나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30077 [1] 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 513 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 소재 ‘계화초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 주거나지, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본 건 까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 기준시점 현재 ""단독주택 건물부지""로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

본 건 내의 후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 제시외건물 일련번호㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) - 함석조 골함석지붕(현황 강판기와지붕) 단층 으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

일련번호(2-나) - 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 시멘트 몰탈 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

이용상태

일련번호(2-가) - 주택으로 이용중임.
일련번호(2-나) - 창고 및 화장실로 이용중임.

설비내역

일련번호(2-가) - 기본적인 위생, 급·배수설비, 바닥난방설비 등이 되어있음.
일련번호(2-나) - 기본적인 위생, 급·배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본 건 건물 일련번호(2-가)의 공부상 지붕구조는 ""골함석지붕""이나, 현황 ""강판기와지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 2. 공부상 지붕구조는 '골함석지붕'이나 현황 '강판기와지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

2.

* 사건번호: 정읍지원 2025타경30077 (1)

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 감정가: 166,995,000원

2.

1.2. 소재지 및 토지 정보

2.

* 소재지: 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 513

* 토지면적: 407.00㎡ (약 123.12평)

* 토지 이용 현황: 단독주택 건물부지로 이용 중

* 토지 형상: 사다리형 평지

2.

1.3. 건물 정보

2.

* 총 건물 면적 (건축물대장 기준): 99.18㎡ (약 30.00평)

* 건물 구성:

* 주택 (일련번호 2-가): 약 48.6㎡ (약 14.70평), 함석조 골함석지붕 (현황 강판기와지붕), 단층

* 창고 및 화장실 (일련번호 2-나): 시멘트블럭조 스레이트지붕, 단층

* 제시 외 건물: 75.40㎡ (약 22.81평), 일련번호 ㉠~㉢.

* 건물 용도: 주택, 창고 (주 용도는 단독주택으로 이용 중)

* 건축년도 (주택): 1978년 01월 01일 (사용승인일 기준)

* 특이사항: 공부상 지붕구조는 '골함석지붕'이나 현황 '강판기와지붕'임.

2.

1.4. 기타 기본 사항

2.

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 이OO

* 주요 특이사항: 중복사건, 공유물분할경매

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

2.

* 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 소재 ‘계화초등학교’ 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 주거나지, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

2.

2.2. 교통상황

2.

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.

2.3. 도로상태

2.

* 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

2.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

2.

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 장애물제한표면구역 (진입표면)

* 비행안전제3구역 (전술)

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

* 소유권 이전: 조금숙 (2000-06-28), 이승혜 외 3명 (2023-06-16, 상속)

* 말소 기준 권리:

* 갑6 (2024-07-02) 4번 이승훈 지분 전부 이전 (대전광역시 서구) - 강제경매 (2023타경32253)

* 후속 권리:

* 갑11 (2025-01-17) 임의경매 (이영욱) - 본건 경매 개시 결정 (2025타경30077)

* 갑12 (2025-09-15) 4번 이승호 지분 강제경매 (재단법인 자동차손해배상진흥원) - (2025타경30428)

* 모든 후속 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부 채권 총액: 0원

2.

3.2. 임차인 현황

2.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임차인에 대한 정보는 없으며, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됨.

* (참고: 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.)

2.

3.3. 권리 분석 결과

2.

* 본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 말소기준 권리(갑6)보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

* 말소기준 권리 및 그 이후의 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 특별히 인수해야 할 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 파악됨.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

2.

* 전북 부안군 계화면 계화리 일대 단독주택 거래량 및 시세 정보는 제한적입니다. 부안군 전체적으로는 전원주택 수요가 꾸준하나, 계화면의 경우 지역적 특성상 대규모 개발이나 대단지 거래보다는 개별 매물이 주로 나타납니다. 최근 2-3년간 계화면 지역 내 단독주택 매매가는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 큰 편차를 보이며, 평당 100만원 ~ 300만원 수준에서 형성되는 경향이 있으나, 본건과 같이 구체적인 비교 대상 찾기가 어렵습니다. (주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 검색 결과 없음)

2.

