나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30203 [1] 전북특별자치도 부안군 하서면 장신리 971-13 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30203 [1] 전북특별자치도 부안군 하서면 장신리 971-13 전 경매

• 사건번호: 2025타경30203
• 주소: 전북특별자치도 부안군 하서면 장신리 971-13
• 감정가: 19,046,740원
• 최저가: 13,333,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

정읍지원 경매2계 2025타경30203 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 하서면 장신리 971-13 | 감정가: 19,046,740원 | 최저가: 13,333,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 정읍지원 2025타경30203 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 하서면 장신리 971-13 외 2필지 (일괄매각)

용도: 전 (밭)

감정가: 19,046,740원

토지면적: 1775.00㎡ (약 537.08평) - 목록 전체 면적

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (공유자 우선매수권 제한 있음)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 임OO / 한OOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본 건은 전북 부안군 하서면 장신리와 계화면 창북리에 위치한 총 3필지의 전(밭) 지분을 일괄 매각하는 건입니다.

장신리 토지(기호 1, 3)는 '불등마을' 인근의 해안 농촌지역에 위치하며, 현재 전(휴경지) 상태이고 지적 및 현황상 맹지(도로에 접하지 않은 땅)입니다. 토지이용계획상 계획관리지역으로 분류되어 개발 여지가 있습니다.

계화면 창북리 토지(기호 2)는 '창북마을' 내 주택지대에 위치하며, 현재 전으로 이용 중이고 남동측 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 용이합니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 분류되어 주거 관련 개발 가능성이 높습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지: 부안읍 근교 농촌 지역

기호 1, 3 토지가 위치한 하서면 장신리는 자연취락과 농경지가 혼재된 해안 농촌 지역입니다. 부안읍 중심지까지 차량으로 약 15분 정도 소요되는 거리로, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 기호 2 토지가 위치한 계화면 창북리는 면소재지 주변의 주택지대로서, 인근에 지방도 및 버스정류장이 있어 접근성이 더 좋습니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

기호 1, 3은 현재 휴경지 상태의 전이며 맹지인 점이 큰 특징입니다. 기호 2는 사다리형의 전으로 도로 접근성이 확보되어 있어 가치가 높습니다. 전체적으로 농경지로 이용되고 있으며, 장신리 토지는 계획관리지역, 창북리 토지는 제1종일반주거지역으로 향후 용도 변경에 따른 개발 기대치가 다릅니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 관계

본 건은 '부동산강제경매' 사건입니다. 이는 채권자가 채무자에 대한 금전채권을 회수하기 위해 부동산을 압류하여 매각하는 형태로, 매각 절차상 특별한 권리적 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수할 보증금이나 선순위 임차인은 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 (농취증) 필수: 목록 1, 3은 농지법상 '농지'에 해당하므로, 낙찰자는 잔금 납부 시 관할 관청에서 발급받은 농취증을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

지분매각 및 공유자 우선매수: 본 건은 토지 일부 지분만 매각하는 건입니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한되며, 공유자 중 '윤효영'을 제외한 나머지 공유자만 우선매수권을 행사할 수 있다는 조건이 있습니다. 낙찰 후 공유 지분 정리 또는 매입에 대한 전략이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

장신리 토지 주변은 농촌 지역의 특성상 상권이 발달되어 있지 않으며, 생활 편의시설은 부안읍 중심지 또는 인근 하서면 및 계화면 소재지를 이용해야 합니다. 계화면 창북리 토지는 면소재지 근처 주택지대이므로, 소규모 상권 및 생활시설 접근성은 장신리보다 유리합니다.

4.2. 혐오 시설 분석

제시된 감정평가서 및 일반적인 검색 결과, 본건 부동산 소재지 주변에 직접적인 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장터, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 소규모 축사나 농업 부산물 관련 시설이 있을 수 있으며, 이는 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농취증 발급 리스크

농지 매입에 있어 농취증 발급은 가장 큰 리스크입니다. 반드시 농지 소재지 관청에 사전 문의하여 본인이 농취증 발급 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.

5.2. 맹지(盲地) 및 개발 제한 리스크

기호 1, 3은 지적상 및 현황상 맹지입니다. 맹지는 원칙적으로 건축 허가가 불가능하여 개발 가치가 현저히 떨어집니다. 추후 개발을 위해서는 인접 토지 소유자에게 통행로(도로) 지분을 매입하거나 사용 승낙을 받아야 하는 추가 비용 및 협의 리스크가 발생합니다.

5.3. 지분 정리 리스크

지분 매각은 공유자와의 관계 설정이 가장 중요합니다. 낙찰 후 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 지분을 정리하거나, 다른 공유자에게 매각 또는 매입을 시도해야 합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 지분 매각, 농취증 필수, 맹지 포함 등 여러 가지 난이도 높은 요소를 가진 물건입니다. 그럼에도 불구하고, 창북리 토지(기호 2)는 제1종일반주거지역에 속하며 도로 접근성이 양호하여 잠재적인 주택 건축 부지로 가치가 높습니다. 장신리 토지(기호 1, 3)는 계획관리지역으로 장기적인 시세차익이나 농업 목적으로 활용 가능합니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역 및 제1종일반주거지역 토지 지분 확보: 두 가지 토지 이용계획을 동시에 확보하여 주택지 및 준개발지 투자의 가능성을 모두 가집니다. 특히 제1종일반주거지역(기호 2) 지분은 투자 매력이 높습니다.

지분 투자 리스크 대비 저평가 가능성: 맹지와 지분 매각의 리스크 때문에 경쟁률이 낮아져 감정가 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

농업용 자산 확보 또는 장기 보유: 농취증 발급이 가능하다면, 농업을 목적으로 하거나 장기적으로 부안 지역의 개발에 대비하는 소액 투자처로 활용할 수 있습니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계