나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30137 [1] 전북특별자치도 장수군 장계면 대곡리 512-7 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30137 [1] 전북특별자치도 장수군 장계면 대곡리 512-7 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경30137
• 주소: 전북특별자치도 장수군 장계면 의암로 632-12
• 용도: 단독주택

남원지원 경매2계 2025타경30137 | 소재지: 전북특별자치도 장수군 장계면 의암로 632-12 | 감정가: 153,163,950원 | 최저가: 75,051,000원 | 용도: 단독주택

1. 남원지원 2025타경30137 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남원지원 2025타경30137 (1)

소재지: 전북특별자치도 장수군 장계면 대곡리 512-7

용도: 당초 단독주택이나, 현재 1층 일반음식점, 2층 사무소로 이용 중.

감정가: 153,163,950원

토지 면적: 432.00㎡ (약 130.67평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 279.43㎡ (약 84.53평)

건물 제시외 면적: 131.80㎡ (약 39.87평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 주요 특이사항 및 주의사항

중복 사건 및 법정지상권 성립 가능성이 있는 특이사항이 있습니다.

건물 제시외 면적(ㄱ~ㅅ)은 매각에 포함됩니다.

건물 1층 및 2층 상부에 설치된 태양광발전설비(약 30kw)는 매각에서 제외됩니다.

건물 2층은 공부상 용도가 단독주택이나, 현황 및 일반건축물대장상 2018년 4월 26일 자로 '사무소'로 용도 변경되어 있습니다.

1층은 일반음식점, 2층은 사무소로 현재 이용 중입니다.

매각 대상 토지(목록2,3)는 음식점 및 사무실 용도로 이용 중이며, 인접 토지와 지적 경계가 불분명한 상태입니다.

임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

해당 토지는 전라북도 장수군 장계면 대곡리 소재 '성곡마을' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 지방도로변을 따라 농경지대가 형성되어 있으며, 중·소규모 자연부락과 더불어 지방도로변으로는 음식점 및 대덕관광휴양지구가 소재하고 있습니다.

교통 상황은 제반 차량의 통행 및 출입이 용이하며, 군내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 간선도로에서의 접근성 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 북동측으로 아스팔트 포장 왕복 2차선 도로에 접해 있으며, 노면 상태는 양호합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

"중복사건" 표기는 동일 부동산에 대해 여러 경매 신청이 접수되었음을 의미하며, 법원에서는 하나의 사건으로 병합하여 진행할 수 있습니다. 이는 매각 절차의 무잉여 취소 가능성을 줄여 응찰자 입장에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

"법정지상권"은 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 토지 소유자의 권리를 침해하지 않고 건물을 사용할 수 있도록 법률상 인정되는 권리입니다. 이는 토지를 낙찰받는 경우 건물 철거에 제약을 받을 수 있음을 의미하므로, 인수 시 철저한 권리분석이 필요합니다. 특히, 매각물건명세서를 통해 법정지상권 성립 여지 및 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임대관계가 불분명하여 명도 시 임차인과의 협의 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

부동산의 1층은 일반음식점, 2층은 사무소로 현재 이용 중이며, 토지 역시 음식점 및 사무실 용도로 활용되고 있습니다.

주변에 농경지대와 자연부락이 형성되어 있고, 지방도로변에 음식점 및 관광휴양지구가 인접해 있어 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

장계면 대곡리는 논개 생가지, 대곡관광단지, 장수 논개수상레저 등 관광지와 연계성이 좋으며, 이는 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 해당 지역은 계획관리지역으로 가축사육제한구역 및 배출시설 설치 제한 지역에 해당하여 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

장수군은 전라북도 동부에 위치하며, 자연경관이 우수하고 청정한 이미지를 가지고 있습니다.

주변에 논개 생가지, 대곡관광단지, 장수 논개수상레저 등 관광지가 있어 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

대중교통 승강장이 인근에 소재하고 지방도로 접근성이 양호하여 기본적인 이동 편의성은 갖추고 있습니다.

주변 자연환경이 쾌적하여 전원생활이나 귀촌을 고려하는 분들에게 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 건물 소유주와의 법정지상권 분쟁 발생 가능성이 있으며, 이는 건물 철거나 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

경계 불분명: 토지의 지적 경계가 인접지와 불분명한 상태이므로, 향후 경계 복원 측량 및 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계 미확인: 현재 점유자의 임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

용도 변경: 공부상 용도와 현황 용도가 상이(2층 단독주택 → 사무소)하므로, 관련 건축법규 확인 및 향후 행정 처리 시 유의해야 합니다.

중복 사건: 여러 개의 경매 사건이 중복되어 진행될 수 있으며, 이로 인한 절차상의 변동 가능성을 인지해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전북 장수군 장계면 대곡리에 위치한 단독주택 및 토지 일괄 매각 건입니다. 현재 1층은 일반음식점, 2층은 사무실로 사용 중이며, 토지 역시 상업 용도로 활용되고 있어 상가 또는 다용도 건물로의 활용 가능성이 있습니다.

주변 관광지와 연계된 입지 조건은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 법정지상권, 지적 경계 불분명, 임대 관계 미확인 등 권리 분석 및 명도 관련 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 자문을 통해 이러한 위험 요소를 충분히 검토해야 합니다.

중복 사건 및 용도 변경 등 추가적인 확인이 필요한 사항도 있습니다.

1.9. 투자 포인트

상업 시설 활용 가능성: 현재 1층 일반음식점, 2층 사무실로 이용 중이며, 관광지 인근이라는 점을 고려할 때 상업 시설로의 전환 또는 확장을 통해 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

관광 연계 가치: 논개 생가지, 대곡관광단지 등 주변 관광지와 인접하여, 관광객을 대상으로 한 숙박 시설, 식당, 체험 시설 등으로의 활용 잠재력이 있습니다.

토지 가치: 계획관리지역 토지로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 매각에 포함되는 제시외 건물(ㄱ~ㅅ)을 활용하여 추가적인 공간 활용 또는 가치 증대가 가능합니다.

권리 분석을 통한 가치 재평가: 법정지상권 등 복잡한 권리 관계를 명확히 분석하고 해결할 경우, 잠재적인 리스크를 오히려 가격 메리트로 활용할 수 있습니다.

법원 정보

남원지원 경매2계