나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경83 [1] 전북특별자치도 고창군 아산면 성산리 314-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장감정 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 고창군 아산면 성산리에 소재하는 ""봉산마을"" 동측 인근에
위치하며, 주위환경은 전, 답 등의 농경지와 자연취락, 임야 등이 주를 이루는 농촌지역
입니다.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통
사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1, 4)는 세장형 평지의 토지로서 조사일 현재 창고용지로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지 기호 1)은 기호 4)를 통하여 출입하고, 기호 4)는 남동측으로 폭 약 3~4미터의
도로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 4)는 각각 생산관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
입니다.

제시목록 외의 물건

대상토지 기호 1) 남서측 일부 토지상에 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스가 소재합니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 일반철골구조 샌드위치 패널지붕 단층으로
외벽·내벽 : 판넬 마감,
바닦 : 하드너 등 마감 입니다.

2-나) 일반철골구조 샌드위치 패널지붕 단층으로
외벽·내벽 : 철골노출 마감,
바닦 : 콘크리트 마감 입니다.

3-다) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로서,
외벽·내벽 : 판넬 마감,
창호 : 샷시창 마감 입니다.

5-라) 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층으로
외벽·내벽 : 판넬 및 철골노출 등 마감,
바닦 : 하드너 및 콘크리트 등 마감 입니다.

이용상태

2-가) 창고시설(저온저장고), 2-나) 창고시설(선별장), 3-다) 창고시설, 5-라) 창고시설
(저온저장고 및 선별장) 등으로 이용중입니다.

설비내역

2-가,5-라)는 기본적인 전기설비 및 저온저장고로서 필요한 제반설비(유니트쿨러,콘덴싱
유닛 등) 등이 되어 있읍니다.
2-다) 기본적인 위생설비 및 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함(다만, 성산리 255-5번지 지상 건물은 매각 제외)
2.목록6: 지상 소재 제시외 건물로 인하여 대상 토지가 소유권행사 등을 제한 받는 경우의 토지소유권 제한금액은 7,992,000원
3.목록7,8,9,14: 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
4.목록13,14: 지상 소재 제시외 건물로 인하여 대상토지가 소유권행사 등을 제한받는 경우의 제한금액은 목록13의 경우 13,860,000원, 목록14의 경우 23,800,000원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2025타경83 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 고창군 아산면 성산리 314-1

* 용도: 창고시설

* 감정가: 777,126,500원

* 토지 면적: 11212.00㎡ (약 3391.78평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 908.40㎡ (약 274.82평)

* 건물 제시외 면적: 737.20㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (주요 채권자로 농협은행주식회사 등 확인됨)

* 건물 구성 (주요 구조 및 용도):

* 일반철골구조, 샌드위치 패널지붕 단층 창고시설 (저온저장고, 선별장 등)

* 경량철골조, 샌드위치판넬지붕 단층 창고시설

* 특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보, 법정지상권

* 주의사항 요약:

* 일괄매각으로 제시외 건물 포함 (단, 특정 건물 제외)

* 제시외 건물로 인한 토지 소유권 제한 금액 발생 가능성 (목록6, 13, 14 관련)

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

* 소재지 및 주변 환경:

* 전북특별자치도 고창군 아산면 성산리에 위치하며, "봉산마을" 동측 인근입니다.

* 주위 환경은 전, 답 등의 농경지와 자연취락, 임야 등이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

* 교통 및 접근성:

* 대상 토지까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태:

* 현재 창고용지로 이용 중인 세장형 평지 토지입니다.

* 남동측으로 폭 약 3~4미터의 도로를 통해 접근 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 생산관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 접수일자 2018-07-05)

* 예상되는 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 주요 채권 총액 (등기부 기재 기준): 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 701,229,056원입니다.

* 특이 권리사항:

* 중복병합사건, 공동담보 물건으로 복수의 채권이 얽혀 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다 (미제출 시 입찰보증금 몰수).

