나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1089 [1] 전북특별자치도 남원시 산곡동 15-2 지리산하이츠콘도미니엄 지하2층201호,외110개호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 산곡동 소재 '전북특별자치도인재개발원' 동측 인근에 소재하며, 주위는 공공기관, 숙박시설,학교, 단독주택 및 자연림이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘트리트 슬래브지붕 12층 중 지하2층 201호외 110개호로서,

외벽: 드라이비트 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽: 시멘트 몰탈 위 페인트, 내부 인테리어 등 마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

주된 용도는 '콘도미니엄'입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 수영장 및 지하 주차장 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대에 평탄히 조성된 토지로서, 현황 '숙박시설 부지(콘도미니엄 부지)'입니다.

인접 도로상태등

동측 신성길로 연결되는 도로로 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역(2017-11-17),가축사육제한구역(절대금지지역(산곡동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 소하천구역(산곡천)<소하천정비법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>

공부와의 차이

본건 1층 건물의 면적과 관련하여 등기사항전부증명서 상에는 961.27㎡이나, 집합건축물대장상에는 916.27㎡로 각각 다르게 등재되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : (1) 본건 콘도는 기준시점 현재 휴업중인 상태이며, 현재 단전, 단수 등이 되어 있는 상태입니다.
(2) 공부상 용도와 관련하여 기호1)-지하2층 제201호(운동시설), 기호6)-지하1층 제103호(숙박시설), 기호8)-지하1층 제105호(숙박시설), 기호10)-제1층 제101호(숙박시설)로 등재되어 있으나, 현황은 각각 연회장, 근린생활시설,식당, 근린생활시설로 운영된 것으로 보여집니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록11,12,13,20번은 지분매각. 건물 1층의 면적은 등기사항증명서상 961.27㎡이나, 건축물대장상 916.27㎡임.
3. 목록1.은 공부상용도가 운동시설이나 현황은 연회장임.
4. 목록6.은 공부상용도가 숙박시설이나 현황은 근린생활시설임.
5. 목록8.은 공부상용도가 숙박시설이나 현황은 식당임.
6. 목록10.은 공부상용도가 숙박시설이나 현황은 근린생활시설임.
7. 경매물건은 관광진흥법상 휴양콘도미니엄으로 허가받은 건물로서 동법 제8조 제2항에 따른 관광사업자의 지위승계(같은 법 제20조 제1항에 따라 분양이나 회원 모집을 한 경우에는 회원 간에 약정한 권리 및 의무 사항 포함) 등 관련 법령의 적용을 받음.
8. 2026. 6. 17.자 목록 전부에 대하여 (주)종합건축사사무소장원으로부터 공사대금 280,000,000원, 광명전업(주)으로부터 공사대금 127,000,000원, 김형로(원창산업)로부터 공사대금 11,750,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 남원시 산곡동에 위치한 지리산하이츠콘도미니엄 내 다수의 호실을 포함하는 부동산강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 남원지원 2025타경1089 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 남원시 산곡동 15-2 지리산하이츠콘도미니엄 지하2층201호, 외110개호

* 용도: 숙박시설 (콘도미니엄)

* 감정가: 5,548,000,000원

* 토지 면적: 7,417.26㎡ (약 2,244.1평)

* 건물 면적: 8,199.52㎡ (약 2,480.4평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOO

* 주요 특이사항: 중복사건, 지분매각, 대항력 있는 임차인 존재, 재개발구역, 유치권 신고.

2. 입지조건

본건은 전라북도 남원시의 자연 경관이 뛰어난 지역에 위치하고 있습니다.

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 인재개발원 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 공공기관, 다른 숙박시설, 학교, 단독주택 및 자연림이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여 교통 접근성은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조 및 현황: 철근콘크리트 슬래브 지붕 구조의 12층 건물(지하 2층 포함)이며, 외벽은 드라이비트 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 내벽은 페인트 및 내부 인테리어 마감이며, 창호는 새시 창호입니다. 기본적인 위생, 전기, 난방 설비와 더불어 승강기, 수영장, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 및 형태: 본건 토지는 부정형의 완경사지에 조성되었으며, 현황 숙박시설(콘도미니엄) 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로: 동측 신성길과 연결되는 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 소하천구역, 건축 등 허가제한지역 등 각종 법규 및 제한사항이 적용될 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 면밀한 분석이 요구됩니다.

