나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경177 [1] 전북특별자치도 고창군 상하면 자룡리 380 전 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경177 [1] 전북특별자치도 고창군 상하면 자룡리 380 전 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매3계 2025타경177 | 소재지: 전북특별자치도 고창군 상하면 자룡리 380 | 감정가: 16,000,000원 | 최저가: 5,488,000원 | 용도: 전

1. 정읍지원 2025타경177 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경177 (1)

소재지: 전북특별자치도 고창군 상하면 자룡리 380

용도: 전 (밭)

감정가: 16,000,000원

토지면적: 800.00㎡ (약 242평)

토지 지분율: 80000 (100% 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 토지는 전북특별자치도 고창군 상하면 자룡리에 소재하는 "구시포마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 자연취락과 밭, 논 등의 농경지, 임야가 혼재하는 해안가 주변의 농촌 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 지방도와 버스승강장이 있어 주변 지역으로의 접근성은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지매각으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자이자 채무자인 김OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 농OOOOOOOO이 신청한 경매입니다. 권리관계 분석 시, 지상에 매각으로 소멸되지 아니하는 구분지상권설정등기(2007.3.30.접수)가 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 연고자 미상의 분묘가 소재하고 분묘기지권의 성립 여부가 불명확한 상태입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설보다는 농경지와 자연 취락이 주를 이루는 환경입니다. 인근에 마을이 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 활동이나 번화한 상권은 기대하기 어렵습니다.

1.5. 생활정보

물건 소재지는 해안가와 인접한 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다. 구시포마을 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 용이합니다. 다만, 도시 지역에 비해 편의시설의 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필요: 본건의 지목은 '전'이나 현황 일부가 '묘지'로 이용 중입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 고창군 상하면의 사실조회서에 따르면 파묘 등 원상복구 행위가 선행되지 않은 상태에서는 농지취득자격증명 발급이 불가합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

2. 분묘 관련 문제: 토지 일부에 연고자 미상의 분묘가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불명확합니다. 이는 추후 분묘 이장 등 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

3. 구분지상권 설정: 지상에 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권설정등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 해당 권리의 범위와 내용을 정확히 파악해야 합니다.

4. 맹지 및 도로 접근: 지적도상 맹지이며, 남동측 인접지를 통해 출입해야 합니다. 이는 토지 이용의 편의성을 저해할 수 있으며, 인접 토지 소유자와의 관계 및 통행로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 선하지: 토지 일부에 고압선로가 통과하는 선하지로, 건축 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라북도 고창군 상하면의 농촌 지역에 위치한 토지입니다. 감정가는 1600만원으로, 면적 대비 저렴한 편이나 다수의 권리적, 현황적 문제가 복합적으로 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 발급의 어려움, 미상 분묘 및 분묘기지권의 불확실성, 소멸되지 않는 구분지상권 설정 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 해결해야 할 주요 리스크입니다. 또한, 맹지라는 점과 선하지 통과 역시 토지 이용에 제약을 주는 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 이러한 제반 리스크를 감수하고 해결할 수 있는 잠재력에 달려 있습니다. 만약 농지법 관련 문제를 해결하고, 분묘 관련 민원을 원만히 처리하며, 구분지상권의 영향을 최소화할 수 있다면, 해안가 인근의 농촌 토지로서의 가치를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 현재로서는 높은 위험 부담을 안고 있는 물건으로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

정읍지원 경매3계