나이스옥션 법원경매 군산 2025타경369 [1] 전북특별자치도 익산시 목천동 444-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원감정 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 목천동 소재""이리남초등학교""북측 인근에 위치하는 일단의 토지로, 주위는 익산시 외곽 국도변 주거 및 소규모 노선상가지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로가 교차하고 있어 주변지역 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 지역에 소재하는 부정형 토지 3필지로, 일단으로 신축중인 주상용건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일단의 본건토지 북측으로 폭 약30m 광대로, 서측으로 폭 약9m 내외의 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)은 계획관리지역, 고도지구(2020-11-27), 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호2)는 계획관리지역, 고도지구(2020-11-27), 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호3)은 계획관리지역, 고도지구(2020-11-27), 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

제시목록 외의 물건

일단의 본건토지상에 신축중인 제시외건물(기호ㄱ) 소재합니다

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각
2. 지상에 소재하는 건축중인 제시외건물(감정평가서상ㄱ)) 및 컨테이너는 매각에서 제외, 최저매각가격은 제시외건물의 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경369 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 목천동 444-2

용도: 대지

면적: 토지 633.00㎡ (약 191.5평)

건물: 해당 없음 (0㎡)

감정가: 192,432,000원

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 전북 익산시 목천동 소재 '이리남초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 익산시 외곽 국도변 주거 및 소규모 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

교통: 주변 간선도로가 교차하고 있어 지역 접근성 및 대중교통 여건이 무난한 편입니다. 본건 토지는 북측으로 폭 약 30m 광대, 서측으로 폭 약 9m 내외의 소로에 접하고 있습니다.

토지 이용: 인접지와 대체로 등고평탄한 지역에 소재하는 부정형 토지 3필지로, 일단으로 신축 중인 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

토지계획: 본건 토지는 계획관리지역, 고도지구, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 절대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을6 근저당 (이리평화새마을금고, 2022.08.26. 접수, 115,200,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을6 근저당 (이리평화새마을금고)

* 을7 지상권 (이리평화새마을금고)

* 갑5 임의경매 (이리평화새마을금고)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

특이사항:

* 일괄매각: 본건 토지 3필지는 일괄하여 매각됩니다.

* 제외 물건: 지상에 소재하는 건축 중인 제시외건물(감정평가서상ㄱ)) 및 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 가격 제한: 최저매각가격은 제외되는 제시외건물의 소재로 인하여 제한받는 가격으로 산정되었습니다.

등기부 요약:

* 소유권 변동: 김정회(1980.02.02. 증여) -> 서연화(2021.11.25. 매매)

* 채무 현황: 이리평화새마을금고로부터 근저당 115,200,000원이 설정되어 있으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

4. 상권분석

본건은 '이리남초등학교' 북측 인근에 위치하며, 익산시 외곽 국도변을 따라 형성된 주거 및 소규모 노선상가지대입니다.

주변 간선도로망이 교차하여 지역 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

토지가 신축 중인 주상용 건물 부지로 이용되고 있어, 향후 상업 및 주거 복합 용도로의 개발 가능성이 엿보입니다.

5. 생활정보

교육시설: '이리남초등학교'가 인근에 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

교통: 북측 30m 광대, 서측 9m 소로에 접하여 차량의 이동 및 진출입이 편리하며, 간선도로와의 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 또한 용이합니다.

주변 환경: 익산시 외곽 지역으로, 국도변을 따라 주거 시설과 소규모 상가가 혼재된 지역입니다. 현재까지 본건 주변에 혐오시설이 발견되었다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 중 제시외건물 및 컨테이너 제외: 매각 대상에서 제외되는 건축 중인 건물(기호ㄱ) 및 컨테이너가 토지상에 존재합니다. 매수인은 해당 물건들을 철거하거나 별도의 처리를 해야 할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

법정지상권 성립 여부 불분명: 매각에서 제외되는 건축 중인 제시외건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 있어 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

다중 지구 지정: 본건 토지는 계획관리지역, 고도지구, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 절대보호구역 등 다수의 토지 이용 제한 및 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 가할 수 있으므로, 관련 법규 준수가 필수적입니다.

토지 형태: 본건은 부정형 토지로, 일반적인 정방형 토지에 비해 건축 설계 및 토지 활용에 있어 효율성이 다소 떨어질 수 있습니다.

현재 이용 상태: 토지가 현재 신축 중인 건물 부지로 이용되고 있어, 매수 후 즉시 사용 수익을 얻는 데 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 익산시 목천동에 위치한 토지로, '이리남초등학교' 인근이라는 지리적 이점과 계획관리지역 내 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 잠재력을 가진 물건입니다.

양호한 도로 접근성과 교육 시설의 근접성은 장점으로 평가됩니다.

하지만, 건축 중인 제시외건물 및 컨테이너의 매각 제외, 불분명한 법정지상권 성립 여부, 그리고 다양한 토지 이용 제한은 본건의 투자에 있어 상당한 리스크로 작용합니다.

따라서 매수인은 이러한 잠재적 위험 요인을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통한 정확한 사실 확인 및 법률, 건축 전문가와의 심도 깊은 상담 후 신중하게 입찰 여부를 결정할 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

개발 잠재력: 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역 지정으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

우수한 접근성: 북측 30m 광대, 서측 9m 소로에 접하며, 간선도로와의 교차 지점에 위치하여 차량 이동이 매우 편리합니다.

교육 환경: '이리남초등학교'가 인접해 있어 주거 용도나 관련 시설 개발에 적합한 입지입니다.

가격 메리트 가능성: 제시외건물로 인해 최저매각가격이 조정된 점을 고려하면, 리스크 해소 방안을 마련할 경우 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 192,432,000원을 기준으로 하되, 현재 제시된 리스크 요인(제외되는 건축물, 불분명한 법정지상권 등)을 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인이지만, 현장 확인을 통한 정확한 건물 상태 파악 및 법적 검토가 필수적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 해당 지역의 구체적인 향후 개발 계획, 그리고 잠재적 리스크를 해소하기 위한 예상 비용 등을 종합적으로 분석한 후에 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 특정 금액을 단정적으로 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.