나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경213 [1] 전북특별자치도 고창군 부안면 용산리 60-9 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 고창군 부안면 용산리에 소재하는 ""고창복분자농공단지"" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 중소형공장과 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하고, 고창읍 중심지 까지는 차량으로 약 25분 정도 소요되는 거리이며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1, 3)는 2필 일단지의 부정형 평지의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.
기호 4)는 사다리형 평지의 토지로서, 기호 1, 3)의 부속토지인 건부지로 이용중입니다.
기호 6)는 사디리형 평지의 토지로서, 현황 농경지로 이용중입니다.
기호 7)는 세장형 평지의 토지로서, 기호 1, 3)의 부속토지인 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 소폭의 포장도로를 이용하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3, 4, 6, 7)은 계획관리지역(2015-03-13), 가축사육제한구역(2023-05-30<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

대상토지 기호 7)은 귀 제시목록상 지목 전이나 현황 공장용지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서,
외 벽 : 사이딩 판넬등 마감,
내 벽 : 판넬 등 마감
창 호 : 샷시 창호임.

5-나) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로서,
외 벽 : 사이딩 판넬등 마감,
내 벽 : 벽지 및 판넬 등 마감
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

2-가)는 공장, 5-나)는 사무소 및 관리사로 이용중입니다.

설비내역

기호 2-가)에 기본적인 전기설비 및 위생 및 급.배수설비 등이 구비되어 있습니다.
기호 5-나)에 기본적인 전기설비 및 위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지번약도 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함
2. 기호 2-가)와 5-나)는 공부상 '동식물관련시설과 제2종근린생활시설'이나 현황과 일반건축물대장상 '기호 2-가)는 공장, 기호5-나)는 사무실 및 관리사'임
3. .목록7. 지목은 공부상 '전'이나 현황은 '공장용지'임
4. 목록 6.7. 농지취득자격증명서 필요(미제출시 보증금몰수, 고창군 부안면의 사실조회서에 따르면 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.(농지취득자격증명서 발급과 관련해서는 해당관서에 문의 바람))
5. 기계기구 기호 5~7, 11, 14, 17, 21, 23)은 현황 소재불명임
6. 기계기구 기호 12)는 목록상 수량이 6EA이나 현황 4EA임
7. 기계기구 기호 13)은 목록상 33채반이나 현황 1EA는 30채반임
8. 대상물건 내에 타인소유로 탐문되는 기계기구가 다수 소재하나 매각에서 제외
9. 대상물건 지상에 파이프 천막지붕 기계실과 컨테이너, 비닐하우스 등이 소재하나 매각에서 제외(타인소유로 탐문됨)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2025타경213 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 고창군 부안면 용산리 60-9

* 등기부상 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 현황 용도: 공장, 사무실 및 관리사

* 감정가: 1,395,909,420원

* 토지면적: 11,006㎡ (약 3,329평)

* 건물면적: 1,326.13㎡ (약 401평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 오창신용협동조합

1.1. 입지조건

* 주위환경: 전북특별자치도 고창군 부안면 용산리 소재, "고창복분자농공단지" 북동측 인근 지역으로, 중소형 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 고창읍 중심지까지는 차량으로 약 25분 소요됩니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북서측으로 소폭의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 권리 분석 결과, 인수되는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 근저당권 (오창신용협동조합, 접수일자: 2021-06-29)

* 임차인 현황:

* 임차인: 인세호

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024-06-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사에이유김미리

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건은 중소형 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. "고창복분자농공단지" 인근에 있어 관련 산업 활동이 이루어지는 지역적 특성을 가집니다.

* 상업 시설 접근성: 고창읍 중심지까지 차량으로 이동해야 하므로, 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 지역 내에서는 산업 활동 및 농업 관련 인프라가 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: 고창읍 중심지까지 차량으로 약 25분 소요되므로, 기본적인 생활 편의시설(병원, 마트, 금융기관 등) 이용은 해당 지역으로의 이동이 필요합니다.

* 주변 환경: 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하여 조용하고 한적한 환경을 제공할 수 있으나, 상업 및 문화 시설 접근성은 다소 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 6번 및 7번 토지는 현황 농경지 또는 공장용지로 이용 중이며, 농지취득자격증명서 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으며, 고창군 부안면 사실조회 결과에 따르면 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있어 주의가 필요합니다. (발급 관련 사항은 해당 관청에 문의하시기 바랍니다.)

* 공부상 내용과 현황의 차이:

* 토지 기호 7번: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '공장용지'로 이용 중입니다.

* 건물 기호 2-가): 공부상 '동식물관련시설과 제2종근린생활시설'이나 현황 '공장'으로 이용 중입니다.

* 건물 기호 5-나): 공부상 '동식물관련시설과 제2종근린생활시설'이나 현황 '사무실 및 관리사'로 이용 중입니다.

이러한 차이는 추후 행정 처리나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 기계기구 관련 사항:

* 일부 기계기구(기호 5~7, 11, 14, 17, 21, 23번)는 현황 소재불명 상태입니다.

* 일부 기계기구는 목록 수량과 현황 수량이 상이합니다 (기호 12번: 6EA → 4EA, 기호 13번: 33채반 → 1EA는 30채반).

* 타인 소유로 탐문되는 다수의 기계기구 및 지상 설비(파이프 천막지붕 기계실, 컨테이너, 비닐하우스 등)는 매각에서 제외됩니다. 이 점을 고려하여 기계기구의 실제 가치를 평가해야 합니다.

* 공동담보: 물건 명세서에 공동담보 사항이 언급되어 있으나, 등기부등본 상 명확한 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 고창군에 위치한 넓은 토지(11,006㎡)와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다. '고창복분자농공단지' 인근에 소재하여 관련 산업 활동이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재는 공장, 사무실, 관리사로 이용되고 있으며, 동물 및 식물 관련 사업체에 적합할 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목 및 용도와 현황의 차이, 기계기구 관련 복잡한 사항 등 다수의 확인 및 해결이 필요한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 인수 예정 보증금은 0원으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 11,006㎡(약 3,329평)에 달하는 넓은 대지를 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

* 산업단지 인접 입지: "고창복분자농공단지" 인근에 위치하여 관련 산업 활동이나 물류 거점 등으로의 활용 잠재력이 있습니다.

* 기존 시설 활용: 현재 공장, 사무실, 관리사 등의 건물이 존재하여 즉시 또는 일부 개조 후 사용이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 별도의 분할이나 복잡한 권리 관계 없이 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 주변 유사 물건 시세 비교, 법원 감정가의 적정성 분석, 그리고 상기 언급된 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 공부상-현황 불일치, 기계기구 하자 등) 해소를 위한 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정평가액: 1,395,909,420원

* 고려사항:

* 농지취득자격증명 발급 불가 또는 원상회복 명령 시 상당한 비용 발생 가능성.

* 소재불명 및 수량 상이 기계기구로 인한 가치 하락.

* 공부상 내용과 현황 불일치로 인한 행정적 부담 및 시간 소요.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여, 감정가 대비 일정 수준 할인된 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 낙찰가율은 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.