나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30156 [1] 전북특별자치도 정읍시 태인면 오봉리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 태인면 오봉리 소재 ""천신마을"" 내, 동측 및 남측 인근에 위치하며,
주위환경은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인
교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형의 평지로서, 조사일 현재 전, 일부 타인점유임.
기호(2)는 삼각형의 평지로서, 조사일 현재 답으로 이용중임.
기호(3,9)는 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 답으로 이용중임.
기호(4)는 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 전, 일부 타인점유 및 구거임.
기호(5)는 부정형의 평지로서, 조사일 현재 전으로 이용중임.
기호(6)은 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 단독주택부지로 이용중임.
기호(8)은 부정형의 완경사지로서, 조사일 현재 전 및 일부 분묘지임.
기호(10)은 사다리형의 완경사지로서, 조사일 현재 주거나지임.

인접 도로상태

기호(1,4,8)은 맹지로서, 인접토지를 통하여 접근 가능함.
기호(2,3,9)는 동측으로 구거너머 농로를 통하여 접근함.
기호(5,6)은 지적도상 서측으로 소폭의 도로와 접하나, 현황 인접 토지를 통하여 접근함.
기호(10)은 서측으로 개설된 아스팔트 포장도로를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4~6,10)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.
기호(2,3)은 농림지역, 가축사육제한구역(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 하천구역(2020-12-18)<하천법>.
기호(8)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대금지지역(잡식동물제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
기호(9)는 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>, 접도구역(국도30호)<도로법>.

제시목록 외의 물건

기호(8)토지 일부에 제시외 분묘 및 수목이 소재함.

공부와의 차이

기호(1,4,8)은 의뢰목록상 지목과 현황이 아래와 같이 상이함
----------------------------------------------------------------------------------
기호 의뢰목록상 지목 현황
----------------------------------------------------------------------------------
기호(1) 전 전, 일부 타인점유
기호(4) 전 전, 일부 타인점유 및 구거
기호(8) 전 전, 일부 분묘지
----------------------------------------------------------------------------------

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : - 기호(5) 토지상에 제시외 비닐하우스가 소재함.
- 기호(10)토지 일부에 제시외 컨테이너박스가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7-가) 시멘트블럭조 기와지붕(현황 함석지붕) 2층으로서,
외벽 : 타일붙임 및 모르타르위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 목재 및 새시창.

이용상태

기호(7-가) : 단독주택 및 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 기호(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

- 의뢰목록상 기호(7-가) 2층 지붕구조는 기와지붕이나, 현황은 함석지붕임.
- 공부상 기호(7-가) 소재지번은 432-11이나, 개략적인 목측상 432-11, 989-25 양지상에 소재하는 것으로 사료됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함.
2.지분매각(공유자우선매수신고는 1회에 한함)
3.목록1,4,5 : 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
4.목록1 : 현 전으로 맹지이며, 인접지번(목록4)과 일부 경계 없이 사용 중이고, 블럭조 슬라브지붕 화장실이 제시외로 건립되어 있으며, 지상에 블럭조 스레트지붕 창고가 목록4 일부에 걸쳐 건립되어 있는 것으로 보이나 그 경계가 불분명하여 정확한 측량을 요함.
5.목록4 : 현 전으로 맹지이며, 일부 타인점유 및 구거임.
6.목록5 : 현 전으로 지상에 철봉조 비닐하우스가 설치되어 있으며 매각에서 제외함.
7.목록6 : 현 대로 지상에 블럭조 스레트지붕 창고, 철골조 강판지붕 창고가 제시외로 건립되어 있음.
8.목록7 : 본 건물이 소재하며, 블럭조 스레트지붕 다용도실, 샤시조 스레트위 강판지붕 출입문이 제시외로 증축되어 있고, 2층 지붕구조는 기와지붕이나 현황은 함석지붕으로 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 정읍지원 2025타경30156 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 태인면 오봉리 432-5

용도: 단독주택

감정가: 88,074,000원

토지 총 면적: 1,461.26㎡ (약 442평)

건물 총 면적: 66.26㎡ (약 20평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 상세정보

총 토지 면적: 1,461.26㎡ (약 442평)

토지 지분: 243.5927846485㎡ (약 73.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 현황:

* 기호(1): 부정형 평지, 현황 전, 일부 타인 점유, 맹지. 인접지번(목록4)과 일부 경계 없이 사용 중. 블럭조 슬라브지붕 화장실이 제시외로 건립되어 있으며, 지상 블럭조 스레트지붕 창고가 목록4 일부에 걸쳐 건립되어 있으나 경계 불분명.

