나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30156 [1] 전북특별자치도 정읍시 태인면 오봉리 432-5 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30156 [1] 전북특별자치도 정읍시 태인면 오봉리 432-5 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경30156
• 주소: 전북특별자치도 정읍시 태인면 오봉리 432-5
• 감정가: 8,807,400원
• 최저가: 6,165,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

정읍지원 경매2계 2025타경30156 | 소재지: 전북특별자치도 정읍시 태인면 오봉리 432-5 | 감정가: 8,807,400원 | 최저가: 6,165,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

본 보고서는 전북특별자치도 정읍시 태인면 오봉리 432-5 외 다수 필지에 위치한 단독주택 및 토지 지분 매각 물건에 대한 분석입니다. 사건번호는 정읍지원 2025타경30156 (1)이며, 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 김OO, 채권자는 제OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전북특별자치도 정읍시 태인면 오봉리 432-5 외 다수

용도: 단독주택 및 농경지

토지면적(총): $1461.26\text{m}^2$ (약 $442.02$ 평, 전체 필지 합산 면적의 지분임)

건물면적(총): $66.26\text{m}^2$ (약 $20.03$ 평, 주택의 지분 면적임)

건물 제시외면적: $7.83\text{m}^2$ (약 $2.37$ 평, 다용도실, 출입문 등 제시외 건물 포함)

매각대상: 토지/건물 지분 매각 (일괄매각 조건)

1.3. 감정가 및 매각 형태

감정가: 8,807,400원 (총 $1461.26\text{m}^2$ 토지 및 $66.26\text{m}^2$ 건물의 지분 감정가)

경매구분: 부동산강제경매

매각 형태: 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 정읍시 태인면 오봉리 소재 "천신마을" 내, 동측 및 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 주거 및 영농 지역입니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호(1, 4, 8) 토지는 맹지이며, 인접 토지를 통해 접근해야 하는 불편함이 있습니다. 기호(10) 토지는 서측 개설된 아스팔트 포장도로를 통해 직접 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

다수 필지로 이루어져 있으며, 현황은 전, 답, 단독주택부지, 주거나지, 분묘지 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 기호(1), (4)는 현재 '전'으로 맹지이며 일부 타인 점유 및 구거로 이용되고 있습니다. 기호(8) 토지는 현재 '전'이며, 일부 분묘지로 이용 중입니다.

2.4. 혐오시설 분석

제시된 정보와 제한적인 외부 검색 결과로는 주변에 특기할 만한 대형 외부 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 목록4의 현황상 구거(도랑)가 일부 포함되어 있으며, 목록8 토지의 현황이 '전, 일부 분묘지'로 조사되어 있어 해당 분묘의 처리 및 정비에 대한 잠재적 리스크가 존재합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본건은 부동산강제경매이며, 토지 및 건물에 대한 "지분매각"입니다. 일괄매각 조건으로 진행되나, 매각 물건 전체가 아닌 지분만 취득하게 됨을 명확히 인지해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

1. 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 주택(기호7)에 대한 제시외 건물(다용도실, 출입문 등 $7.83\text{m}^2$)이 포함되어 매각되나, 목록6 토지 및 목록1 토지상의 제시외 창고 등 다른 제시외 건물 역시 현황상 존재하므로 정확한 매각 대상 및 경계 확인이 필요합니다.

2. 지분매각 및 공유자 우선매수: 본건은 지분 매각이므로, 기존 공유자가 법원에 공유자우선매수신고를 할 경우 1회에 한하여 매수 기회를 박탈당할 수 있습니다.

3. 농지취득자격증명(농취증): 목록 1, 4, 5는 농지(전, 답)이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

3.3. 법정지상권

특이사항에 법정지상권이 명시되어 있어, 이 물건의 건물 지분을 낙찰받더라도 토지 사용 권한에 대한 추가적인 분쟁이나 법적 다툼이 발생할 가능성이 높습니다. 낙찰자는 법정지상권 성립 여부를 철저히 분석하고, 성립 시에는 지료 청구 소송 등을 진행해야 하는 부담이 있습니다.

3.4. 건물 현황 및 공부와의 차이

기호(7-가) 건물은 시멘트블럭조 기와지붕(현황 함석지붕) 2층 구조입니다. 2층 지붕 구조가 공부상 기와지붕이나 현황은 함석지붕으로 상이하며, 소재 지번 역시 개략적 목측상 432-11 외 989-25 양 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 사료되어 경계 및 지번 문제가 있을 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 전형적인 농촌 마을 내에 위치하므로, 전문적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 일상생활에 필요한 소매점이나 편의시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 하는 환경입니다.

4.2. 생활 정보

기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비는 갖추고 있으나, 주위 환경이 농경지, 임야 등인 점을 감안할 때 도시 근교에 비하여 생활 편의성은 낮은 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통이나, 일부 맹지 필지가 포함되어 농지 관리에 어려움이 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 문제: 가장 큰 리스크로, 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 및 법정지상권 성립 여부 판단과 후속 조치(지료 청구 등)가 필수적입니다.

2. 지분 매각의 한계: 공유자우선매수권 행사 가능성 및 지분 소유에 따른 사용/수익에 대한 제약이 있습니다.

3. 맹지 및 타인 점유: 다수의 농지(기호 1, 4, 8)가 맹지이며, 기호(1), (4)는 일부 타인 점유 중이고 기호(4)는 구거를 포함하고 있어 토지 경계 분쟁 및 소유권 행사 제약의 소지가 높습니다.

4. 농취증: 농지 취득 시 반드시 농취증을 발급받아야 하는 의무가 있으며, 미제출 시 보증금 몰수 처리됩니다.

5. 공부와 현황 불일치: 토지 지목, 건물 지붕 구조, 건물의 정확한 소재 지번 등이 공부와 현황이 상이하여 추후 정리 비용 및 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 800만원대의 낮은 감정가로 형성된 농촌 지역의 단독주택 및 농지 "지분" 매각 물건입니다. 지분 매각의 특성, 농취증 요구, 법정지상권 특이사항, 그리고 다수의 맹지 필지 및 타인 점유 현황 등 여러 권리 및 현황 상의 복잡성을 내포하고 있어 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 저가 매입 기회: 낮은 감정가로 지분 매입에 성공할 경우, 공유자나 채무자를 상대로 지분 매각 또는 전체 매각 협의를 진행할 수 있는 협상력을 확보할 수 있습니다.

2. 지분 경매 전문가 영역: 법정지상권 및 공유자 관계 정리에 대한 전문적인 지식을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다.

3. 장기적인 관점: 단기 차익보다는 오랜 시간 동안 공유자와의 협의 또는 소송을 통해 토지 전체를 확보하거나 지분 매각을 유도해야 하는 장기적 관점의 투자가 필요합니다.

4. 농지 활용 목적: 만약 농지 확보를 주목적으로 하는 인근 실경작자라면, 지분 매입 후 공유자 간 정리 과정이 비교적 수월할 수 있습니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계