나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30117 [1] 전북특별자치도 장수군 장수읍 개정리 1217 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30117 [1] 전북특별자치도 장수군 장수읍 개정리 1217 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경30117
• 주소: 전북특별자치도 장수군 장수읍 개정리 1217
• 감정가: 153,945,100원
• 최저가: 75,433,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

남원지원 경매2계 2025타경30117 | 소재지: 전북특별자치도 장수군 장수읍 개정리 1217 | 감정가: 153,945,100원 | 최저가: 75,433,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 남원지원 2025타경30117 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 방식의 부동산임의경매 물건입니다. 소재지는 전북특별자치도 장수군 장수읍 개정리 1217입니다.

용도는 단독주택이며, 소유자와 채무자가 최OO으로 동일합니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 153,945,100원입니다.

토지면적은 524.30㎡(약 158.62평)이며, 건물면적(제시목록 기준)은 98.23㎡(약 29.71평)입니다. 다만, 제시외 건물 면적 100.60㎡(약 30.43평)이 추가되어 실사용 가능한 총 건물면적은 약 198.83㎡(약 60.13평)입니다.

2. 위치 및 입지 분석

2.1. 입지 조건

본건은 전북특별자치도 장수군 장수읍 개정리 소재 ‘장수군농업기술센터’ 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농촌 지대입니다.

차량 진출입이 가능하며, 남서측 인접 도로(개정리 1217-3번지)를 통과하여 왕복 2차선 도로로의 진출입이 가능하여 기본적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 자루형의 평지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

2.2. 상권 분석

순수 농촌 지대에 위치하므로 상업시설이 밀집된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근의 상권은 장수읍 소재지로 이동해야 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 환경이 농가주택과 농경지로 구성되어 있어 전원생활이나 귀농/귀촌 목적에 적합하며, 자체적인 주거와 농업활동을 위한 자급자족형 입지로 판단됩니다.

2.3. 생활 정보

생활 편의시설은 장수읍 소재지를 중심으로 이용해야 합니다. 장수읍사무소, 초등학교 등 주요 생활 인프라 시설까지는 차량으로 이동해야 하는 거리입니다.

농림지역 및 농업진흥구역에 해당하여 농업 관련 공공시설인 '장수군농업기술센터'가 인근에 있어 농업 정보 및 지원 활용에는 용이한 위치입니다.

2.4. 혐오시설 정보

네이버 지도 등 외부 검색 결과, 물건지 주변 반경 내에서 보고서에 특기할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 묘지/봉안당 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 주변에 소규모 가축 사육 시설이나 농업용 시설이 존재할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'입니다.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항

제시외 건물(㉠~㉣)이 매각에 포함되어 있습니다. 이는 부합물 및 종물의 성격으로 평가되었으며, 총 100.60㎡(약 30.43평)으로 주택의 실제 사용 면적을 넓히는 요소입니다.

제시외 건물이 매각에 포함됨으로써 법정지상권 문제나 철거 리스크 없이 토지와 건물을 온전히 인수할 수 있는 장점이 있습니다.

3.3. 임대차 관계

임대 관계는 '미상'입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 점유 현황에 따라 주택 명도를 진행해야 합니다. 임차인이 있을 경우 주택임대차보호법상 대항력 여부 및 배당요구 현황을 확인해야 하나, 현재 정보로는 미확인 상태입니다.

4. 감정가 및 매각 조건

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한구역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

농업진흥구역에 해당하여 농업 외의 목적으로는 건축 행위 및 용도 변경에 제한이 따르므로, 매입 후 대규모 개발이나 비농업적 용도 변경은 어렵습니다.

4.2. 건물 구조 및 이용 상태

주택(일련번호 2(가))은 경량철골구조 아스팔트싱글지붕의 단층 건물입니다.

외벽은 치장벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판깔기 등으로 마감되어 주거용으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 전기, 난방설비가 구비되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농업진흥구역 제한

농업진흥구역 내에 위치하여 향후 주택의 증축 또는 대규모 개축, 용도 변경 등에 법적인 제한이 따를 수 있습니다. 매입자는 농지법상 허용되는 범위 내에서만 이용해야 합니다.

5.2. 농촌 환경

순수 농촌 지대로서 도시의 편의시설 접근성이 낮고, 인근에 농업기술센터, 농경지 등이 혼재하여 전원생활의 장점과 함께 농작업 소음, 비료 냄새 등의 농촌 환경 특유의 단점이 상존할 수 있습니다.

5.3. 제시외 건물 리스크

제시외 건물(㉠~㉣)이 매각에 포함되지만, 이 부분이 불법 건축물에 해당하거나 현황이 공부와 상이하여 추후 양성화가 어렵거나 행정제재 대상이 될 가능성은 명확히 확인이 필요합니다. 다만, 감정평가서상 '부합물 및 종물 성격'으로 기재된 점은 긍정적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 전북 장수군 장수읍의 순수 농촌 지대에 위치한 단독주택으로, 토지와 제시외 건물을 포함한 건물 전체가 일괄 매각되어 권리 상의 불안정성은 낮은 편입니다.

농업진흥구역 및 농림지역의 제약이 있으나, 귀농/귀촌을 희망하거나 여가 및 휴식 용도의 주말농장 등을 찾는 실수요자에게는 넓은 토지와 실사용 면적이 넓은 주택을 저렴하게 확보할 기회가 될 수 있습니다. 현황상 주거용 건부지로 이용 중이며, 기본적인 차량 접근성이 확보되어 있습니다.

6.2. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 확보: 대지 면적이 524.30㎡(약 158.62평)로 넉넉한 전원생활 공간을 제공합니다.

* 실사용 면적 증가: 제시외 건물(100.60㎡)이 포함되어 실사용 면적이 공부 면적(98.23㎡)의 두 배 이상으로 늘어나 주거 효용성이 높습니다.

* 권리관계 명확성: 토지/건물 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건으로, 복잡한 권리 분석 없이 온전한 소유권 확보가 용이합니다.

* 교통 편의성: 왕복 2차선 도로로의 진출입이 용이하여 농촌 주택임에도 불구하고 접근성이 양호합니다.

법원 정보

남원지원 경매2계