나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경176 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 내요리 545-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경176 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 내요리 545-2 전 경매

• 사건번호: 2025타경176
• 주소: 전북특별자치도 부안군 부안읍 내요리 545-2
• 감정가: 49,137,000원
• 최저가: 34,396,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

정읍지원 경매2계 2025타경176 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 내요리 545-2 | 감정가: 49,137,000원 | 최저가: 34,396,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 정읍지원 2025타경176 (1)이며, 소재지는 전북특별자치도 부안군 부안읍 내요리 545-2번지입니다.

물건 용도는 '전(밭)'이며, 토지 면적은 1489.00제곱미터(약 450.43평)입니다. 감정가는 49,137,000원으로 평당 약 109,088원 수준입니다.

1.2. 경매 진행 정보

본 경매는 '공유물분할을위한경매'이며, 이는 소유자들 간의 합의 또는 재판을 통해 공유 관계를 해소하고 물건을 매각하여 그 대금을 분배하기 위한 절차입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 이OO로 기재되어 있어, 공유자 중 일부 또는 전체가 채권자로서 다른 공유자를 채무자로 지정하여 분할을 요청한 것으로 보입니다. 권리 관계는 비교적 단순할 가능성이 높으나, 농지취득자격증명 제출이 필수인 농지 경매물건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 전북특별자치도 부안군 부안읍 내요리 소재 '석신마을' 남측 인근에 위치합니다. 전형적인 마을 주변의 농경지가 주를 이루는 농촌 지역입니다.

주위 환경은 대체로 한적하고 농사에 적합한 토지들이 분포하며, 주거시설보다는 농지 위주의 지역임을 인지해야 합니다.

2.2. 교통 여건

농기계의 접근은 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용은 가능하나, 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 자가용 접근성이 더 중요합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 제한

토지 형태는 유사 사다리형의 완경사지(완만한 경사)이며, 현황은 전(밭)으로 이용되고 있으나, 일부가 농로로 이용되고 있는 점이 특징입니다. 동측으로 지적도상 소폭의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 기호(1)과 기호(2) 모두 생산관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한)으로 지정되어 있습니다. 특히 기호(2) 필지는 추가적으로 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 개발 행위 시 전라북도 지정 문화재 보호 조례에 따른 엄격한 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 특이점

본건은 공유물분할경매로, 통상적으로는 일반적인 임의경매나 강제경매에 비해 복잡한 권리관계가 적을 수 있으나, 매각 이후 잔금 납부 시점에 배당에 관한 추가적인 법적 문제가 발생할 소지는 항상 있습니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 동일인으로 기재된 점을 미루어 볼 때, 내부적인 관계 정리를 위한 경매로 판단됩니다.

3.2. 등기부상의 권리 관계

제공된 정보만으로는 등기부상 말소되지 않는 권리(인수주의 대상 권리)는 파악할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 등기부등본을 열람하여 소멸되지 않는 권리(예: 선순위 지상권, 유치권 예고 등)가 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 다만, 공유물분할경매의 특성상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 현황 및 법규상 리스크 분석

4.1. 농지취득자격증명

본건은 지목이 '전'인 농지이므로, '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금은 몰수되므로, 입찰 전 취득 자격(농업경영 계획 또는 주말 체험 영농 등)을 갖추고 관할 관청에 신청하여 발급 가능성을 확인해야 합니다.

4.2. 공부와 현황의 차이 및 이용의 제한

공부상의 지목은 '전'이나, 실제 현황은 전과 더불어 **일부가 농로로 이용 중**입니다. 이는 매각 면적 전체를 농지로서 온전히 이용할 수 없음을 의미하며, 농로로 이용되는 부분에 대해서는 사적 이용이 제한되거나 경계 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 해당 농로의 면적 및 위치를 확인하여 입찰가에 반영해야 합니다.

4.3. 법규상 제한

기호(2) 토지에 적용되는 '역사문화환경보존지역'은 향후 건축이나 개발 계획에 심각한 제약이 될 수 있으므로, 해당 조례를 상세히 검토해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설 및 상권

본건은 농촌 지역에 위치하므로, 근린 상권 및 편의 시설은 부안읍 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 상업적인 개발 가치는 매우 낮으며, 농업 생산용 토지로의 가치를 우선적으로 평가해야 합니다.

5.2. 생활 정보 및 기타 환경

주변이 농경지로 둘러싸여 있어 소음이나 환경 오염은 적을 것으로 예상되나, 인근에 축사나 기타 혐오시설이 위치하는지 여부는 지적도 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 감정평가서상 '가축사육제한구역'이라는 제한이 있는 것으로 보아 주변에 가축 시설 관련 민원이 발생할 소지는 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크가 가장 높습니다.

공부와 현황의 차이로 인해 토지 일부(농로)를 온전히 사용할 수 없는 리스크가 있습니다.

기호(2) 토지의 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 개발 행위 제한 리스크가 있습니다.

공유물분할경매의 특성상 매각 후 잔금 배분 과정에서 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 순수한 농업 경영을 위한 농지 취득이나 장기적인 자산 보유 목적의 투자자에게 적합한 물건입니다.

토지 면적(약 450평)이 충분하고, 생산관리지역에 속하여 농업 활동에는 지장이 없으나, 주거용 또는 일반 상업용 개발은 거의 불가능하다고 판단됩니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

투자 포인트

첫째, 평당 감정가가 약 10만 원대로 농지로서의 가격 매력이 있을 수 있습니다. 주변 시세를 면밀히 분석하여 최저 입찰가 대비 적정성을 판단해야 합니다.

둘째, 공유물분할경매로 복잡한 채권 관계보다는 소유권 정리 목적의 경매일 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 간단할 수 있습니다.

셋째, 농지취득자격증명 취득이 가능한 실수요자(농업인 또는 주말 체험 영농 계획자)에게만 입찰 기회가 주어지므로, 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

입찰 시에는 반드시 농취증 발급 가능 여부 확인, 농로로 이용 중인 부분의 정확한 위치와 면적 확인, 그리고 역사문화환경보존지역의 구체적인 제한 내용을 숙지해야 합니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계