근린생활시설(상점, 병원 등)은 원거리에 위치할 것으로 추정됩니다.
혐오시설: 감정평가서상 특별히 명시된 혐오시설은 없으나, 농지 특성상 주변의 축사나 농업 시설 등으로 인한 환경적 요인(소음, 냄새)은 현장 확인이 필요합니다. 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역(상대제한구역_돼지,닭,오리,메추리,개_(2,000m))'으로 지정되어 있어 일정 부분 관리는 되고 있는 지역입니다.
3. 권리분석 및 법적 고려사항
3.1. 권리분석 요약:
본 경매는 '부동산강제경매' 사건으로, 매각 대상은 '토지매각'입니다. 소유자 및 채무자가 '장OO'으로 동일하며, 채권자는 '농OOOOOOOO'입니다. 권리 관계의 복잡성은 낮은 편입니다.
3.2. 농지취득자격증명 의무:
용도가 '전'(농지)이므로, 매수인은 낙찰 후 관할 행정기관(장수군청 또는 천천면사무소)에 '농지취득자격증명(농취증)'을 신청하여 제출해야 합니다. 기한 내에 제출하지 못할 경우 매수보증금은 반환되지 않으므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. '영농여건불리농지'로 지정되어 있어 비농업인도 농지취득이 가능할 수 있으나, 지자체 조례 및 농지법 해석에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 사전 문의가 필요합니다.
3.3. 분묘기지권 리스크:
가장 큰 법적 리스크는 '연고미상의 분묘 1기 소재'입니다. 분묘기지권이 성립하는 경우(오랜 기간 평온/공연하게 분묘를 설치하여 기지를 점유하고 있는 경우 등), 매수인이 토지 소유권을 취득하더라도 분묘 소유자가 분묘를 수거할 때까지 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 연고 미상의 분묘라 하더라도 '공시(외부에서 인식 가능성)' 여부 및 성립 요건을 현장 조사와 법률 검토를 통해 철저히 확인해야 하며, 낙찰 후 분묘 이장 또는 철거를 위한 법적 절차(분묘굴이 소송 등)를 고려해야 합니다.
4. 상권분석 및 생활정보 (농지 특성상 간략 분석)
4.1. 상권분석:
본 토지는 농경지 용도로 상업적 가치는 없습니다. 주변에 상권이 형성되어 있지 않으므로, 농작물 재배 또는 귀농/귀촌을 위한 부지로 활용될 가능성이 높습니다.
4.2. 생활정보:
기반 시설 및 편의 시설은 차량을 이용하여 천천면 소재지 또는 장수군청 소재지까지 이동해야 이용 가능합니다. 생활 편의성은 낮으나, 조용하고 한적한 농촌 생활이 가능하다는 장점이 있습니다.
5. 잠재적 리스크 및 종합 의견
5.1. 잠재적 리스크:
농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크.
분묘기지권 성립 시 토지 이용 제한 및 분쟁 발생 가능성.
'영농여건불리농지' 및 '생산관리지역' 지정으로 인한 개발 행위 제한(향후 건축 또는 용도 변경의 어려움).
부정형의 완경사지 및 토지 지형으로 인한 농작업의 효율성 문제.
5.2. 종합 의견:
본 물건은 감정가 14,225,000원의 소액 토지입니다. 주변이 산간 농경지대로 환경여건은 보통이며, 교통 접근성은 국도 인접 및 시멘트 포장도로를 통한 진출입이 가능하여 양호한 편입니다. 그러나 '농취증 제출 의무'와 '분묘기지권'이라는 두 가지 명확한 법률적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 실수요자(영농 목적) 또는 농지 전용 가능성을 고려하는 투자자(제한적)에게 적합하며, 반드시 입찰 전 두 가지 리스크에 대한 법적 및 현장 실사를 완료해야 합니다.
6. 투자 포인트
6.1. 투자 포인트:
소액 투자: 감정가가 1,400만원대로 소액으로 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.
농지 실수요: 주변 환경과 토지이용상태를 고려할 때, 농작물 재배를 위한 실수요자에게 적합합니다.
국도 접근성: 서측 근거리에 국도가 통과하여 교통이 비교적 양호합니다.
6.2. 투자 전 확인 사항 (필수):
농지취득자격증명 발급 가능 여부 (가장 중요).
현장 방문을 통한 분묘의 상태 및 연고 확인, 분묘기지권 성립 가능성 검토.
토지이용계획상 개발 제한 사항(건축 가능 여부 등) 관할 지자체 문의.
***
면책 조항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성된 컨설팅 의견이며, 법적 효력을 갖지 않습니다. 입찰 전 모든 정보 및 권리관계는 매수인이 직접 확인하고 판단해야 합니다.
법원 정보
남원지원 경매1계