나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30186 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 420-3 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30186 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 420-3 전 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매2계 2025타경30186 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 420-3 | 감정가: 30,096,000원 | 최저가: 21,067,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30186 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 도청리 420-3

용도(지목): 전 (현황: 전, 일부 진입로 및 타인점유 중)

감정가: 30,096,000원

토지면적: 528.00제곱미터 (약 159.72평)

매각대상: 기타 (토지)

1.2. 주요 특징

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

소유자/채권자: 정OO / 강OO

특이사항: 공유물분할 경매의 특성상 공유자 간의 지분 정리 목적이 강하며, 농지이므로 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 제시외 건물 및 시설물은 매각에서 제외되어 입찰 시 주의가 필요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부안군 변산면 도청리 소재 "언포마을" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 해안 인근 주거 환경을 이루고 있습니다. 특히, 서측 인근에 상록해수욕장과 언포해수욕장 등이 위치하여 해양 관광지와 근접한 입지적 특징을 가집니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 다만, 본건 토지 동측으로 비포장 진입로를 통해 접근하는 점은 고려해야 합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황 및 제한 상태

본 토지는 부정형의 평지로, 지목은 '전'이나 실제 현황은 전, 일부 진입로, 타인 점유 중으로 공부와 현황이 불일치합니다.

토지이용계획상 보전관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한구역 중 모든 축종 사육 제한)으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 건축 행위에 제한을 받을 수 있으므로 이용 계획 수립 시 반드시 관할 지자체에 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 특수성

본건은 공유물분할을 위한 경매 사건으로, 일반적인 강제/임의 경매와 달리 채권 회수 목적보다는 공유 관계 해소 목적이 강합니다. 매각으로 인해 기존 공유 지분 전체가 정리되고 새로운 매수자가 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 주의 및 특이사항 (필수 확인 사항)

농지취득자격증명: 본건은 지목이 '전'인 농지이므로, 최고가 매수인은 낙찰 후 관할 면사무소에서 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

현황 불일치 및 경계: 지목(전)과 달리 현황이 전, 진입로, 타인 점유 상태이며, 인접 지번과의 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요합니다. 타인 점유 부분에 대한 명도(인도)나 사용료 문제는 매수인이 해결해야 할 과제입니다.

제시외 물건 매각 제외: 본건 지상에 소재하는 창고, 주택(일부 파손), 비닐하우스 등은 매각에서 제외됩니다. 이들 제시외 건물과 시설물이 인접 토지까지 걸쳐있어 경계가 더욱 불분명하며, 매수인은 이들 제시외 건물에 대한 철거 또는 법정지상권 성립 여부 등을 별도로 검토하고 분쟁 소지를 해소해야 합니다.

4. 상권 분석 및 주변 생활정보

4.1. 상권 분석

본건 토지는 농경지와 주택이 혼재된 지역에 위치하여 상업 시설의 밀집도는 낮습니다. 주로 농지 및 주거 용도로의 가치 판단이 필요하며, 인근 해수욕장과 연계하여 장기적인 관점에서 숙박이나 소규모 근린생활시설 부지로의 개발 가능성(용도지역 제한 해제 시)을 염두에 둘 수 있으나, 현재는 보전관리지역으로 제한적입니다.

4.2. 생활 정보

언포마을 인근에 위치하며, 서측으로 상록해수욕장이 인접하여 해안 관광지로서의 접근성이 우수합니다. 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 변산면 소재지나 부안읍 쪽으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

농취증 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크: 가장 큰 리스크이며, 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

법정지상권 및 철거 리스크: 매각 제외된 제시외 건물(주택, 창고 등)이 인접 지번까지 걸쳐있고, 만약 이들 건물에 대해 법정지상권이 성립한다면 토지 이용에 제약이 발생합니다. 철거를 위해서는 별도의 소송 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

토지 이용 현황 리스크: 일부가 타인 점유 및 진입로로 사용되고 있어, 이를 정리하는 과정이 필요합니다.

개발 제한 리스크: 보전관리지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 토지의 활용 및 개발에 있어 제약이 많습니다.

혐오시설 리스크: 주변 환경이 해수욕장과 마을로 구성되어 있으며, 주변 지역 검색 결과 본건 소재지 주변에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 해수욕장 인근에 위치하여 잠재적인 가치는 있으나, '공유물분할 경매', '농취증 필수', '보전관리지역', '현황과 공부의 불일치', '제시외 건물 매각 제외' 등 특수성이 매우 강한 물건입니다. 경계 불분명 문제를 해소하기 위한 측량 비용, 제시외 건물 및 타인 점유 부분을 정리하기 위한 명도 및 법적 비용 발생 가능성을 염두에 두고 신중하게 입찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

비교적 저렴한 감정가: 해안 인근 토지임에도 감정가가 높지 않아, 제시된 리스크를 감안하고도 충분한 안전 마진이 확보된다면 투자 매력이 있습니다.

해안 인근 토지: 변산면 도청리는 변산반도국립공원 인근 해수욕장과 가깝다는 지리적 이점을 보유하고 있어, 장기적인 투자를 고려할 수 있습니다.

토지 면적: 528.00제곱미터(약 159.72평)로 적절한 규모를 갖추고 있어 향후 농지 이용 또는 개발 제한 해제 시 활용도가 높을 수 있습니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계