나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경113 [1] 전북특별자치도 부안군 상서면 통정리 산39 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경113 [1] 전북특별자치도 부안군 상서면 통정리 산39 전 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매2계 2025타경113 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 상서면 통정리 산39 | 감정가: 298,832,700원 | 최저가: 209,183,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경113 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 상서면 통정리 산39 외 (일괄매각)

용도: 전 (현황: 자연림 및 임야화된 휴경농지)

감정가: 298,832,700원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 현황

토지면적: 180,447.00㎡ (약 54,586평)

토지 지분율: 18044700 (특정 물건의 지분 표기로 보이나, 실질적으로는 전체 면적 매각으로 해석)

현황: 목록 1~3은 자연림 상태이며, 목록 4는 임야화된 휴경농지 상태입니다. 전체 토지는 지적 및 현황상 맹지이나, 인접지를 통한 출입이 가능한 상태입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

대상 토지는 부안군 상서면 통정리에 소재하는 '수련마을' 북측 및 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 자연취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 산림 지역입니다. 차량 접근은 인근까지 가능하나, 부안읍 중심지까지는 차량으로 약 20분이 소요되며 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 토지는 자연림 및 휴경농지로 구성된 대규모 임야에 가까운 특성을 가지므로, 상업 시설이 형성되어 있지 않습니다.

생활 정보: 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 20분 가량 떨어진 부안읍 중심지를 이용해야 합니다. 주거 환경보다는 장기적인 임야 및 농지 관리 목적의 투자에 적합한 입지입니다.

혐오시설 정보: 해당 토지는 자연환경보전지역 및 국립공원 일부와 인접한 지역으로, 주위 환경은 깨끗한 편으로 판단됩니다. 다만, 농지 또는 임야 관리 과정에서 발생할 수 있는 소규모 축사 등의 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다. 제시외 분묘가 소재하고 있어 해당 분묘의 권리 관계 확인이 중요합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등에 의한 형식적 경매로 판단됩니다.

소유자(김OO)와 채무자(박OO)가 다르며, 채권자(남OOOOOOO)의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다.

낙찰 시 매각 부동산 위의 등기된 권리는 소멸되므로, 인수할 권리 관계는 없는 것으로 판단되나, 말소되지 않는 권리(예: 선순위 임차권 등) 유무에 대한 면밀한 현장 및 등기부 분석이 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

1. 농지취득자격증명(농취증): 목록 4가 휴경농지(전)로 판단되므로, 낙찰자는 농지법에 따라 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로 주의가 필요합니다.

2. 분묘기지권: 목록 3 북측 일부 지상에 제시외 분묘가 소재합니다. 이 분묘가 분묘기지권을 성립한다면 낙찰자가 토지 사용에 제한을 받거나, 분묘 이장 관련 법적 및 금전적 부담을 질 수 있습니다.

3. 맹지 및 통행 문제: 전체 토지(목록 1~4)가 지적 및 현황상 맹지입니다. 현재는 인접지를 통해 출입이 가능하다고 하나, 이는 법적으로 보장된 통행로가 아니므로 향후 인접지 소유주와의 분쟁 소지가 있습니다.

4. 리스크 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

1. 법적 리스크: 농지취득자격증명 미제출 위험 및 분묘기지권 성립으로 인한 토지 이용 제한 리스크.

2. 개발 리스크: 자연환경보전지역, 국립공원, 공익용/준보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 중첩 규제로 인해 개발 행위가 극히 제한적입니다. 특히 기호 4는 '영농여건불리농지'로 지정되어 있습니다.

3. 접근성 리스크: 맹지 상태로 인한 장기적인 법적 통행로 확보의 불확실성.

4.2. 투자 포인트

1. 대규모 면적: 약 5만 4천 평에 달하는 대규모 토지 면적을 상대적으로 낮은 가격에 확보할 기회.

2. 장기적인 가치: 자연환경보전지역 및 국립공원 인근의 토지는 개발 가치는 낮지만, 장기적으로 환경 보전적 가치나 임야 관리 목적의 희소성 가치를 가질 수 있습니다.

3. 경매 메리트: 복잡한 규제 및 맹지, 분묘 등의 문제로 인해 유찰 가능성이 높아 저가 취득 기회가 될 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 약 5만 4천 평 규모의 대규모 임야 및 농지이나, 중첩된 규제(자연환경보전, 국립공원, 산지관리 등)와 농취증 제출 의무, 맹지, 분묘기지권 등의 법적/행정적 리스크를 다수 안고 있습니다. 따라서 일반적인 개발 투자 목적보다는 임업 경영, 장기적인 환경 보전용 토지 확보, 또는 농지 취득 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건입니다. 입찰 전 농취증 발급 가능 여부 및 분묘 처리 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계