나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1096 [1] 전북특별자치도 남원시 이백면 남계리 330-2 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 남원시 이백면 남계리 소재 ""소망의문"" 동측 인근에 위치하고,
주위는 전, 답, 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통
여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호2) : 사다리형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호2) : 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호2) : 생산관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(상대제한지역500m(모든축종
제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 상수원보호
기타(상수원상류 공장설립 제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (영산강·섬진강)
건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민
지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

대상물건 일련번호2) 지상에 철거 및 이동이 용이한 제시외비닐하우스 1동이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호1) : 경량철골구조 징크판넬지붕 단층으로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호1) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 및 태양광설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨, '현황사진'과 같이 제시외건물 ㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 제시외건물 및 목록 2,3 지상에 소재하는 태양광설비 포함 일괄매각(단, 목록 2. 지상의 철거용이한 비닐하우스는 매각 제외).
2. 목록 5,6 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 아니함).
3. 목록 3. 지적도상 맹지이고 목록 6. 현황 도로임.
4. 최저매각가격은 병합된 각 사건의 감정평가액 중 다액으로 산정함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 남원시 이백면 남계리 330-2번지에 소재한 단독주택입니다. 사건번호는 남원지원 2025타경1096 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 감정평가액은 458,610,600원입니다.

물건의 토지 면적은 2551.00㎡ (약 771.87평)이며, 건물 면적은 총 292.04㎡ (약 88.34평)으로, 두 개의 동으로 구성되어 있습니다. (건물 1: 98.4㎡, 건물 7: 193.64㎡). 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

소재지는 전북특별자치도 남원시 이백면 남계리이며, "소망의문" 동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 전, 답, 임야 및 농가주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

교통 여건은 제반 차량의 진출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 소재하여 보통 수준으로 평가됩니다.

토지(일련번호2)는 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접하고 있습니다. 다만, 목록 3번 지적도상 맹지이며, 목록 6번이 현황 도로로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획상 생산관리지역이며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립 제한지역), 공장설립제한지역, (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역으로 지정되어 있어 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 1월 19일 접수된 남원새마을금고의 근저당권(을1)으로 보입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액(토지 및 건물)은 290,800,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농가주택과 넓은 토지가 함께 있는 농촌 지역에 해당합니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 자체적인 상권 형성은 미미할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통은 차량 접근성이 양호하며, 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설이나 교육시설 등은 인근 마을 또는 남원 시내 접근성을 고려해야 할 것으로 보입니다. 농촌 지역의 특성상 중심 생활권과의 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 5, 6번지에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않습니다.

* 맹지 여부: 목록 3번 지적도상 맹지이며, 현황 도로만 존재하므로 건축 및 개발 시 도로 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 제시외 물건: 철거 용이한 비닐하우스는 매각 제외되나, 태양광 설비는 포함 매각됩니다. 관련 철거 및 소유권 등기 여부를 확인해야 합니다.

* 임대차 정보 미상: 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 법규에 따른 개발 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행되는 건이므로, 경매 절차 및 관련 서류 확인에 더욱 신중해야 합니다.

* 최저매각가격 산정: 병합된 사건들의 감정평가액 중 높은 금액으로 최저매각가격이 산정되었음을 유념해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 두 채의 단독주택으로 구성되어 있어 실수요자나 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 토지 이용 제한, 맹지 여부, 농지 관련 증명 필수 등 확인 및 해결해야 할 사항이 존재합니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이지만, 임대차 현황 미상 건은 명도 리스크를 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2551㎡ (약 772평)의 넓은 대지는 전원생활, 귀농·귀촌, 혹은 추가 건축 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 두 채의 주택: 기존 주택을 활용하거나 리모델링, 증축 등을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

* 경매 통한 취득 기회: 감정가를 바탕으로 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

* 주변 자연환경: 남원시 이백면의 자연환경은 전원생활을 추구하는 이들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 458,610,600 원

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 지역 부동산 시장 동향, 토지 및 건물의 현 상태, 명도 비용, 추가 수리 및 개발 비용, 농지취득자격증명 발급 관련 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

본 물건은 농촌 지역의 단독주택으로, 제시된 주의사항(농지, 맹지 가능성, 토지이용 제한 등)을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본 물건의 특성을 고려하여 보수적인 접근을 권장합니다.

추후 상세한 현장 조사 및 주변 시세 조사를 바탕으로, 약 3억 5천만원에서 4억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이 금액은 일반적인 가이드라인이며, 실제 경매 참여 시 시장 상황에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.