나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30133 [1] 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 363-8 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30133 [1] 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 363-8 전 경매

• 사건번호: 2025타경30133
• 주소: 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 363-8
• 감정가: 16,123,000원
• 최저가: 11,286,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

남원지원 경매2계 2025타경30133 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 363-8 | 감정가: 16,123,000원 | 최저가: 11,286,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 남원지원 2025타경30133 (1)이며, 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 유OO, 소유자는 김OO입니다.

매각 대상은 토지(전)이며, 건물 및 제시외 물건은 매각에서 제외되는 순수 토지 매각 건입니다.

1.2. 물건 기본 내역

소재지: 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 363-8

용도: 전 (밭/농지)

토지면적: 701.00㎡ (약 212.06평)

감정가: 16,123,000원

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 토지는 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 소재 회덕마을 서측 및 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지와 소규모 마을이 혼재하는 전형적인 농촌지대로서, 도시 접근성보다는 자연환경이 부각되는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도 및 마을 진입로가 소재하고 있어 기본적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 농촌지대로서 상권이 발달되어 있지 않습니다.

일상생활에 필요한 편의시설(대형 마트, 병원, 은행 등)은 인근 읍내 또는 남원 시내를 이용해야 하므로, 생활 인프라 측면에서는 다소 취약합니다.

2.4. 토지 이용 현황 및 형태

일련번호(1) 토지는 사다리 완경사이며, 현황 전 및 일부가 포장도로(남측 폭 약 2미터)로 이용 중입니다.

일련번호(2) 토지는 사다리 평지이며, 현황 전으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 (물건 명세)

3.1. 경매의 종류 및 권리 관계

경매구분은 부동산강제경매로, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 원칙적으로 소멸됩니다.

매각 대상이 토지매각에 한정되므로 건물에 대한 권리 문제는 발생하지 않습니다.

(제시 외 물건 목록은 없습니다.)

3.2. 특이사항 및 제한 사항

본 토지는 농지법상 '전'으로 이용 중인 농지이므로, 매수 희망자는 관할 지자체로부터 '농지취득자격증명(농취증)'을 발급받아 제출해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 분석

4.1. 농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크

최고의 핵심 리스크입니다.

매수인은 낙찰 후 정해진 기한 내에 농취증을 법원에 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되어 반환되지 않으니 주의해야 합니다.

농업 경영 계획서를 철저히 준비해야 합니다.

4.2. 토지 이용의 공법상 제한

본 토지는 보전관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 등 다수의 규제를 받고 있습니다.

특히 '보전관리지역'은 개발 행위에 제한이 많아 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4.3. 현황과 공부의 차이 및 도로 이용 문제

일련번호(1)은 공부상 '전'이나, 현황은 '전 및 일부 도로'로 이용 중입니다.

도로로 이용되는 부분만큼 실제 토지 이용 면적이 줄어들거나 소유권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

일련번호(2)는 지적도상 맹지 상태로, 인접지를 통해 출입하고 있습니다.

인접지 소유주와의 배타적인 통행 관계가 명확하지 않을 경우, 향후 토지 이용에 어려움을 겪을 수 있습니다.

4.4. 혐오 시설

주변 환경은 농촌지대로서 일반적인 혐오시설은 확인되지 않습니다.

다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로, 인근에 소규모 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 전형적인 농촌 보전관리지역의 농지입니다.

감정가 기준 토지 면적은 701.00㎡ (약 212.06평)으로 비교적 소규모이며, 농취증 제출 의무가 있다는 점이 가장 큰 특성입니다.

실제 이용 현황이 '전 및 일부 도로'로 이용되는 부분에 대한 면밀한 현장 확인과 함께, 맹지 상태인 토지(일련번호 2)의 통행권 확보 방안을 수립해야 합니다.

법적 제한(다중 규제)이 많아 단기적 개발 차익보다는 장기적인 농업용 또는 보전 목적의 투자가 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지리산권 인근의 청정한 자연환경을 선호하는 귀농·귀촌 희망자에게 적합한 농지입니다.

투자 목적: 순수 농지로서, 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

상대적 저평가: 감정가가 16,123,000원으로 평당 약 76,000원 수준으로 책정되어, 입찰자가 적을 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

법원 정보

남원지원 경매2계