* 말소기준권리: 2024년 11월 18일자 주식회사아평의 가압류(1,300,000,000원)입니다.

* 주요 등기 사항:

* 이후 접수된 권리로는 주식회사테마의 강제경매(2025년 1월 23일, 632,000,000원) 및 주식회사아평의 가압류(2025년 4월 23일, 42,205,479원)가 있습니다.

* 등기부상 총 채권액은 1,342,205,479원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2018-06-07

* 대항력: 있음

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-14

* 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사테마대표자신보선

* 보증금: 0원

* 차임: 3,000,000원

* 사업자등록일자: 2023-06-07

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (명시된 보증금 기준)

* 임차인 관련 주의: 상기 임차인들은 대항력을 갖추고 있으나, 일부 임차인의 보증금이 0원으로 신고되어 있어 인수 여부 및 구체적인 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 관광 숙박시설로서, 지역 내 관광 자원과의 연계성이 중요합니다.

* 주변 관광 자원: 지리산 국립공원 인근에 위치하여 관광객 유치 잠재력이 있습니다.

* 시설 특성: 콘도미니엄 형태의 숙박시설로, 휴양 및 레저 목적의 방문객을 대상으로 운영될 수 있습니다.

* 재개발 구역 지정: 해당 지역이 재개발 구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 개발 계획 확정 시까지는 불확실성도 존재합니다.

5. 생활정보

본 물건은 현재 휴업 중이며, 단전 및 단수 상태인 것으로 파악되었습니다.

* 영업 현황: 현재 휴업 중으로 운영되지 않고 있습니다.

* 시설 유지 관리: 단전, 단수 상태로 인해 건물 유지 관리에 어려움이 있을 수 있으며, 인수 후 정상화에 상당한 비용과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 용도 변경 가능성: 공부상 용도(숙박시설)와 현황 용도(연회장, 근린생활시설, 식당 등) 간의 차이가 존재하여, 향후 용도 변경 또는 인허가 관련 검토가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여 복잡성이 가중될 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되어 소유권 행사 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원 또는 소액의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 인수 시 보증금 반환 의무가 발생할 수 있습니다.

* 유치권 신고: 공사대금 관련 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 일부 호실의 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라, 건축물대장 등과의 차이로 인한 문제가 발생할 수 있습니다. (예: 운동시설 vs 연회장, 숙박시설 vs 근린생활시설/식당)

* 면적 차이: 건물 1층의 면적이 등기사항증명서와 건축물대장 간에 차이가 있습니다.

* 관광진흥법 적용: 휴양 콘도미니엄으로서 관련 법령에 따른 관광사업자 지위 승계 등의 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 대규모 건물을 갖춘 잠재력 있는 투자 대상입니다. 특히 재개발 구역 지정이라는 개발 호재와 지리산 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 유치권 신고, 공부상 내용과 현황의 불일치, 지분 매각, 현재 휴업 및 단전/단수 상태 등 다수의 복합적인 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 문제들을 해결하기 위한 상당한 시간, 비용, 그리고 법률적 검토가 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물: 대지 약 7,417.26㎡(2,244.1평)와 건물 약 8,199.52㎡(2,480.4평)의 규모는 향후 개발 또는 리모델링 시 상당한 가치를 창출할 수 있습니다.

* 관광지 인접성: 지리산 인근에 위치하여 관광 숙박시설로서의 수요 회복 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 재개발 구역 지정: 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 제시된 정보만으로는 정확한 판단이 어렵습니다.

감정가 55억 4천 8백만원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 부담 (보증금 0원 및 소액 보증금 임차인 존재)

* 유치권 성립 여부에 따른 추가 비용 발생 가능성

* 건물 용도 불일치 및 면적 차이로 인한 행정적 제약

* 현재 휴업 및 단전/단수 상태로 인한 정상화 비용

* 토지이용계획 및 제한상태 등 규제 사항

* 주변 시세 및 향후 개발 계획에 대한 면밀한 분석

따라서, 전문적인 부동산 경매 컨설턴트 또는 감정평가사를 통한 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다. 인수되는 보증금 등은 현재 명시된 내역을 기준으로 0원으로 간주합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.