나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30194 [1] 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 ""서영여자고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건까지 차량등의 출입이 자유롭고 인근에 시내권 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제3층 제305호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등.
내벽 : 벽지도배 등.
창호 : 샷시창 등.

이용상태

본 건은 기준시점 현재 ""공동주택(도시형생활주택)(아파트)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, ""건부지(주거용)""로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 15M~20M 내외의 도로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 개요

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* 물건 주소: 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 3층305호

* 사건번호: 정읍지원 2025타경30194 (1)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 109,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 중 3층, 사용승인일 2015.03.02 (준공 시점 기준 약 11년 경과)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

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1.2. 면적 정보

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* 토지 면적: 38.15㎡ (약 11.54평)

* 토지 지분: 38.1508㎡ (약 11.54평)

* 건물 면적: 48.77㎡ (약 14.75평)

* 건물 지분: 48.7696㎡ (약 14.75평)

* 전용 면적: 48.77㎡ (약 14.75평)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 본 건은 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 서영여자고등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

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2.2. 교통망

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* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내권 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

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2.3. 토지 이용 현황

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* 토지 형상은 부정형 평지로서 건부지(주거용)로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태는 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15M~20M의 도로를 통해 출입 가능합니다.

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2.4. 도시 계획

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* 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 말소기준권리: 2022년 8월 31일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑13, 20,000,000원) 입니다.

* 본 건 등기부등본상 모든 가압류, 압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

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3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 존재하지 않습니다. (물건명세서 참고)

* 하지만, 을구 10번 순위의 주택임차권(한국토지주택공사)이 등기되어 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 임차인 정보:

* 한 *

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 25일

* 확정일자: 2021년 9월 17일

* 배당신고일자: 2023년 10월 27일

* 대항력: 있음

* 중요 사항: 임차인 한국토지주택공사는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔액을 매수인에게 청구하지 않을 것이며, 임대인 지위가 승계되지 않을 것이라는 확약서(2026.3.26.자)를 제출하였습니다. 이 확약서로 인해 실질적으로 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 거래 사례

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* 본 건과 인근 지역의 최근 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 이지스타워팰리스 (정읍시 수성동 954-1): 2013년 준공, 70.4㎡, 2026년 2월 13,500만원 거래 (평당 약 19.17만원)

* 두산빌라 (정읍시 수성동 948-9): 2002년 준공, 103.22㎡, 2026년 1월 14,500만원 거래 (평당 약 14.05만원)

* 수성맨션 (정읍시 수성동 1022-7): 2000년 준공, 75.21㎡, 2026년 4월 8,300만원 거래 (평당 약 11.04만원)

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4.2. 시세 분석

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* 본 건의 전용 면적은 48.77㎡ (약 14.75평)입니다.

* 가장 유사한 조건인 이지스타워팰리스(2013년 준공, 70.4㎡)의 거래가격을 기준으로 시세를 산정하면, 평당 약 19.17만원으로 계산됩니다.

* 이를 본 건의 면적에 적용 시, 약 93,540,000원 (48.77㎡ * 191,761원/㎡)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

* 감정가 109,000,000원 대비, 현재 시세는 감정가보다 다소 낮게 형성된 것으로 보입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 내부

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* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 본 건은 6층 중 3층에 위치합니다.

* 내벽은 벽지도배, 외벽은 페인팅 및 돌붙임 등으로 마감되었습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기, 화재탐지 설비가 갖추어져 있습니다.

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5.2. 편의 및 교육 시설

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* 서영여자고등학교가 인근에 위치하며, 다양한 주택 및 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 사항

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* 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하였으나, 보증금 전액 불청구 및 임대인 지위 승계 불가 확약서를 제출함에 따라 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 이행 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

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6.2. 기타

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* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역(절대금지지역)으로 지정되어 있어, 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 정읍시 수성동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

* 경매 절차상 말소되는 권리들이 다수이나, 대항력 있는 임차인이 존재했으나 제출된 확약서로 인해 매수인의 인수 부담이 최소화될 것으로 보입니다.

* 최근 거래 사례 분석 결과, 본 건의 감정가는 현재 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 적절한 입찰가 산정을 통해 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 보입니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 유리한 권리 관계

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* 대항력 있는 임차인의 보증금 미청구 확약서 제출로 매수인의 부담이 없습니다.

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8.2. 양호한 입지 조건

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* 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

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8.3. 시세 대비 합리적 가격 가능성

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* 감정가 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있어, 적정 입찰가 선택 시 시세차익 및 임대수익 확보가 가능합니다.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석 기반 예상가

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* 인근 유사 물건 거래 사례(이지스타워팰리스) 분석 결과, 본 건의 적정 시장 가치는 약 93,540,000원으로 추정됩니다.

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9.2. 최종 제안 입찰가

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* 인수 보증금 없음(확약서 제출)을 감안하여, 감정가(109,000,000원)와 시장 시세(약 93,540,000원)를 종합적으로 고려할 때, 95,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 본 입찰가 범위는 주변 시세 및 물건의 특수성을 고려한 것으로, 실제 입찰 참여 시에는 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 조정이 필요합니다.

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10. 주변 시설 검토

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* 일반적인 지도 서비스 및 부동산 정보 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설(유해업소, 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 지역은 주거 및 교육 시설(서영여자고등학교)이 위치한 일반적인 주거 지역으로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.