나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20746 [1] 전북특별자치도 익산시 남중동 86-174 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1): 전북특별차지도 익산시 남중동 소재“익산시 국민생활관”북동측 인근에
위치하며, 인근은 주택 및 중·소규모 상가 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

기호1): 본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 선화로 등이 소재하고 있어
제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호1): 사다리 평지로 주거용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

기호1): 남동측으로 소폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

─.

공부와의 차이

─.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2-(가) - 연와조 스라브즙 단층으로서,
외벽: 돌붙임 및 벽돌노출쌓기 등 마감,
내벽: 벽돌 등 마감,
바닥: 시멘트 모르타르 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

기호 2-(가): 주택 임.

설비내역

기호2-(가): 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2 건물은 화재가 발생한 건물임(현황조사서, 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20746 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 남중동 86-174

용도: 단독주택

감정가: 100,915,600원

토지면적: 184.00㎡ (약 55.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.00㎡ (약 24.81평)

건물 제시외면적: 34.10㎡ (약 10.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주대건신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 “익산시 국민생활관” 북동측 인근에 위치하며, 주택 및 중·소규모 상가 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

* 교통상황: 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 선화로 등이 소재하여 제반 간선도로 상황 보통임.

* 형태 및 이용상태: 사다리 평지로 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 소폭의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역), 상대보호구역임.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 139,296,850원

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 강금동 (1993-01-13), 강재식 (2017-02-13, 증여)

* 근저당권: 전주대건신용협동조합 (2023-10-17, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 전주대건신용협동조합 (2025-04-10, 100,607,811원) - 본건 경매개시결정

* 가압류: 웰컴저축은행 (2025-06-13, 9,296,850원)

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리 내역임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권 개요: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 주택 및 중·소규모 상가가 혼재된 기존 주택지대임.

* 인근에 익산시 국민생활관이 위치하여 공공시설 접근성이 양호할 수 있음.

* 본건 소재지 인근(남중동)의 최근 연립주택 매매 사례는 다음과 같음:

* 2026년 3월, 74.64㎡(약 22.6평), 1985년식, 2950만원(2억 9500만원)

* 2026년 3월, 56㎡(약 17평), 1980년식, 2300만원(2억 3000만원)

* 2026년 5월, 78.78㎡(약 23.8평), 1982년식, 4750만원(4억 7500만원)

* 상기 연립주택 거래 사례들은 본건 단독주택과 주거 형태 및 건축 연도가 유사하나, 거래 금액대가 2억 3천만원 ~ 4억 7천 5백만원으로 형성되어 있음. 이는 본건 단독주택의 감정가(약 10.1억원)와 큰 차이를 보이며, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음.

* 건축물대장에 따르면 본건 건물은 1983년 건축된 단독주택으로, 면적은 82㎡ (약 24.8평)임.

1.4. 생활정보

* 인근에 익산시 국민생활관이 있어 체육 및 문화 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

* 주택과 중소규모 상가가 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 제2종일반주거지역으로 주거 환경이 조성되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 시설 입지에 제한이 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함: 제시외 건물은 매각에 포함되나, 별도의 명도 절차가 필요할 수 있음.

* 주의사항 2. 목록2 건물은 화재가 발생한 건물임: 화재로 인한 건물 훼손 정도와 복구 비용이 상당할 수 있으며, 이는 주택으로서의 가치를 크게 저감시키는 주요 요인임. 감정가 산정 시 화재로 인한 가치 하락이 충분히 반영되었는지 면밀한 확인이 필요함.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하여 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있음.

* 건축물대장상 건물은 1983년 건축되어 노후화가 상당할 것으로 예상됨.

* 과거 익산시 지역에서 폐기물처리시설 및 소각장 관련 주민 반대 및 환경 오염 사례(익산시 폐기물처리시설, 익산 장점마을 비료공장 유해물질 배출 사례 등)가 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 확인되지 않음. 다만, 지역 환경에 대한 민감성은 존재할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 익산시 남중동에 위치한 단독주택으로, 토지 184㎡, 건물 82㎡(제시외 34.1㎡ 포함) 규모임. 감정가는 약 10.1억원으로 책정되었으나, 건물에 화재가 발생한 이력이 있어 주택으로서의 가치가 현저히 훼손되었을 가능성이 높음. 주변 연립주택의 최근 매매가는 2.3억~4.75억 수준으로, 본건 감정가와 큰 괴리를 보임. 이는 단독주택과 연립주택의 차이, 그리고 화재로 인한 가치 하락을 감안하더라도 상당한 차이임. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리인 근저당 이하 권리는 모두 소멸될 예정임. 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됨. 화재로 인한 건물 상태와 감정가의 적정성을 철저히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 익산시 남중동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있음.

* 토지 면적이 184㎡로 비교적 넓어 향후 재건축 또는 증축 가능성을 고려할 수 있음 (단, 토지이용계획상 제한사항 확인 필요).

* 권리 관계가 비교적 명확하고, 말소기준권리 이하 채무는 모두 소멸될 예정임.

* 인수할 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 100,915,600원

* 주요 고려사항:

* 건물 화재 발생 이력: 주택의 기능 및 안전성에 심각한 영향을 미침. 복구 비용 및 잔존 가치 평가가 중요함.

* 건축 연도: 1983년으로 노후화가 상당할 것으로 예상됨.

* 주변 시세: 연립주택 시세(2.3억~4.75억)와 본건 감정가(10.1억) 간 큰 괴리 발생. 단독주택 시세 데이터 부족.

* 제시외 건물 포함: 별도 처리 필요성.

* 분석:

건물의 화재 발생 이력은 주택으로서의 가치를 크게 하락시키는 요인이므로, 감정가 10.1억원이 화재 이전 또는 정상 상태를 기준으로 산정된 것으로 보아, 화재로 인한 손실분을 매우 보수적으로 평가해야 함.

주변 연립주택의 거래 사례와 비교했을 때, 감정가가 현저히 높게 책정된 것으로 판단됨. 화재로 인한 건물의 가치 하락을 감안하면, 감정가의 30% ~ 50% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려할 수 있음.

예상되는 화재 복구 비용, 건물 잔존 가치, 토지 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 이는 반드시 현장 조사를 통해 구체적인 피해 상황을 파악한 후 결정해야 함.

* 예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 전문가의 상담을 거쳐야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.