나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경188 [1] 전북특별자치도 고창군 고수면 은사리 436-1 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경188 [1] 전북특별자치도 고창군 고수면 은사리 436-1 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경188
• 주소: 전북특별자치도 고창군 고수면 문수로 264-9 무뜨락산장
• 용도: 근린시설

정읍지원 경매1계 2025타경188 | 소재지: 전북특별자치도 고창군 고수면 문수로 264-9 무뜨락산장 | 감정가: 422,307,680원 | 최저가: 206,930,800원 | 용도: 근린시설

1. 정읍 지원 2025타경188 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경188 (1)

소재지: 전북특별자치도 고창군 고수면 은사리 436-1

용도: 근린생활시설

감정가: 422,307,680원

토지면적: 5,411.00㎡ (약 1,637.1평)

건물면적: 107.88㎡ (약 32.6평)

건물 제시외면적: 261.50㎡ (약 79.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 부속 토지

대상 토지는 전북특별자치도 고창군 고수면 은사리에 위치한 ""신기마을"" 내 자연취락과 농경지, 임야 등이 혼재된 산간농촌 지역에 자리하고 있습니다. 토지는 2필지 일단지로 이용 중이며, 부정형 평지 형태입니다. 공부상 지목은 전이나 현황은 대지로 이용되고 있습니다. 현재 음식점으로 이용하다 휴업 상태입니다. 북서측 소로를 통해 차량 접근이 가능합니다.

건물은 시멘트벽돌조, 조립식판넬지붕 단층 건물로, 일반음식점으로 이용되었으며 현재 휴업 상태입니다. 기본적인 위생 설비 등이 구비되어 있으나 정상 가동 여부는 확인이 필요합니다. 감정평가서상 제시외 건물(수조 등)과 제시외 구축물 일부가 매각에 포함됩니다. 다만, 이동 가능한 비닐하우스, 저온창고, 이동식 화장실 및 수목 등은 매각에서 제외됩니다. 목록 4의 제시외 구축물(은사리 436-7)은 현황 은사리 436-1과 436-7 양 지상에 소재하며, 철근콘크리트조 수조는 매각에 포함됩니다. 감정평가서상 일부 제시외 건물은 인접 지번 토지에 소재할 수 있어 정확한 위치 확인을 위한 지적 측량이 필요합니다.

1.3. 입지조건

대상 물건은 고창군 고수면 은사리의 ""신기마을"" 내에 위치하여 조용하고 평화로운 농촌 환경을 제공합니다. 주위는 자연취락, 전, 답, 임야 등이 혼재된 전형적인 산간농촌 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 고창읍 중심지까지 차량으로 약 15분가량 소요되어 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 북서측으로는 소로에 접해 있어 차량 통행이 가능합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 중복사건으로, 관련 사건들을 모두 확인하여 권리관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

가장 중요한 사항은 농지취득자격증명입니다. 토지의 상당 부분이 농지 관련 법규의 적용을 받을 수 있으며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 관청에 반드시 문의하여 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

또한, 법정지상권의 존재 가능성이 언급되어 있어, 토지 소유권과 건물 및 지상 시설물 소유권 간의 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 원상회복명령 가능성도 존재하므로 사전에 사실관계 확인 및 법률 자문이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 용도로 지정되어 있으며, 과거 일반음식점으로 운영되었던 이력이 있습니다. 주변이 농촌 지역인 점을 감안할 때, 지역 주민을 대상으로 한 상권이나 특정 테마를 가진 시설로서의 잠재력을 생각해 볼 수 있습니다. 고창읍 중심지와의 접근성을 고려하면, 외지 방문객을 유치할 수 있는 가능성도 있습니다. 다만, 현재 휴업 상태이며, 농촌 지역의 특성상 상권 활성화에는 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 생활정보

물건지 주변은 한적한 농촌 마을로, 쾌적한 자연환경 속에서 생활할 수 있습니다. 차량으로 약 15분 거리에 고창읍 중심지가 위치하여 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 주요 소하천(신기천) 예정지가 인접해 있으며, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 주변 경관 보전에 대한 고려가 필요합니다. 주변에 혐오시설이 특별히 확인되지 않아 쾌적한 농촌 환경을 기대할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 주요 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

첫째, 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 미취득 시 보증금 몰수 및 낙찰 무효가 될 수 있다는 점입니다. 이는 일반인에게는 큰 진입 장벽으로 작용할 수 있습니다.

둘째, 법정지상권의 존재는 토지 이용에 제약을 가할 수 있으며, 관련 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

셋째, 원상회복명령 가능성은 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

넷째, 감정평가서상 제시외 건물 및 구축물의 포함 여부, 경계 문제 등에 대한 명확한 확인이 필요하며, 정확한 위치 및 현황 파악을 위해 별도의 지적 측량이 요구될 수 있습니다.

다섯째, '현황 소재 불명'인 건물(기호 3-가)에 대한 추가 조사가 필요합니다.

여섯째, 중복사건이라는 점은 복잡한 채권 관계나 법적 이슈가 있을 수 있음을 시사합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 상당한 토지 면적을 가진 근린생활시설 용도의 부동산으로, 조용한 농촌 환경에 위치해 있습니다. 그러나 농지취득자격증명이라는 매우 까다로운 행정 절차, 법정지상권 및 원상회복명령 가능성 등 복합적인 권리 및 법적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 제시외 물건과 관련된 불분명한 사항들로 인해 철저한 현장 확인과 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 장애물들을 극복할 수 있는 특정 수요자나 전문가에게는 투자 기회가 될 수 있으나, 일반적인 투자자에게는 상당한 주의와 준비가 요구되는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 농지취득자격증명 등의 복잡성으로 인해 경쟁이 적어 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

둘째, 넓은 토지 면적(약 1,637평)을 활용한 다양한 사업(농가형 식당, 체험 시설, 주말 농장 등) 또는 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

셋째, 농촌 지역의 쾌적한 환경을 바탕으로, 지역 주민 또는 귀농/귀촌 희망자에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

넷째, 철저한 권리 분석과 법률 자문을 통해 법정지상권 및 원상회복명령 등의 리스크를 해소할 수 있다면, 장기적인 안목으로 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

정읍지원 경매1계