나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30178 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 마포리 산83-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 변산면 마포리 소재 '유동마을' 남측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로와의 연계성 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형의 토지로서 토지임야임.
일련번호 2) 유사 사다리형의 토지로서 토지임야임.

인접 도로상태

일련번호 1,2) 북서측과 동측으로 노폭 8미터, 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호 2) 일부 지상에 인접지와의 경계구분 없이 제시외수목이 식재되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록1.은 부정형의, 목록2.는 유사 사다리형의 토지로서 임야임.
2. 북서측과 동측으로 노폭 8미터, 6미터의 포장도로와 접함. 목록2.는 일부 지상에 인접지와 경계구분 없이 제시외수목이 식재되어 있음. 목록1.과 목록2.는 서로 일부 경계없이 사용 중임.
3. 매각에서 제외되는 제시외 수목(목록2. 일부지상의 소유자미상의 제시외수목) 있음. 4. 매각에서 수목은 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 정읍지원 2025타경30178 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 계림신용협동조합 (근저당권)

감정가: 802,086,000 원

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 마포리 산83-3

용도: 임야

토지 면적: 6,646.00 ㎡ (약 2,010.5 평)

토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

건물 면적: 0.00 ㎡

건물 제시외 면적: 0.00 ㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정평가 요약

토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한), 준보전산지

형태 및 이용상태: 일련번호 1) 부정형, 일련번호 2) 유사 사다리형의 임야

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 부안군 변산면 마포리 소재 '유동마을' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 변산반도 국립공원 및 새만금 개발 지역과 인접하여 자연환경이 우수하며 관광자원과 연계 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와의 연계성 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

본 건 토지는 북서측 노폭 8미터, 동측 노폭 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 을3 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2020-04-08, 금858,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 낙찰자는 모든 부담을 인수하지 않습니다.

등기부 채권 총액: 918,737,484원

소유권 이전 내용: 다수의 지분 이전 및 대물변제 후 현재 소유권이 오경종에게 이전되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임차인 관련 사항: 현재 등록된 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 전형적인 농경지 및 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 유동마을이 인근에 있으며, 변산반도 관광지와 연계될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경이 특징입니다.

4.2. 개발 잠재력

준보전산지 내 생산관리지역으로 지정되어 있어, 산지전용허가 기준이 상대적으로 완화되어 있어 농가 주택, 창고, 농수산물 가공 시설 등으로 개발 가능성이 있습니다. 다만, 관련 조례 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건은 자연환경이 잘 보존된 지역에 위치하고 있으며, 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 가까운 유동마을 내 소규모 편의시설이나 기본적인 행정 서비스는 이용 가능할 것으로 보입니다. 대규모 병원, 학교, 쇼핑 시설 등은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 합니다.

5.2. 관광 자원

부안군 변산면은 채석강, 적벽강, 격포해수욕장, 내소사, 변산반도 국립공원 등 다양한 관광 자원을 보유하고 있습니다. 이러한 관광지와 인접해 있어 관광 관련 시설 투자 시 연계 효과를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 수목 및 경계 문제

목록2 토지 일부 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 식재되어 있으며, 목록1과 목록2 토지가 서로 일부 경계 없이 사용 중입니다. 또한, 목록2 일부 지상에는 인접지와 경계 구분 없이 수목이 식재되어 있어 향후 경계 분쟁이나 사용상 불편이 발생할 수 있습니다. 제시외 수목은 매각에서 제외됩니다.

6.2. 이용 제한

토지이용계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다. 특히 준보전산지이므로 산지 전용 허가 등 관련 규정을 준수해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 부안군 지역에서 과거 폐기물 매립지 관련 문제가 언급된 사례가 있으나, 본 건과는 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부안군 변산면의 생산관리지역 및 준보전산지 임야로, 도로 접면이 양호하여 향후 개발 가능성을 가진 물건입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들이 모두 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 다만, 제시외 수목의 존재 및 경계 불분명으로 인한 잠재적 분쟁 가능성, 그리고 산지 및 용도 지역 제한 사항은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 자연 친화적인 입지와 주변 관광 자원은 투자 가치를 높이는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 도로 조건: 북서측 8m, 동측 6m의 포장도로에 접하여 차량 진출입 및 향후 개발에 유리합니다.

* 개발 잠재력: 생산관리지역 및 준보전산지로, 산지 전용 허가 가능성이 있어 농가 주택, 창고, 시설하우스 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 말소 예정이므로 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 관광지 인접: 변산반도 국립공원 및 유명 관광지와 가까워 관광 관련 시설로의 개발 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 802,086,000원입니다. 본 물건은 5회 유찰되어 2026년 7월 20일 6차 경매에서 최저가 134,807,000원 (감정가 대비 약 17%)으로 진행될 예정입니다.

본 건의 예상 입찰가는 제시외 수목 및 경계 불분명 문제, 그리고 향후 개발 시 예상되는 제반 비용(산지 전용 허가, 기반 시설 확충 등)과 지역 시세, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 유찰이 여러 차례 진행되었으므로 추가적인 유찰 가능성과 함께, 해당 물건의 잠재적 가치에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.