* 기호(2): 삼각형 평지, 현황 답.

* 기호(3,9): 사다리형 평지, 현황 답.

* 기호(4): 사다리형 평지, 현황 전, 일부 타인 점유 및 구거, 맹지.

* 기호(5): 부정형 평지, 현황 전. 지상 철봉조 비닐하우스 설치 (매각에서 제외).

* 기호(6): 사다리형 평지, 현황 단독주택부지. 지상 블럭조 스레트지붕 창고, 철골조 강판지붕 창고 제시외로 건립.

* 기호(8): 부정형 완경사지, 현황 전 및 일부 분묘지.

* 기호(10): 사다리형 완경사지, 현황 주거 나지.

토지 이용계획:

* 기호(1,4~6,10): 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역).

* 기호(2,3): 농림지역, 가축사육제한구역(절대금지지역), 농업진흥구역, 하천구역.

* 기호(8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대금지지역(잡식동물제한)).

* 기호(9): 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한지역), 농업보호구역, 접도구역(국도30호).

1.3. 건물 상세정보

총 건물 면적: 66.26㎡ (약 20평)

건물 지분: 11.05㎡ (약 3.3평)

건물 제시외면적: 7.83㎡

건물 구조: 시멘트블럭조, 2층. 지붕은 공부상 기와이나 현황 함석지붕.

건물 현황: 단독주택 및 창고로 이용 중. 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비 되어 있음.

제시외 건물: 블럭조 스레트지붕 다용도실, 샤시조 스레트위 강판지붕 출입문 증축됨.

공부와의 차이: 2층 지붕구조가 공부상 기와이나 현황 함석임.

소재지번: 공부상 432-11번지이나, 현황 432-11번지, 989-25번지 양 지상에 소재 추정.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 태인면 오봉리 소재 "천신마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

* 기호(1,4,8) 토지는 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 기호(2,3,9) 토지는 동측 구거 너머 농로를 통해 접근합니다.

* 기호(5,6) 토지는 지적도상 서측으로 소폭의 도로와 접하나, 현황 인접 토지를 통하여 접근합니다.

* 기호(10) 토지는 서측으로 개설된 아스팔트 포장도로를 통하여 접근합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

* 매각으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 지분매각으로 진행되며, 공유자우선매수신고가 가능합니다. (1회에 한함)

3.2. 등기부 요약

* 토지: 갑1(1963-04-26 소유권이전 김원배), 갑2(2024-03-29 소유권이전 김종윤, 협의분할에 의한 상속), 갑5(2025-02-11 제일호더블류홀딩스자산대부 지분강제경매, 말소).

* 건물: 갑1(1979-09-21 소유권보존 김원배), 갑2(2024-03-29 소유권이전 김종윤, 협의분할에 의한 상속), 갑5(2025-02-11 제일호더블류홀딩스자산대부 지분강제경매, 말소).

* 말소기준권리: 제일호더블류홀딩스자산대부 근저당 (2025-02-11, 189,076,941원).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김종윤 (김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1999-12-07

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의 문구: 임차인 김 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 소유주와 동일인일 가능성이 높으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 특이사항

* 농지취득자격증명: 목록1,4,5 토지에 대해 제출 요함 (미제출 시 보증금 몰수).

* 분묘기지권: 토지(기호8) 일부에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성 존재.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 정읍시 태인면의 농촌 지역에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 농공단지(태인 오봉농공단지)가 인근에 조성된 바 있으나, 물건지 자체는 전형적인 농촌 주거 및 경작지 특성을 보입니다.

