나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경172 [1] 전북특별자치도 부안군 계화면 창북리 575-3 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경172 [1] 전북특별자치도 부안군 계화면 창북리 575-3 전 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매2계 2025타경172 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 계화면 창북리 575-3 | 감정가: 37,100,000원 | 최저가: 25,970,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 정읍지원 2025타경172 (1) 토지일부지분매각

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 정읍지원 2025타경172 (1)이며, 소재지는 전북특별자치도 부안군 계화면 창북리 575-3입니다.

물건의 용도는 "전"이며, 토지 면적은 530.00㎡ (약 160.33평)입니다.

감정가는 37,100,000원으로 평가되었습니다.

매각 대상은 토지일부지분매각이며, 토지 지분율은 26500입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 정OO, 채권자는 박OO입니다.

특이사항으로는 지분매각과 공유자우선매수신고가 있으며, 주의사항으로는 지분매각(공유자 우선매수권 행사 1회로 제한)과 지적도상 맹지(인접지 출입 가능)가 있습니다.

1.2. 입지 조건 분석

본건은 전북특별자치도 부안군 계화면 창북리 소재 "계화면사무소" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 전, 답, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 농촌과 주거지가 혼재된 형태입니다.

교통 상황은 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 통과하고 있어 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 형태 및 이용상태는 사다리형 평지로서, 현재 "전"(밭)으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 출입이 가능하다고 명시되어 있어, 추후 이용 시 인접 토지 소유자와의 협의가 필요한 사항입니다.

토지이용계획상 도시지역 내 제1종일반주거지역에 해당하며, 이는 향후 개발 및 건축 활용 측면에서 긍정적인 요소입니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

주변에는 계화면사무소 등 행정기관이 가까이 위치하고 있으며, 과거 계화도 간척사업으로 조성된 지역적 특성상 쌀(계화미)이나 백합 생산지라는 지역 특색을 가지고 있습니다.

혐오시설 관련하여, 부안군 지역은 과거 방사성폐기물 유치 관련 논란이 있었으나, 본건 소재지 주변의 구체적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자(정OO)의 지분 중 일부가 채권자(박OO)의 신청에 의해 매각되는 지분매각 건입니다.

가장 큰 권리상의 특징이자 리스크는 "지분매각"이라는 점과 "공유자우선매수신고"가 있다는 점입니다.

공유자 우선매수권은 경매 최고가 매수신고인이 결정되기 전까지 공유자가 법원에 우선매수하겠다는 신고를 하면, 그 공유자가 최고가 매수신고 가격으로 매수할 수 있는 권리입니다.

다행히 "공유자 우선매수권 행사 1회로 제한"이라는 주의사항이 명시되어 있어, 1회 유찰 이후에는 이 리스크가 해소될 가능성이 있습니다.

매각 대상은 토지 지분이며, 건물은 존재하지 않고 제시외 물건도 없습니다.

임대차 관계는 "미상임"으로 조사되었으나, 현황 "전"으로 이용 중인 토지이므로 임차인 관련 권리 문제 발생 가능성은 낮습니다. (추가 현장 확인 필요)

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 부안군 계화면 창북리는 농업이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 "계화면사무소" 주변으로 일부 근린생활시설(예: 제2종근린생활시설 신축 확인) 이 소규모로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대형 마트나 종합병원 등 도시형 생활 편의시설을 이용하기 위해서는 부안읍내 등 인근 중심지로 이동해야 하는 불편함이 있습니다.

교육기관으로는 계화면 내 교육기관이 있으나, 거리는 현장 확인이 필요하며, 주로 농촌형 주거 및 영농 활동에 초점을 맞춘 생활 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 지분 매각 리스크

본건은 토지의 일부 지분만 매각하는 "공유물"이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정이 가장 중요합니다.

낙찰자가 토지의 전체 소유권을 행사하기 위해서는 다른 공유자들과의 협의를 통해 지분을 매입하거나, 공유물분할청구 소송을 통해 토지를 분할하거나 현금으로 정산해야 하는 법적 절차와 비용이 발생합니다.

공유물분할청구 소송은 시간과 비용이 소요되며, 법원의 판단에 따라 토지 전체가 경매에 부쳐져 현금으로 정산될 수도 있습니다.

1.5. 2. 공유자 우선매수권 리스크

공유자우선매수신고 특이사항이 있습니다. 최고가로 입찰하더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받지 못할 수 있습니다.

다만, "공유자 우선매수권 행사 1회로 제한"이라는 조건이 붙어 있어, 만약 1회 유찰되어 재경매가 진행될 경우 이 리스크는 해소됩니다.

1.5. 3. 맹지(盲地) 리스크

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점은 잠재적인 건축 행위나 이용에 큰 제약을 가합니다.

"인접지를 통하여 출입이 가능함"이라는 감정평가서 문구는 현재 상태를 의미하며, 영구적인 통행권을 확보했다는 의미는 아닙니다.

향후 건축 또는 배타적인 이용을 위해서는 인접 토지 소유자에게 "주위토지통행권"을 확보하거나 통행을 위한 토지를 매입(또는 지상권 설정)해야 하는 추가 비용과 협의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

1.6. 1. 종합 의견

본건은 도시지역 내 제1종일반주거지역에 위치한 "전"으로서 용도지역상으로는 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다.

그러나 "토지일부지분매각" 및 "지적도상 맹지"라는 두 가지 명확한 리스크를 안고 있어, 단순 투자 목적의 일반인에게는 높은 수준의 권리분석 및 사후 처리 능력(공유자 협상, 맹지 해소)이 요구됩니다.

감정가가 낮고, 공유자우선매수권이 1회로 제한된다는 점은 저가에 매입하여 리스크를 감수하고 투자할 의향이 있는 전문 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.6. 2. 투자 포인트

최고의 입지:

도시지역 내 제1종일반주거지역 용도입니다. 이는 향후 지목 변경(예: 대지로의 전환)이나 주택 신축 등 개발 행위에 유리한 용도지역입니다.

협상 및 분쟁 활용 투자:

공유자 우선매수권 1회 제한이 명시되어 있어, 1회 유찰 후 낮은 가격에 낙찰받아 나머지 공유자에게 지분을 매각하거나, 공유물분할청구 소송을 통해 시세차익을 노리는 공격적인 투자가 가능합니다.

저가 매입 가능성:

지분매각과 맹지라는 리스크 때문에 유찰될 가능성이 높아, 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 진입할 수 있는 기회가 있습니다.

부동산 컨설턴트

정읍지원 2025타경172 (1) 담당

법원 정보

정읍지원 경매2계