나이스옥션 법원경매 군산 2025타경365 [1] 전북특별자치도 익산시 금마면 신용리 539-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1~3): 전북특별차지도 익산시 금마면 신용리 소재“구룡마을”북동측 인근에
위치하며, 인근은 주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

기호1~3): 본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 아리랑로 등이 소재하고
있어 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2): 본건은 2필 일단의 사다리 평지로 주거용 건부지로 이용중임.
기호3): 본건은 부정형 평지로 도로 임.

인접 도로상태

기호1,2): 본건 기호(3) 토지를 통해 접근 가능함.
기호3): 본건이 도로로 이용중이며, 서측으로 소폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(모든축종 제한(500m))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(문화재청고시제2009-24호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
기호3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(모든축종 제한(500m))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재청고시
제2009-24호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하천구역
(2020-12-28)(탑천)<하천법> 임.

제시목록 외의 물건

─.

공부와의 차이

─.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2) 지상 및 인접지와 함께 이동이 용이한 컨테이너박스 및 비닐하우스가
소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

4-(가) 경량철골구조 티225샌드위치 판넬지붕 단층으로서,
외벽: 황토벽돌 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 장판 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

기호 4-(가): 단독주택 임.

설비내역

기호4-(가): 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조 바람.

공부와의 차이

본건 기호(4-가)는 공부상 면적이 58.4㎡로 등재되어 있으나 현황은 73㎡로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호4-(가) 내부에 옥탑1층(다락) 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록3. 은 지분매각임
3. 목록4. 1층 공부상 면적이 58.4㎡로 등재되어 있으나 현황은 73㎡로 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경365 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 금마면 신용리 539-5

용도: 단독주택

감정가: 175,043,930원

토지면적: 460.00㎡ (약 139.15평)

토지 지분 면적: 340.6607㎡ (약 103.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 77.84㎡ (약 23.55평)

건물 지분 면적: 77.84㎡ (약 23.55평)

건물 제시외 면적: 22.80㎡ (약 6.90평)

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO (자료상 우리신용협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인, 지분 매각

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 목록3.은 지분 매각임. 3. 목록4. 1층 공부상 면적(58.4㎡)과 현황 면적(73㎡) 상이.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

전북특별자치도 익산시 금마면 신용리 소재 “구룡마을” 북동측 인근에 위치하며, 주택 및 농경지가 혼재하는 순수 농촌 지대임.

교통상황:

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 아리랑로 등이 소재하여 간선도로 접근성은 보통 수준임.

형태 및 이용상태:

토지(기호1,2)는 2필 일단의 사다리 평지로 주거용 건부지로 이용 중임.

토지(기호3)는 부정형 평지로 도로로 이용 중이며, 서측으로 소폭의 포장도로에 접함.

토지 지상에 이동이 용이한 컨테이너 박스 및 비닐하우스가 소재함.

토지 이용계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 가축사육제한구역(500m), 역사문화환경보존지역에 해당함.

(기호3) 토지는 하천구역(탑천)에 해당함.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 9월 26일 접수된 우리신용협동조합의 근저당(을5)임.

건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 1일 접수된 우리신용협동조합의 근저당(을1)임.

경매개시결정일자(2025년 4월 8일, 우리신용협동조합)보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 해당 경매개시결정 등기 및 이후 압류 등기 등은 모두 말소될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 고

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020년 10월 30일

배당신고일자: 2025년 05월 23일

대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 90,000,000원을 인수할 가능성이 있으므로 주의가 필요함. (배당신고를 하였으나, 배당받지 못할 경우 인수될 수 있음.)

소유권이전청구권가등기:

토지 및 건물 등기부 모두 2020년 12월 3일 접수된 김요셉 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재함. (미등기말소로 표기되나, 말소 여부는 추가 확인 필요)

등기부채권 총액:

토지: 266,500,000원

건물: 91,000,000원

합계: 357,500,000원

1.4. 상권분석

본건과 동일한 단지 혹은 건물로 볼 수 있는 연립/다세대 주택(해오름맨션, 신용리 652-13번지)의 최근 매매 정보 분석 결과, 전용면적 약 69.31㎡ (약 20.97평) 기준으로 다음과 같은 시세 동향을 보임.

2024년 7월 17일: 100,000,000원 (약 476.87만원/평)

2025년 6월 25일: 100,000,000원 (약 476.87만원/평)

2025년 9월 19일: 130,000,000원 (약 619.93만원/평)

* 참고: 제공된 시세 정보는 연립/다세대 주택에 대한 것으로, 본건(단독주택)과는 건물 형태 및 토지 소유권 구조에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어려움. 다만, 주변 지역의 전반적인 부동산 가치 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음. 본건은 단독주택으로 토지 면적이 상당하여, 동일 면적의 연립/다세대 주택보다 토지 가치가 더 중요하게 반영될 수 있음.

1.5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공함.

주변에 농경지가 많아 자연 친화적인 환경임.

차량 접근이 가능하며, 인근 아리랑로 등을 통해 익산 시내 및 기타 지역으로의 이동이 가능함.

일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보임.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(고 )의 보증금 90,000,000원 인수 부담 가능성.

* 토지 지분 매각으로 인한 소유권 행사 및 활용의 제한 가능성.

* 김요셉 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재하여 소유권 분쟁 발생 가능성.

* 건축물대장 상 면적(58.4㎡)과 현황 면적(73㎡) 간의 차이가 존재함.

* 이동이 용이한 컨테이너 박스 및 비닐하우스 등 제시외 물건 처리에 대한 고려 필요.

* 농촌 지역 특성상 향후 매매 또는 임대 수요가 제한적일 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 전북 익산시 금마면 신용리에 소재한 단독주택으로, 농촌 환경에 위치하며 토지 면적이 상당한 편임. 감정가는 1억 7천 5백만원 수준이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 9천만원 인수 가능성, 토지 지분 매각, 소유권이전청구권가등기 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하여야 할 가능성이 높아, 실질적인 투자금 부담이 커질 수 있으므로 신중한 접근이 요구됨. 건물 공부상 면적과 현황 면적의 차이 및 제시외 건물 포함 여부도 확인이 필요함.

1.8. 투자 포인트

* 상당한 토지 면적을 확보하고 있어 향후 개발 또는 증축 가능성 고려 가능.

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 주거 환경 선호자에게 적합할 수 있음.

* 현 시세 대비 저가 매수 기회 포착 시, 장기적인 관점에서 수익률 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,043,930원임.

그러나 대항력 있는 임차인 보증금 90,000,000원 인수 가능성, 토지 지분 매각, 소유권이전청구권가등기 등 중대한 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 투자 관점에서 입찰가를 산정해야 함.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 인수해야 하는 보증금 및 추가 비용 등을 감안했을 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 80,000,000원에서 100,000,000원 사이로 판단됨.

정확한 권리관계 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가격을 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.