* 법정지상권 성립 여부가 불분명한 부분이 있습니다 (목록6 관련).

* 제시외 건물로 인해 대상 토지의 소유권 행사가 제한될 수 있으며, 이에 따른 제한 금액이 산정되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 현장 조사 시 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 현재 점유자나 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성:

* 본 물건은 농경지와 자연취락이 혼재된 농촌 지역에 위치합니다.

* 대규모 산업 단지나 상업 지역과는 거리가 있어, 지역 기반의 농산물 관련 사업 또는 물류 창고로서의 역할을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설:

* "봉산마을" 인근으로, 마을의 기본적인 생활 기반 시설을 이용할 수 있습니다.

* 향후 활용 가능성:

* 광활한 토지와 창고 시설을 활용하여 지역 농산물의 저장, 가공, 유통을 위한 거점 시설로 활용 가능성이 있습니다.

* 다만, 농촌 지역의 특성상 대규모 산업 시설 유치나 소비 시장 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 편의성:

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 인근 버스 승강장에 의존해야 합니다.

* 주변 편의시설:

* 주변이 농촌 지역이므로, 대형마트, 병원 등 현대적인 편의시설은 인근 읍면 소재지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite: N/A)

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 위험:

* 목록 7, 8, 9, 14번 물건의 경우, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 법정지상권 불확실성:

* 목록 6번 관련하여, 매각에서 제외되는 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 추후 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지 사용 수익 제한:

* 제시외 건물로 인해 토지 소유권 행사가 제한될 경우, 총 45,652,000원 (7,992,000원 + 13,860,000원 + 23,800,000원)의 제한 금액이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 관련:

* 총 737.20㎡에 달하는 제시외 건물은 매각에 포함되나, 이들의 법적 지위, 철거 비용, 또는 활용 방안에 대한 추가 검토가 필요합니다.

* 건물 상태 및 유지보수:

* 저온저장고, 선별장 등 특수 설비가 포함된 창고 시설이므로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 및 운영상의 차질 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미확인:

* 현장 답사 시 임대 관계가 미상으로 확인되어, 현재 점유 현황 및 임대 조건 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전북 고창군 아산면의 넓은 토지(11212㎡) 위에 건축된 연면적 908.40㎡ 규모의 창고시설입니다.

* 부동산 임의경매로 진행되며, 다수의 채권이 설정되어 있으나 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 농촌 지역의 특성상 지역 농산물 관련 물류 및 저장 시설로서의 활용 가치가 있습니다.

* 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 불확실한 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물로 인한 토지 사용 수익 제한 가능성 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 검토가 반드시 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 11212㎡ (약 3391평)에 달하는 넓은 토지는 향후 다양한 개발이나 분할 활용 가능성을 제공합니다.

* 지역 기반 창고 수요: 고창 지역의 농산물 생산 및 유통량에 따라 물류 창고, 저온 저장고 등의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 기존 시설 활용: 저온저장고, 선별장 등 현재 운영 중이거나 운영 가능했던 시설들을 즉시 활용하여 운영 비용을 절감할 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 농촌 지역 특성상 대규모 경쟁 시설이 많지 않아, 지역 내에서 독점적인 물류 거점 역할을 수행할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 777,126,500원

* 주요 고려 사항:

* 토지 사용 수익 제한 관련 금액 총합: 약 45,652,000원

* 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험 (약 10% 수준)

* 법정지상권 성립 불분명으로 인한 잠재적 법률 비용 및 가치 하락 가능성

* 건물 노후화 및 설비 유지보수 비용

* 임대 관계 미상에 따른 현장 확인 및 점유자 명도 리스크

* 입찰가 산정 제언:

* 감정가는 모든 권리관계 및 물건 현황을 고려한 최초 평가 금액입니다.

* 상기 명시된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 분석하고, 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태 및 주변 시세를 면밀히 파악한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 리스크 해소 가능성 및 향후 활용 가치에 따라 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.