나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경182 [1] 전북특별자치도 부안군 하서면 석상리 124-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택 · 평가일 2025.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 부안군 하서면 석상리에 소재하는 ""청일마을"" 내에 위치하며, 주위환경은 자연취락과 전, 답 등의 농경지가 주를 이루는 농촌지역입니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하고, 부안읍 중심지 까지는 차량으로 약 15분 정도 소요되는 거리이며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 대(단독주택)로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 소폭의 아스팔트 포장도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 목조 및 조적조 함석지붕 단층으로서,
외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 및 세멘몰탈, 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 목재붙임 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

2-가)는 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 태양광발전설비(3kw), 전기설비 등이 되어 있습니다

부합물 및 종물

별첨 ""지번약도 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

대상물건 기호 2-가)는 귀 제시목록상 목조 와가지붕 1층 38.7㎡ 이나, 현황 목조 및 조적조 함석지붕 1층 95.1㎡입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 다만 비닐하우스와 태양광 시설은 매각에서 제외.
2.목록2: 공부상 "목조 와가지붕 주택 1층 38.7㎡"이나 현황 "목조 및 조적조 함석지붕 주택 1층 95.1㎡"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경182 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 하서면 석상리 124-1

용도: 단독주택

감정가: 73,726,800원 (7372만 6800원)

토지면적: 463.00㎡ (약 140.0평)

건물면적:

공부상: 38.70㎡ (약 11.7평) - 목조 와가 지붕 [cite: ARCH_JSON]

현황: 95.10㎡ (약 28.8평) - 목조 및 조적조 함석 지붕

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함, 단 비닐하우스 및 태양광 시설 제외)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 전북특별자치도 부안군 하서면 석상리에 위치한 "청일마을" 내 농촌 지역으로, 주위는 자연취락과 농경지가 혼재합니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 부안읍 중심지까지 차량으로 약 15분 정도 소요되는 거리입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 서측으로 소폭의 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 3월 5일 접수된 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시 결정입니다. 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리:

임차인 현황:

임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1996년 12월 3일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원이라도 주의가 필요합니다. 임차인의 장기 점유(1996년 ~ 현재)로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

법정지상권: 제시외 건물(비닐하우스, 태양광 시설 등)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰자가 해당 시설물에 대한 법정지상권을 부담하게 될 가능성이 있습니다.

매각에서 제외되는 사항: 비닐하우스와 태양광 시설은 매각 대상에서 제외됩니다.

4. 상권분석

해당 물건에 대한 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 상세 시세 정보 JSON 데이터가 제공되지 않았습니다.

제공된 감정평가서 요약 정보를 바탕으로 분석 시, 본 물건은 농촌 지역의 단독주택으로 상권 형성보다는 주거 기능 위주입니다.

주요 상업 및 편의시설은 차량으로 약 15분 거리에 있는 부안읍 중심지에 집중되어 있을 것으로 예상됩니다.

감정평가서 상 특이사항으로 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

부안군 하서면 일대의 단독주택 매매 시세를 볼 때, 토지 463㎡ (약 140평)와 실제 건물 면적 95.1㎡ (약 29평)를 고려할 때, 전반적인 시세는 지역 부동산 시장 상황에 따라 다르지만, 본 건의 감정가(7372만 원)는 토지 면적 대비 비교적 낮은 편으로 보입니다. 다만, 권리관계의 복잡성으로 인해 실제 거래 가격은 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 차량 이동 시 약 15분 거리에 위치한 부안읍에서 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

기반시설: 기본적인 상하수도, 전기, 난방 시설 등은 갖추어져 있을 것으로 보입니다. (감정평가서 상 기본 위생 및 난방 설비 언급)

교통: 자가용 이용 시 부안읍 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장과 현황의 건물 면적 및 구조 차이: 공부상 38.7㎡(와가 지붕)이나 현황 95.1㎡(함석 지붕)로, 약 56.4㎡ (약 17평)의 면적 차이가 발생합니다. 이는 재산권 행사 및 추후 건축물 관련 문제 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 및 차임이 0원이라도, 1996년부터 거주해 온 고 임차인은 법적으로 점유 권한을 가집니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 수 있습니다.

법정지상권 성립 여부 불분명: 제시외 건물(비닐하우스, 태양광 시설 등)에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수도 있습니다.

매각 제외 물건: 비닐하우스 및 태양광 시설은 매각에서 제외되어, 낙찰 후 해당 시설물에 대한 소유권 및 철거 등에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

농촌 지역의 낮은 유동성: 수도권이나 대도시 대비 부동산 시장의 회전율이 낮아 매각 시 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 공부상 면적보다 훨씬 넓은 실제 건물이 있다는 장점이 있습니다. 그러나 건축물대장과의 현황 차이, 대항력 있는 임차인의 존재, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

실질 건물 가치: 공부상 면적보다 훨씬 큰 실제 건물이 있어, 권리 문제가 해결될 경우 취득 가치가 높아질 수 있습니다.

저평가 가능성: 권리상의 복잡성으로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

조용한 전원생활: 자연 속에서의 조용한 생활을 원하는 실수요자에게 적합한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치를 반영하기 어렵습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재와 법정지상권 성립 여부 불분명으로 인한 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 감안해야 합니다.

감정가: 73,726,800원

리스크 고려: 임차인 명도, 법정지상권 문제 해결 비용, 건축물대장과 현황 차이에 따른 행정 처리 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금이 0원이므로 인수 보증금은 없습니다.)

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인의 명도와 법정지상권 관련 불확실성을 고려하여, 입찰가는 감정가의 60~70% 수준인 약 4,500만 원 ~ 5,500만 원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세 현장 조사 및 법률 전문가와 상담 후 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.