4.2. 유사 물건 비교 분석

2.

* 본건과 같이 토지 407㎡, 건물 약 100㎡ (주택 + 창고/부속) 규모의 단독주택은 해당 지역에서 희소성이 있을 수 있습니다. 감정가 1억 6,699만 5천원은 토지 및 건물 가치를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다. 주변 유사 조건의 토지 실거래가 및 건물 신축 비용 등을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 편의시설

2.

* 본건은 주거지대 내 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

2.

5.2. 교육시설

2.

* 본건 북동측 인근에 계화초등학교가 소재하여 통학이 가능합니다.

2.

5.3. 혐오시설 유무

2.

* 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 513번지 인근 지역에 대한 혐오시설(축사, 공장, 쓰레기 처리장 등)에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 주변에 축사 관련 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리관계 리스크

2.

* 본 경매는 공유물분할을 위한 경매이며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로 권리관계 리스크는 낮습니다.

* 다만, 채권 총액이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

2.

6.2. 건물 상태 및 하자 리스크

2.

* 주택(2-가)의 건축년도가 1978년으로 약 48년 경과하여 노후화되었을 가능성이 있습니다.

* 골함석 지붕이 현황 강판기와지붕으로 변경된 부분은 추후 공부 정리 필요성이 있을 수 있습니다.

* 제시 외 건물(㉠~㉢)은 별도 면적으로 포함되었으나, 실제 이용 상태 및 유지 보수 필요성을 확인해야 합니다.

2.

6.3. 지역 개발 및 규제 리스크

2.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 비행안전제3구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

7.1. 본 물건의 특징 요약

2.

* 본 물건은 전북 부안군 계화면에 위치한 공유물분할을 위한 경매 물건으로, 단독주택 건물과 제시외 건물을 포함하여 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

* 주거지역 내에 위치하며 기본적인 생활 편의시설 및 학교가 인접해 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적은 편입니다.

2.

7.2. 투자 및 활용 방안

2.

* 본 물건은 주택과 창고 시설을 겸하고 있어, 실거주 목적 외에 임대 수익(주택 임대, 창고 임대) 또는 소규모 사업장으로 활용할 수 있습니다.

* 건물 노후화에 따른 리모델링 또는 신축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역적 특성을 고려하여 귀농/귀촌 목적의 실수요자에게도 적합할 수 있습니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 주요 강점

2.

* 공유물분할 경매로 권리관계가 명확하며, 인수 부담이 없음.

* 주택과 창고를 겸한 복합 용도로 활용 가능.

* 주거지대 내 위치하여 기본적인 생활 환경 양호.

* 감정가가 시장 대비 합리적일 가능성.

2.

8.2. 고려해야 할 점

2.

* 건물의 노후화 상태 및 수리/리모델링 비용 발생 가능성.

* 제시 외 건물에 대한 현황 파악 및 활용 방안 모색 필요.

* 지역 내 제한적인 부동산 정보와 거래량.

* 토지이용계획상 일부 제한 사항 존재.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 본 물건의 감정가는 166,995,000원입니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 실시간 시장 분석에 한계가 있습니다. 특히, 부안군 계화면 지역의 부동산 거래 사례가 매우 제한적이어서 주변 유사 물건 시세 비교가 어려운 상황입니다.

* 건물의 노후화, 제시외 건물의 상태, 그리고 향후 리모델링 또는 신축 시 발생할 수 있는 비용 등을 고려해야 합니다.

* 일반적으로 공유물분할 경매는 유찰 없이 진행되는 경우도 있으나, 본 건과 같이 특이사항(중복사건, 채권총액 0원)이 있는 경우 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 현 시세 및 거래 동향, 그리고 권리관계, 건물 상태, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 133,596,000원 ~ 166,995,000원

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