4.2. 상업 시설 및 생활 편의

주변 상업 시설은 제한적이며, 기본적인 생활 편의시설은 태인면 소재지(약 3-4km)를 이용해야 할 것으로 보입니다. 정읍시 주요 병원 등은 정읍시내에 위치해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인근 도로변에 버스 승강장이 위치하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 태인면 소재지 및 정읍시내로의 접근성은 보통입니다.

5.2. 편의시설

농촌 지역 특성상 편의시설은 매우 제한적입니다. 기본적인 생필품 구매는 면 소재지 마트를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.3. 교육 및 의료

인근 태인면에 초등학교(태인초등학교), 중학교, 고등학교가 위치하고 있습니다. 의료시설은 태인면 보건지소가 있으며, 종합병원은 정읍시내에 있습니다.

5.4. 주변 시설

* 농업 관련: 가축사육제한구역(상대/절대) 지정 지역이므로 축사 운영에 제약이 따를 수 있습니다. (별표 1 참조)

* 주변 환경: 태인 오봉농공단지(과거 조성), 아스콘 공장 관련 민원 이력이 있으나, 물건지 직접적인 영향은 조사 필요. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 나타나지 않으나, 농촌 지역 특성상 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 원만한 협의 및 소유권 행사, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 일부 토지(기호1,4,8)가 맹지로서, 인접 토지 소유자의 통행 승낙이 필요하며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어, 법적 검토 및 소유주와의 관계 확인이 필수적입니다. 추후 법적 분쟁으로 이어질 소지가 있습니다.

* 분묘기지권: 토지(기호8) 일부에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 시 해당 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 경계 불분명: 다수의 제시외 건물이 존재하며, 일부 토지(기호1,4)의 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요하며, 철거 또는 이전 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지(목록1,4,5)에 대한 취득 시 관련 법규에 따라 증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 건물 공부와의 차이 및 소재지번 불명확: 건물 지붕 구조 상이, 건물이 인접 필지(989-25)에도 걸쳐 있을 가능성이 있어 정확한 실사 및 확인이 필요합니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰자라도 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 상이: 일부 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 타인 점유, 구거, 분묘지 등으로 이용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 정읍시 태인면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 지분 매각, 맹지, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 분묘기지권, 제시외 건물 및 경계 불분명 등 권리관계 및 현황상의 복합적인 문제가 다수 존재하여, 신중하고 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 공유자우선매수 신고 가능성과 맹지, 대항력 있는 임차인의 법적 소명 여부는 투자 전반에 큰 영향을 미칠 수 있는 사항입니다. 농지 관련 규제, 건물 현황과의 차이 등도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분 확보 가능성: 전체 토지 면적의 상당 부분(약 1/6)을 지분으로 확보할 수 있습니다.

* 농촌 주택 개발 잠재력: 농림지역 및 계획관리지역으로, 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (다만, 현 토지 이용 계획 및 규제 확인 필요)

* 시세 대비 저가 매수 기회: 다수의 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. (상세 시세 분석 및 현장 답사 필수)

9. 예상 입찰가

감정가: 88,074,000원

인수 보증금 (임차인 보증금): 0원

본 물건은 지분 매각, 맹지, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 분묘기지권, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 다수의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가 88,074,000원을 전체 토지 면적 1,461.26㎡ (약 442평)으로 나눈 평당 감정가는 약 199,200원입니다.

낙찰 대상 지분은 243.59㎡ (약 73.7평)으로, 단순 비례 금액은 약 14,675,000원입니다.

하지만 상기 명시된 여러 리스크 요인들을 감안할 때, 입찰가 산정 시에는 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

현장 조사, 공유자 협의 가능성, 분묘 처리 방안, 임차인과의 법적 관계 명확화 등 추가적인 정보 확인 및 분석을 거쳐야 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

보수적인 예상 입찰가는 약 7,000,000원에서 10,000,000원 사이로 추정됩니다.

투자를 고려하신다면, 최저 7,500,000원 수준에서 시작하여 철저한 권리분석과 현장 조사를 기반으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.