나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20766 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 11층 1104호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 폭 약 25m, 서측으로 폭 약 8m의 개설도로를
통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20766 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 11층1104호

용도: 아파트

감정가: 315,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축물 사용승인일: 2022년 09월 29일

특이사항: 공동담보

주의사항: 임대관계 미상, 공동담보 물건임.

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 소재하며, '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 주요 간선도로와 버스 승강장이 인접해 있어 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 도로상태: 본건 토지는 4면이 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 동측 폭 약 25m, 서측 폭 약 8m의 도로를 통해 주진입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 대로3류(25m~30m), 소로2류(8m~10m) 등의 도로 저촉 및 접합 사항이 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존 (갑1): 호림주택주식회사 (말소 대상 아님)

* 근저당 (을1): 우리은행, 120,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (을2): 홍영주, 1,300,000,000원 (말소 예정)

* 주택임차권 (을3): 김혜은, 249,500,000원 (말소 예정, 대항력 없음)

* 강제경매 (갑2): 주택도시보증공사, 249,500,000원 (말소 예정)

* 총 등기부채권액: 1,669,500,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김승온)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-13

* 대항력: 없음

* 비고: (임대관계 미상)

* 임차인: 김 (김혜은)

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-28

* 확정일자: 2022-10-28

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: (말소 예정, 주택임차권 설정)

* 권리분석 요약: 본건에 등기된 근저당, 주택임차권, 강제경매 등은 매각으로 인하여 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다. 임차인 김 (김승온)은 보증금 및 차임이 미상인 점에 주의가 필요하나, 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 임차인 김 (김혜은) 역시 대항력이 없어 명도 대상입니다.

1.3. 상권분석

* 인근 상권: 대상 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 분포하는 주거 지역입니다. 주변에 생활 편의 시설이 갖추어져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 실거래가 분석: 최근(2026년 6월 8일) 동일 단지 내 35평형(84.95㎡)이 235,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가(315,000,000원) 대비 낮은 금액으로, 시세 대비 잠재적 매수 여력이 있을 수 있습니다.

* 전월세 동향: 최근(2023년 7월, 11월) 전세 계약에서 보증금은 22,900만원에서 25,300만원 범위로 형성되어 있으며, 월세는 없는 것으로 파악됩니다. 이는 전세 중심의 시장 또는 높은 대출 비율을 활용한 거래가 이루어지고 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 9월 사용 승인된 신축 아파트로, 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있습니다. 최고 27층 높이의 건물이며, 본건은 11층에 위치합니다.

* 주거 환경: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 384대(지하 364대, 지상 20대)의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 우수합니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전 설비가 구비되어 있으며, 도시가스 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 김 (김승온)의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 다만, 대항력이 없는 것으로 분석되어 명도 절차에 직접적인 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대하여 다른 부동산도 담보로 제공되어 있습니다. 이는 채권자의 추가적인 권리 행사에 영향을 줄 수 있으나, 본 경매 절차에서는 일괄 매각으로 진행됩니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보 및 검색 결과상, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '가축사육제한구역'에 포함되어 있어 인근 지역의 농업 활동 가능성에 대한 고려는 필요합니다. (※ 검색 결과 상 혐오 시설은 없는 것으로 파악됨)

* 임대사업자 경영난 관련 이슈: (참고) 최근 언론 보도에 따르면, 본 아파트의 임대사업자(호림주택(주))의 경영난으로 인해 입주민들이 보증 보험료 부담 및 전세 대출 연장 불가 등의 어려움을 겪고 있다는 이슈가 있었습니다. 이는 직접적으로 경매 절차의 인수 사항과 관련 없으나, 향후 단지 전체의 안정성 측면에서 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 준공된 신축 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의 시설 등 주거 환경이 양호합니다. 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 취득 가능합니다. 임차인 두 명 모두 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가가 감정가 대비 낮게 형성된 점은 투자 측면에서 긍정적으로 볼 수 있습니다. 다만, 임대사업자 경영난 관련 이슈가 언론에 보도된 점은 인지할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 비교적 최신식 아파트로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 합리적인 시세: 최근 실거래가가 감정가 대비 낮아 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 양호한 입지: 편리한 교통망과 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 315,000,000원이나, 최근 동일 단지 내 실거래가(2026년 6월 8일)는 235,000,000원으로 확인되었습니다. 또한, 현재 진행 중인 유사 물건들의 감정가 및 최저가가 다양하게 분포되어 있으나, 본 건의 최저 입찰가는 감정가 대비 낮은 수준에서 시작할 것으로 예상됩니다.

보증금 인수 금액이 없으며, 명도 관련 리스크가 크지 않다는 점, 그리고 최근 거래 사례를 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이고 적정 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 제시합니다.

최적 입찰가는 경쟁 구도 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 사전 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.